Metro - TOD tái thiết bản đồ giá

Thực tế thị trường đã cho thấy tác động rõ nét của Metro đối với giá bất động sản. Trong 1 thập kỷ trở lại đây, nhiều dự án dọc tuyến Metro số 1 ghi nhận mức tăng giá từ 35 - 70%, thậm chí có dự án tăng gấp đôi khi hạ tầng đi vào vận hành, theo Savills.

Tại khu vực Thủ Đức, mặt bằng giá căn hộ cao cấp xấp xỉ từ 80 - 140 triệu đồng/m², thậm chí cao hơn ở những vị trí sở hữu lợi thế kết nối nổi bật.

Điều đáng chú ý là phần lớn mức tăng này diễn ra trước khi toàn bộ hệ sinh thái Metro hình thành hoàn chỉnh. Nói cách khác, thị trường phản ứng mạnh ở giai đoạn dư địa tăng trưởng cao, thay vì khi mọi giá trị đã được phản ánh đầy đủ vào giá bán.

Từ thực tiễn tại các nước phát triển như Singapare, Nhật Bản, Hàn Quốc…, hệ thống Metrorail là nền tảng tổ chức đô thị TOD - đô thị phát triển xoay quanh các đầu mối giao thông công cộng, nơi nhà ở, thương mại, dịch vụ và không gian cộng đồng tập trung trong cùng một hệ sinh thái kết nối.

Nếu trước đây khoảng cách thường được đo bằng kilomet, thì trong đô thị TOD, khoảng cách và giá trị ngày càng được đo bằng thời gian kết nối thực tế.

JLL Việt Nam ghi nhận, các dự án bất động sản liền kề ga metro tăng giá đáng kể sau khi các tuyến metro chính thức đi vào hoạt động. Cụ thể, mức tăng giá trung bình khoảng 200 - 250 USD/m2 trong một năm.

Điều này tương đương với tỉ lệ tăng trưởng hàng năm ấn tượng 8% đối với bất động sản liền kề metro, cao gấp đôi so với mức tăng 4% của trung bình thị trường tại TP.HCM trong năm 2025. Sự chênh lệch này cho thấy giá trị rõ rệt mà các dự án TOD mang lại so với phát triển bất động sản truyền thống.

Theo nghiên cứu ‘Tác động của tuyến Metro số 1 đến giá đất trong mô hình TOD tại TP.HCM’ từ Trường Đại Học Văn Lang các khu vực nằm gần nhà ga metro ghi nhận mức giá đất cao hơn khoảng 12,4% so với khu vực xa tuyến.

Sự chênh lệch giá đó đang làm xuất hiện một làn sóng tìm kiếm mới trên thị trường. Thay vì chạy theo những khu vực đã tăng giá mạnh, nhiều nhà đầu tư bắt đầu đặt câu hỏi: Khu vực nào đang đứng trước chu kỳ tăng trưởng tương tự?

Lộ diện giao điểm mới

Dự kiến trong năm 2026, TP.HCM sẽ khởi công tuyến metro kéo dài từ Suối Tiên đến nút giao Tân Vạn, góp phần tăng kết nối từ TP.HCM sang khu vực Bình Dương cũ.

TP.HCM hiện đang được áp dụng nhiều cơ chế đặc thù nhằm rút ngắn thời gian triển khai các dự án hạ tầng. Nếu trước đây một dự án giao thông lớn có thể mất hàng chục năm thực hiện thì nay thành phố kỳ vọng chỉ còn khoảng 2 - 3 năm.

Một đại biểu khẳng định, ‘TP.HCM đặt mục tiêu đẩy nhanh tiến độ để cơ bản hoàn thiện mạng lưới metro vào năm 2030’.

Tại khu Đông TP.HCM, đặc biệt khu vực cửa ngõ TP.Thủ Đức - Dĩ An, Metro, TOD và Vành đai 3 đang cùng hình thành một trục phát triển mới của đô thị. Hiện diện ngay lõi TOD 18,8ha và kết nối trực tiếp Metro số 1, The Aspira được định hướng theo mô hình ‘TOD Living Hub’, tập trung vào trải nghiệm sống thực chất với Smart Living, Smart Building, không gian xanh và hệ tiện ích phục vụ đúng nhu cầu của thế hệ cư dân mới.

Tọa lạc trên đường Nguyễn Thị Minh Khai 2, phường Tân Đông Hiệp, The Aspira nằm trong lõi đô thị TOD quy mô 18,8ha và ở vị trí trung điểm giữa hai ga Metro S12 - S13. Dự án đồng thời kết nối thuận lợi đến TP.Thủ Đức, Đại học Quốc gia TP.HCM, Bến xe Miền Đông mới cùng các khu công nghiệp lớn như VSIP, Sóng Thần và Tân Đông Hiệp.

Nếu TOD tạo ra các đô thị xoay quanh giao thông công cộng, thì giá trị của bất động sản ngày nay không còn nằm ở việc ‘gần trung tâm’ mà nằm ở khả năng trở thành điểm hội tụ của các dòng chảy dân cư, việc làm và dịch vụ.

Trong bối cảnh nhiều khu vực dọc Metro đã thiết lập mặt bằng giá mới, The Aspira đang tạo sự chú ý nhờ nằm ở giao điểm của các động lực tăng trưởng nhưng vẫn duy trì mức giá dễ tiếp cận.

Dự án The Aspira sở hữu mức giá chỉ từ 38,6 triệu đồng/m2 cho căn hộ khu đông TP.HCM - Ảnh: DNCC

Không chỉ là một nơi để ở, The Aspira (tên pháp lý: Chung cư Tân Bình) được phát triển theo định hướng trở thành điểm đến tích hợp các nhu cầu sống, làm việc, kết nối và tận hưởng trong cùng một hệ sinh thái.

Bao quanh dự án là mạng lưới khu công nghiệp, trường đại học, hạ tầng giao thông và cộng đồng cư dân hiện hữu - những yếu tố đang tạo nên nhu cầu ở thực và nhu cầu thuê bền vững cho khu vực.

Không chỉ sở hữu mức giá từ 38,6 triệu đồng/m² trong bối cảnh nhiều khu vực lân cận đã thiết lập mặt bằng giá cao hơn đáng kể, dự án còn đang bước vào giai đoạn hiện hữu với tiến độ đã cất nóc và hoàn thiện.

Bên cạnh đó là các chính sách tài chính được thiết kế theo hướng giảm áp lực dòng tiền, bao gồm hỗ trợ lãi suất lên đến 36 tháng, ân hạn gốc dài hạn, thanh toán từ 6,8 triệu đồng/tháng và chương trình hỗ trợ cho thuê lên đến 96 triệu đồng trong 12 tháng.

DKRA Vega - Đơn vị triển khai kinh doanh và tiếp thị The Aspira cho biết: Đối với nhà đầu tư, đây không chỉ là câu chuyện giao dịch. Đó là bài toán tham gia vào một khu vực đang bước vào chu kỳ phát triển mới khi Metro, TOD và hạ tầng liên vùng tiếp tục mở rộng ảnh hưởng.

Bởi trong bất động sản, biên độ tăng giá tốt nhất không nằm ở nơi đã hoàn tất định giá, mà thường xuất hiện ở những khu vực đang bước vào chu kỳ giá mới.