Ngay từ những tháng đầu năm 2018, Hiệp Hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã nhiều lần nhận định năm nay sẽ vẫn là năm mà thị trường bất động sản trong nước với phân khúc condotel, đất nền phân lô sẽ tiếp tục tăng trưởng nóng.

Vì sao tăng nóng?

Thực tế, tình trạng "sốt giá ảo" đất nền phân lô trong những tháng đầu năm 2017 tại một số quận vùng ven và các huyện ngoại thành TPHCM đã "tái phát" và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Thực tế này đã được Sở Xây dựng TPHCM xác nhận "thời gian qua nhiều người dân hoặc nhà đầu tư nhỏ lẻ đổ về quận 2, quận 9 hoặc Thủ Đức khiến giá nhà đất tăng cao đột biến".

Hiện giá đất nền TPHCM bình quân đã tăng 10% từ đầu năm tới nay. Các nơi như Thủ Đức, Bình Chánh đã tăng 60-70%. Báo cáo của Hãng tư vấn CBRE cho quý 1 năm 2018 cũng nói "phân khúc nhà phố biệt thự đã tăng giá 30%".

Điều gì đang khiến cho giá nhà đất TPHCM tăng phi mã như vậy? Những người nghiêng về lý thuyết tin rằng khi lượng cung ngày càng khan hiếm thì giá tăng là tất yếu. Bởi suốt 5 tháng đầu năm nay, thị trường bất động sản TPHCM chỉ mới có thêm 8,7 nghìn căn hộ chung cư và hơn 480 nhà ở thấp tầng, ít hơn nguồn cung cùng thời điểm này năm ngoái đến 22%.

Cũng có rất nhiều lý giải khác cho hiện tượng "đến hẹn lại nóng" của bất động sản TPHCM nói chung. Kiểu như bất động sản tiếp tục "phát triển mạnh" nhờ kinh tế vĩ mô thuận lợi, tích lũy của người dân cũng tăng lên. TPHCM hiện có khoảng 2 triệu người nhập cư để học tập, làm việc và sinh sống. Khi tích lũy của người lao động tăng lên cùng với sự chuyển động của xã hội về hình mẫu gia đình hạt nhân thay vì gia đình nhiều thế hệ thì nhu cầu nhà ở tương lai cũng biến thiên thuận chiều. Đó là chưa kể nhiều người chọn nhà - đất làm nơi tích trữ tài sản hoặc đầu tư cho tương lai.

Ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển nhà (Sở Xây dựng TPHCM) , nhận định giá nhà tăng một phần do "đầu tư cơ sở hạ tầng TPHCM ngày càng tốt lên, với hệ thống sân bay, cầu cảng liên tục được cải thiện, đường sá kết nối với các tỉnh thành lân cận cũng hoàn chỉnh dần (cao tốc Long Thành - Dầu Giây; cao tốc Bến Lức - Long Thành, các tuyến đường vành đai 1, 2, 3, tuyến Metro số 1…); phần nữa cũng từ chủ trương hình thành khu Đô thị sáng tạo phía đông Thành phố gồm các quận 2, quận 9 và Thủ Đức.

Tất nhiên đây không phải là hiện tượng chỉ xảy ra ở TPHCM, tại nhiều thành phố khác ở Châu Á - nơi có các chuyển động kinh tế hoặc chính trị, xã hội mạnh mẽ - đều ghi nhận dấu hiệu tăng nhiệt tương tự của nhà đất. Thống kê của Hãng tư vấn bất động sản Savills cho thấy tính từ đầu năm 2018 đến nay, giá trị nhà đất khu vực Liên Triều & Hong Kong đã tăng khoảng 50%.

Tuy nhiên, điều đáng bàn ở thị trường nhà đất TPHCM là bên cạnh những nguyên nhân có tính tất yếu khách quan như trên thì sự "gia nhiệt" của giá nhà đất còn do những thông tin được "bơm thổi" của giới đầu cơ và những đầu nậu thu gom đất.

Người đại diện Phòng Phát triển nhà (Sở Xây dựng TPHCM) khẳng định "nhà đất tăng giá 50-70% như thời gian qua thì đúng là ảo. Có thể do cò đất thổi phồng thông tin tiến độ dự án hoặc tiến độ các hạ tầng kỹ thuật chung của TPHCM, thậm chí sử dụng thủ thuật mua-bán để đánh vào tâm lý bên cầu.

Thế nào là giá ảo?

Một câu hỏi lớn cho sự tăng giá nhà đất đã được đặt ra. Vậy như thế nào được gọi là tăng nóng - giá ảo?

Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, căn cứ vào tốc độ tăng trưởng GDP cả nước lẫn tăng trưởng thu nhập bình quân đầu người của TPHCM năm 2017 thì nhà đất tại thành phố mười ba triệu dân hiện đang rất nóng, "có những mảnh đất khi đóng vai người mua đến hỏi, tôi được chào giá 500-700 triệu đồng, vài tháng sau, cũng mảnh đất ấy khi tôi hỏi lại đã bị ‘hét giá’ tỷ rưỡi! Nhiều anh chị trong nghề tài chính, bất động sản cũng từng kiểm định và thấy như vậy", ông Khương chia sẻ.

Trong khi đó, nếu như vị Trưởng phòng Phát triển nhà từ Sở Xây dựng TPHCM nhận định giá nhà đất tính từ đầu năm tới nay nếu tăng khoảng 2-10% là phù hợp thì ông Nguyễn Minh Quang, Giám đốc Phát triển Kinh doanh & Tiếp thị Công ty CP Đầu tư Nam Long, tóm tắt giá nhà đất "vừa túi tiền" bằng công thức đã được "trả giá" trong suốt 25 năm qua, rằng "giá trị bất động sản chỉ nên bằng 5-7 lần thu nhập bình quân của hộ gia đình mỗi năm. Ví dụ một hộ gia đình có thu nhập hàng tháng 25 triệu đồng thì giá căn hộ từ 1,5 - 2,1 tỷ đồng là mức hợp lý để vừa có thể trang trải cuộc sống và trả nợ vay ngân hàng trong khoảng 10-20 năm.

Nhà kinh doanh này đưa thêm ví dụ về một khu đất ở Vân Phong (Khánh Hòa). Theo đó, dù đang được rao giá 10 tỷ đồng nhưng giá cho thuê lại chính phần đất này chỉ là 3 triệu đồng/tháng, "miếng đất có khả năng tạo ra giá trị kinh tế chưa tới 1% so với giá rao bán. Như vậy giá bán này rõ ràng là bất ổn", ông Quang nêu thêm kinh nghiệm nhận biết dấu hiệu giá ảo.

TS Bùi Quang Tín từ Đại học Ngân hàng TPHCM cũng đồng tình "một sản phẩm tăng trưởng nóng là khi có mức tăng vượt xa mức thu nhập mà nó tạo ra, trung bình hiện nay sản phẩm bất động sản có mức tăng 15-17% mỗi năm là bình thường, quá mức này là nóng!".

Theo nhà tư vấn bất động sản Savills Việt Nam, quỹ đất ở TPHCM tại các vùng ven như Hóc Môn, Bình Chánh, Củ Chi vẫn còn rất nhiều, nhưng dự báo nhà ở giá từ 1-2 tỷ đồng trong vài năm tới sẽ rất khó tìm. Bởi chi phí để ra đời được một sản phẩm nhà đất hiện vẫn còn quá lớn. Thời gian để một doanh nghiệp "theo đuổi" dự án thường mất từ 3 đến 5 năm. Và chi phí tới lúc có được "đất sạch" do đó đã chiếm tới 40% giá thành tạo lập bất động sản.