Thủ tục kéo dài làm phát sinh nhiều chi phí, vì thế ngoài quỹ đất sạch (có đất sạch ắt sẽ có nhà), những doanh nghiệp cùng tham gia tạo ra "tay chơi mới" trên thị trường bất động sản cho rằng Nhà nước gỡ thủ tục có khác nào cho tiền, giảm chi phí đầu tư. Đó là điều kiện để giảm giá căn hộ.

Có đất sạch, giá căn hộ sẽ giảm

Có ý kiến về vấn đề trên, ông Nguyễn Hữu Đường, chủ tịch Tập đoàn Hòa Bình, nêu quan điểm: Để phát triển nhà ở xã hội, điều quan trọng nhất là các địa phương phải thực hiện đúng Luật Nhà ở.

Đó là hằng năm UBND các tỉnh thành phải bố trí ngân sách để giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch để làm nhà ở xã hội, sau đó tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư các dự án. Muốn xây nhà ở xã hội thì đầu tiên phải có đất để xây nhà, xây được nhà rồi thì mới có nhà để bán.

Bởi theo ông Đường, thời gian qua TP Hà Nội triển khai 5 khu nhà ở xã hội tập trung. Riêng kinh phí giải phóng mặt bằng để tạo quỹ đất xây 5 khu nhà ở xã hội tập trung này khoảng 12.350 tỉ đồng. Nhưng từ 2021 đến nay, TP mới bố trí được 47 tỉ đồng để giải phóng mặt bằng nên rất khó khăn trong thu xếp quỹ đất sạch.

Ông Đường đề xuất trường hợp TP không có tiền giải phóng mặt bằng quỹ đất xây nhà ở xã hội thì nên có cơ chế cho phép doanh nghiệp ứng tiền giải phóng mặt bằng dự án, sau đó trừ vào tiền thuế cho doanh nghiệp. 

"Đất đai do chính quyền địa phương quản lý nên cần có cơ chế tạo thuận lợi cho doanh nghiệp trong tiếp cận quỹ đất làm nhà", ông Đường nhấn mạnh.

Nhìn rộng ra ở góc độ vốn, ông Lê Hữu Nghĩa, tổng giám đốc Công ty Lê Thành (một trong những chủ đầu tư tham gia xây dựng nhà ở cho thuê từ sớm tại TP.HCM), cho rằng cần có cơ chế cấp ngân sách để tạo lập quỹ nhà ở quốc gia.

Bởi theo ông Nghĩa, về vốn cho phát triển nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, lâu nay chúng ta dựa vào vốn vay ngân hàng. Thế nhưng giờ lập quỹ nhà ở quốc gia thì cần có cơ chế cấp một phần vốn cho quỹ nhà ở quốc gia từ ngân sách.

Mỗi năm cả nước chi đầu tư công hàng trăm ngàn tỉ đồng, vì vậy nên bố trí một phần vốn cho quỹ nhà ở quốc gia để thực hiện mục tiêu lo chỗ ở, an sinh cho người dân. Khi có tiền, quỹ nhà ở quốc gia có thể được sử dụng để hỗ trợ một phần lãi vay mua nhà ở xã hội cho người mua nhà.

Thủ tục 5 năm giảm còn 1 năm, quá tuyệt vời

Ông Lê Hữu Nghĩa cho rằng muốn có nhà ở giá rẻ cần xác định căn nhà làm ra gồm những chi phí chính như tiền đất, chi phí xây dựng và chi phí lãi vay.

Trong đó chi phí xây dựng cơ bản giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại không chênh lệch nhau nhiều. 

Muốn giảm chi phí có thể điều chỉnh chất lượng nội thất, trang thiết bị hoặc áp dụng các công nghệ mới nhưng giá thành giảm không nhiều. Riêng về tiền đất, theo ông Nghĩa, chỉ khi Nhà nước có quỹ đất sạch giao cho doanh nghiệp làm thì mới có giá rẻ.

Tuy nhiên với quy định giá đền bù bằng giá thị trường, kể cả Nhà nước đứng ra thu hồi hay doanh nghiệp thỏa thuận cũng khó nhận chuyển nhượng được đất giá rẻ. 

Như vậy, hỗ trợ lớn nhất để giảm giá thành nhà ở là gỡ những vướng mắc pháp luật và thể chế. Nhà nước cần cải cách cơ chế, chính sách và thủ tục hành chính giúp doanh nghiệp làm nhà ở xã hội được phê duyệt dự án nhanh nhất.

Hiện nay làm một dự án mất 4 - 5 năm làm đội chi phí lãi vay, chi phí cơ hội... lên rất lớn. Nếu thủ tục nhanh gọn và thuận lợi, doanh nghiệp làm dự án mất 1 năm sẽ giảm chi phí rất nhiều, từ đó sẽ giảm giá nhà ở. Gỡ vướng pháp lý cũng giúp nguồn cung dự án dồi dào, cạnh tranh thị trường sẽ làm cho chất lượng nhà ở tốt hơn và giá nhà sẽ rẻ hơn.

Bên cạnh đó, ông Nghĩa cho rằng nếu cùng một khu đất làm nhà ở thương mại hay nhà ở xã hội cũng được 10 tầng, doanh nghiệp sẽ ưu tiên làm thương mại vì lợi nhuận cao hơn. Do đó, Nhà nước cần có ưu đãi tăng về hệ số sử dụng đất để khuyến khích doanh nghiệp tham gia làm dự án nhà ở xã hội giá rẻ.

"Việc thành lập quỹ nhà ở quốc gia được cộng đồng doanh nghiệp kỳ vọng sẽ tạo ra nguồn vốn vay ưu đãi cho doanh nghiệp cũng như người mua nhà ở xã hội.

Ngoài cơ chế huy động các nguồn vốn, Nhà nước cũng cần nghiên cứu trích lập ngân sách vào quỹ để có những gói vay ưu đãi cho chủ đầu tư và người mua nhà", ông Nghĩa đề xuất.

Các 'ông lớn' bất động sản kiến nghị gì với Thủ tướng về nhà ở xã hội?

Cần nghiên cứu thu hồi các dự án lãng phí, khu đất bỏ hoang nhiều năm, xử lý vướng mắc, giao cho các chủ đầu tư triển khai dự án nhà ở xã hội.