Chiều 21-8, thảo luận ở hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023, nhiều đại biểu Quốc hội đề nghị làm rõ mối quan hệ giữa thời hạn sử dụng công trình và quyền sở hữu căn hộ.

Chung cư hết thời hạn sử dụng không đồng thời làm mất đi quyền sở hữu 

Đại biểu Vương Kim Ánh (Phú Thọ) cho biết cơ bản nhất trí với việc sửa đổi Luật Nhà ở nhằm hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở, khắc phục những bất cập thực tiễn và tạo hành lang pháp lý minh bạch, ổn định cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, ông Ánh đề nghị dự thảo phải làm rõ hơn một vấn đề có ý nghĩa đặc biệt đối với người dân, đó là quyền sở hữu nhà ở, nhất là quyền sở hữu căn hộ chung cư.

Theo đại biểu, đối với mỗi gia đình, ngôi nhà không chỉ là tài sản có giá trị lớn mà còn là nơi ở, nơi lập nghiệp, ổn định cuộc sống và có thể được để lại cho các thế hệ sau.

"Vì vậy, khi người dân đã bỏ tiền hợp pháp để mua nhà, được cấp giấy chứng nhận và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính thì pháp luật cần bảo đảm quyền sở hữu của họ một cách rõ ràng, ổn định và có thể dự đoán được", ông Ánh nói.

Đại biểu cho rằng dự thảo cần thể hiện rõ nguyên tắc quyền sở hữu căn hộ chung cư của người dân không chấm dứt chỉ vì thời gian sử dụng công trình. Cần phân biệt rạch ròi thời hạn sử dụng của công trình là vấn đề kỹ thuật, an toàn xây dựng; còn quyền sở hữu tài sản của người dân là vấn đề pháp lý.

Hai khái niệm này nếu không được quy định rõ có thể dẫn tới cách hiểu rằng khi công trình xuống cấp hoặc hết thời hạn sử dụng thì quyền sở hữu căn hộ cũng đương nhiên mất đi. "Phải quy định rõ ràng để khi nhà chung cư bị phá dỡ do hết thời hạn sử dụng hoặc không còn bảo đảm an toàn thì không đồng thời làm mất đi quyền sở hữu hợp pháp của người dân", đại biểu nhấn mạnh.

Cùng quan tâm vấn đề này, đại biểu Thạch Phước Bình (Vĩnh Long) đề nghị ban soạn thảo cân nhắc không sử dụng khái niệm "chung cư có thời hạn" tại khoản 13 Điều 2 dự thảo.

Theo ông Bình, đây không đơn thuần là vấn đề thuật ngữ. Với phần lớn người dân, căn hộ chung cư là một trong những tài sản lớn nhất được hình thành từ thu nhập tích lũy trong nhiều năm. Nếu sử dụng cụm từ "chung cư có thời hạn" nhưng không giải thích rõ hậu quả pháp lý sẽ rất dễ tạo tâm lý rằng hết niên hạn công trình thì quyền sở hữu của người dân cũng chấm dứt.

Ông Bình đề nghị thống nhất sử dụng khái niệm "thời hạn sử dụng nhà chung cư", đồng thời bổ sung tại Điều 84 nguyên tắc: nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc phải phá dỡ do không còn bảo đảm an toàn không làm chấm dứt các quyền tài sản hợp pháp của chủ sở hữu.

"Chúng ta phải có cơ chế đủ mạnh để phá dỡ một tòa nhà nguy hiểm nhưng không thể để cùng với việc phá dỡ tòa nhà thì quyền tài sản hợp pháp của người dân cũng bị phá dỡ theo", ông Bình nêu.

Làm rõ quyền lợi người dân khi xây dựng lại chung cư

Theo đại biểu Phạm Văn Hòa (Đồng Tháp), vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư cũng cần được quy định cụ thể hơn để người mua nhà và nhà đầu tư có thể dự liệu được quyền, nghĩa vụ của mình.

Ông Hòa cho rằng nếu công trình có thời hạn sử dụng 50 năm thì đó là vấn đề liên quan đến niên hạn và yêu cầu kỹ thuật của công trình. Tuy nhiên, hết thời hạn này không có nghĩa quyền sở hữu căn hộ của người dân cũng hết, bởi quyền của họ còn liên quan đến phần đất và các tài sản hợp pháp gắn với căn hộ.

Đại biểu cũng đề nghị làm rõ cơ chế đối với 2% kinh phí bảo trì chung cư. Thực tế có những công trình mới sử dụng 10-20 năm nhưng nguồn kinh phí bảo trì đã hết, trong khi thời gian sử dụng còn dài. Nếu sau đó tiếp tục yêu cầu cư dân đóng góp thì việc thống nhất sẽ rất khó khăn.

Ông Hòa đề nghị luật phải có cơ chế phân kỳ, quy định rõ trách nhiệm đóng góp và quản lý nguồn kinh phí bảo trì, đồng thời làm rõ việc quản lý tầng hầm, phần sở hữu chung và trách nhiệm giữa cư dân, chủ sở hữu, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành.

Về vấn đề này, đại biểu Thạch Phước Bình cho rằng dự luật đã quy định nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc đóng góp chi phí xây dựng lại nhưng cần làm rõ mức đóng góp, phương thức đóng một lần hay theo tiến độ, tỉ lệ đồng thuận và cách giải quyết đối với người không có khả năng tài chính.

"Không thể để một người cao tuổi, một gia đình thu nhập thấp sở hữu hợp pháp căn hộ nhưng khi chung cư phải xây dựng lại lại đứng trước lựa chọn hoặc có ngay một khoản tiền rất lớn để đóng góp hoặc mất khả năng tiếp tục có chỗ ở tại dự án", ông Bình nói.

Theo ông, luật cần mở ra các phương án linh hoạt như đóng góp theo tiến độ, tiếp cận tín dụng, nhận căn hộ phù hợp với khả năng đóng góp hoặc nhận giá trị quyền tài sản theo phương án được phê duyệt.

Đại biểu: Quy định 'chung cư có thời hạn' dễ khiến người dân nghĩ 50, 70 năm sau mất quyền sở hữu

Đại biểu Quốc hội cho rằng cần bỏ khái niệm 'chung cư có thời hạn' khỏi dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, bởi cách gọi này dễ khiến người dân hiểu rằng sau 50 hoặc 70 năm sẽ mất quyền sở hữu căn hộ.