Trường hợp người đứng đơn đã kết hôn, tổng thu nhập hai vợ chồng nâng từ 30 lên 40 triệu đồng/tháng tính theo bảng tiền công, tiền lương.

Phát biểu tại hội nghị, Thủ tướng Phạm Minh Chính cơ bản đồng ý với đề xuất của Bộ Xây dựng về nâng ngưỡng thu nhập được mua nhà ở xã hội (NOXH) theo hướng phù hợp hơn.

Nhân việc này, Tuổi Trẻ đã có trao đổi với đại biểu HOÀNG VĂN CƯỜNG - ủy viên Ủy ban Tài chính và Ngân sách của Quốc hội, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ - xung quanh việc phát triển NOXH, mô hình nhà ở vừa túi tiền cho người dân.

Nên phát triển NOXH cho thuê

* Trong nghị quyết giám sát tối cao của Quốc hội ở kỳ họp thứ 8 (2024) đã nhấn mạnh các yêu cầu, giải pháp phát triển NOXH và Chính phủ có nhiều giải pháp quyết liệt. Song việc triển khai, nhất là ở các TP lớn, còn nhiều hạn chế. Theo ông, đâu là nguyên nhân?

- Giai đoạn trước đây, NOXH bị vướng mắc rất nhiều về thủ tục hành chính.

Thậm chí nhiều ý kiến còn nêu rõ để triển khai một dự án NOXH thủ tục còn nhiều hơn, phức tạp hơn nhà ở thương mại thông thường. Điển hình như NOXH được miễn tiền thuê đất nhưng muốn miễn tiền thuê đất phải định giá đất xem là bao nhiêu, từ đó mới thực hiện quyết định miễn. Việc này dẫn đến thời gian thực hiện dài hơn. 

Thêm vào đó, trong bối cảnh chúng ta tiến hành sửa đổi các quy định về pháp luật để quản lý chặt chẽ, thắt chặt lại cũng dẫn đến các dự án NOXH càng gặp khó, thủ tục khéo dài, không được phê duyệt, không triển khai được.

Bên cạnh đó, phân khúc NOXH trước đây bị khống chế về lợi nhuận (không quá 10%) chứ không được tự do, trong khi ưu đãi chưa rõ. Điều này làm cho lợi nhuận của nhà đầu tư hạn chế. 

Vốn đầu tư cho bất động sản phải dài hạn thì vốn cho NOXH càng phải dài hạn hơn khi phải bán giá thấp, thuê - mua trả rất thấp, thu hồi rất chậm. Từ đó dẫn đến không hấp dẫn với doanh nghiệp, nhà đầu tư khi tiếp cận khó khăn, vốn không có.

* Vậy chúng ta có giải pháp nào để tháo gỡ những khó khăn trên không?

- Thời gian qua Quốc hội, Chính phủ đã có nhiều giải pháp tháo gỡ. Điển hình như Quốc hội đã thông qua nghị quyết thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NOXH với rất nhiều các thủ tục được đơn giản đi. 

Chẳng hạn không thực hiện thủ tục đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư mà thực hiện giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu. 

Theo đó, cắt giảm được khoảng 200 ngày, tương ứng khoảng 70% thời gian thực hiện so với quy định hiện hành. Hay không yêu cầu thực hiện bước lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết, theo đó cắt giảm được 65 ngày so với quy định hiện hành (bằng 100%)...

Cùng với đó, quy định chỉ tiêu hoàn thành NOXH trở thành chỉ tiêu bắt buộc trong phát triển kinh tế - xã hội cũng là một giải pháp quan trọng. 

Thủ tướng đã phê duyệt đề án phát triển 1 triệu căn NOXH giai đoạn 2021 - 2030 và có quyết định giao chỉ tiêu phải hoàn thành trong năm 2025 và các năm tiếp theo đến năm 2030 cho các địa phương. Điều này thể hiện rõ sự quyết liệt của Chính phủ và giai đoạn gần đây cho thấy nhiều dự án NOXH bắt đầu có khởi động lại.

Một nội dung khác là nghị quyết của Quốc hội đã cho phép thành lập Quỹ NOXH quốc gia để đầu tư xây dựng NOXH. Hiện Chính phủ đang xây dựng nghị định về quỹ này. Đây sẽ là tiền đề quan trọng tạo nguồn vốn để phát triển NOXH. 

Ngoài ra, trước đây có những nguồn lực bị ứ đọng lại như quy định các dự án nhà ở thương mại thường phải dành 20% quỹ đất để phát triển NOXH song quy định này không phù hợp, không thực hiện được. 

Do vậy, vừa qua đã có thay đổi cho phép doanh nghiệp được quyền lựa chọn nộp tiền hoặc thực hiện dự án NOXH ở địa điểm khác. Đây là các cơ chế mở và chắc chắn với các giải pháp quyết liệt, trong thời gian tới, NOXH sẽ có nguồn cung lớn hơn, đáp ứng nhu cầu của người dân.

* Nhiều ý kiến cho rằng nên tập trung phát triển NOXH cho thuê thay vì chủ yếu bán như hiện nay. Việc này sẽ giúp đảm bảo chỗ ở cho người dân, giảm giá nhà. Ông nghĩ sao về điều này?

- Chúng ta biết rằng với người thu nhập thấp thì khả năng tích lũy hằng năm, lượng tiền để thanh toán không nhiều nên không thể đủ tiền mua nhà ở. Do đó nếu có quỹ nhà ở cho thuê, họ sẽ chỉ phải chi phí một lượng tiền vừa phải cho chỗ ở. 

Nói cách khác, nếu như có quỹ nhà ở cho thuê sẽ giải quyết vấn đề có chỗ ở mà chi phí vừa phải cho những người thu nhập thấp và người trẻ. Hơn thế, xu hướng hiện nay, đặc biệt với nhóm người trẻ (gen Z), cũng hướng tới nhà ở cho thuê. Khi ở nhà ở cho thuê, họ sẽ có được sự linh hoạt chỗ ở, di chuyển đến nơi làm việc, phù hợp với quy mô gia đình, các vấn đề khác... 

Đây là xu thế và yêu cầu đặt ra cần tập trung đầu tư phát triển NOXH cho thuê. Đặc biệt, khi phát triển NOXH cho thuê mới hy vọng có đủ quỹ nhà để luân chuyển cho những người thu nhập thấp. Theo đó, khi có ít tiền họ sẽ vào đây để thuê và khi nhiều tiền sẽ chuyển sang các khu vực khác. Nhà này,khi đó sẽ để lại cho người thu nhập thấp khác vào thuê.

* Nhưng việc cho thuê này chắc hẳn cũng phải có những điều kiện?

- Việc phát triển NOXH cho thuê có hai điều cần chú ý. Thứ nhất, cần quy hoạch vùng đất đai để xây dựng. Trong đó xác định NOXH cho thuê phải được xây dựng ở các vùng thuận lợi nhất, gần các khu vực trung tâm, tiếp cận dễ dàng, đi lại thuận lợi nhưng không có lợi thế thương mại. 

Tức không phải ở các mặt đường lớn, trung tâm ngã tư mà có thể nằm ở các khu vực gần trung tâm, thuận tiện giao thông. Khi đó sẽ thu hút được những người trẻ, người thu nhập thấp có gia đình, có con nhỏ, người không đủ điều kiện đi lại, phải làm thêm nhiều ngành nghề... tiếp cận để thuê. Còn nếu xây dựng ở các vùng sâu, vùng xa, đi lại khó khăn sẽ không thể thu hút được.

Thứ hai, với NOXH cho thuê, vốn đầu tư vào lớn nhưng thu hồi lại rất chậm bởi sẽ phải thu nhỏ lẻ hằng tháng hoặc hằng quý, thậm chí không đủ bù đắp cho vận hành. Do vậy muốn thu hút tư nhân vào làm thì nguồn vốn để phát triển NOXH cho thuê phải được Nhà nước bảo trợ như từ quỹ nhà ở quốc gia hay phần vốn vay ưu đãi của ngân hàng.

Giải pháp phát triển nhà ở vừa túi tiền

* Nhiều đề xuất đưa ra về việc phải có mô hình nhà ở vừa túi tiền. Theo ông, cần xác định tiêu chí thế nào cho phù hợp với sản phẩm này?

- Mô hình nhà ở vừa túi tiền đã được rất nhiều nước thực hiện. Trong đó, tiêu chí quan trọng nhất của mô hình này là đáp ứng nhu cầu về chỗ ở và tiêu dùng cho người lao động. 

Theo đó, những nhà này không phải để làm tài sản tích trữ cho con cháu hay làm nơi vui chơi, giải trí... Và để đáp ứng tiêu chí chỗ ở nên quy mô, thiết kế, cấu trúc nhà ở phải đi theo hướng không quá lớn, không thiết kế quá lộng lẫy, quá đắt tiền.

Tiêu chí thứ hai là giá tiền của mô hình nhà này phải phù hợp với khả năng thanh toán thực tế, tích lũy thu nhập của người lao động. Trong đó, để phù hợp với điều kiện, khả năng, thu nhập, người lao động có thể thanh toán nhà này thông qua trả góp, tích lũy...

* Để sản phẩm này có thể phát triển trong tương lai, theo ông, có những yếu tố nào cần lưu ý?

- Để làm được mô hình này phải thay đổi rất nhiều yếu tố. Đặc biệt phải tính đến yếu tố đất đai, cụ thể giá đất của các nhà này phải thấp. Muốn có giá thấp, đất dành cho những nhà ở vừa túi tiền này phải là đất thuê chứ không phải đất giao vĩnh viễn. 

Nếu là đất thuê trả tiền hằng năm hoặc các chu kỳ, lượng tiền sẽ rất thấp. Đồng thời nếu nhà ở được xây dựng trên đất thuê sẽ chỉ được sở hữu theo thời hạn thuê phù hợp với tuổi thọ công trình. 

Trong quá trình sử dụng, nếu hết thời hạn thuê đất nhưng công trình kiểm định vẫn tốt, có thể kéo dài thêm tuổi thọ và người lao động có thể kéo dài thời gian thuê, sở hữu. Như vậy vẫn đảm bảo quyền lợi về tài sản cho người lao động.

Với sản phẩm này, cần thiết kế theo không gian nhỏ gọn nhưng vẫn đáp ứng đủ nhu cầu của người dân, thay vì cứ xây dựng những căn hộ rộng lớn không cần thiết. Ở phân khúc này, các tiện ích tối thiểu như nước sạch, không gian sống thoáng đãng, vệ sinh môi trường đảm bảo và hệ thống hạ tầng cơ bản là yếu tố quan trọng.

Ngoài ra, để đảm bảo việc xây dựng phân khúc nhà ở vừa túi tiền không ảnh hưởng đến sự phát triển vốn có của trung tâm đô thị, cần phương án quy hoạch hợp lý, trong đó yếu tố vị trí là then chốt. 

Các dự án nhà ở vừa túi tiền cần được bố trí tại những vị trí phù hợp, không quá xa trung tâm nhưng cũng không lạc lõng so với các khu vực phát triển khác nhằm tạo nên sự cân đối trong quy hoạch đô thị. Dù không bố trí trong trung tâm nhưng những khu vực nhà ở này vẫn phải đảm bảo khả năng kết nối giao thông với trung tâm, các khu vực phát triển khác.

Hiện Chính phủ đang đề xuất sửa Luật Đất đai và trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 10 này nên có thể nghiên cứu để đưa nội dung liên quan đất đai của mô hình nhà ở này vào để sửa đổi.

Cùng với đó, cần nghiên cứu sửa đổi quyền sở hữu bất động sản của người dân để phù hợp mô hình này... Việc phát triển nhà ở vừa túi tiền sẽ là giải pháp cần thiết để giải quyết vấn đề chỗ ở và "chìa khóa" giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn, giảm giá nhà trong tương lai.

'Điểm danh' các tỉnh đạt chỉ tiêu nhà ở xã hội

Sáng 16-8, Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì Hội nghị sơ kết việc thực hiện chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội 7 tháng đầu năm 2025 và kế hoạch triển khai 5 tháng cuối năm 2025.