Thị trường đang đảo chiều

TP Hà Nội vừa ban hành bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 20-12-2024 đến 31-12-2025, theo đó giá đất ở nhiều khu vực đã tăng từ 3-4 lần so với bảng giá đất cũ.

Một điểm mới trong bảng giá đất TP Hà Nội vừa ban hành là đất ở đô thị, đất ở nông thôn sẽ được xác định khung giá theo 4 vị trí: vị trí 1 đất mặt phố chính, vị trí 2 đất mặt ngõ rộng từ 3,5m trở lên, vị trí thứ 3 đất mặt ngõ rộng từ 2 - 3,5m, vị trí 4 đất mặt ngõ nhỏ hơn 2m.

Nhìn vào khung bảng giá đất TP Hà Nội vừa ban hành dễ dàng nhận thấy tại nhiều khu vực đang là điểm nóng phát triển nhà chung cư trên địa bàn có giá đất nền thấp hơn giá sàn chung cư. Đây là một xu thế mới bởi lâu nay thông thường đất nền sẽ có giá bán cao hơn chung cư trong cùng khu vực.

Theo đó, khung giá đất nền (đất ở đô thị) khu vực Mễ Trì Hạ tùy theo vị trí dao động từ 30,8 - 78,4 triệu đồng/m², khu vực Mễ Trì Thượng từ 24,9 - 74,8 triệu đồng/m², khu vực Miếu Đầm từ 33,8 - 85,5 triệu đồng/m².

Khung giá đất ở đô thị tại khu vực Mỹ Đình từ 29,4 - 74,8 triệu đồng/m², Phú Đô từ 24,5 - 57 triệu đồng/m², Phúc Diễn khu vực mặt quốc lộ 32 từ 27,2 - 67,7 triệu đồng/m², khu vực đường Phương Canh 20,3 - 43,4 triệu đồng/m².

Trong khi giá chung cư quanh các tuyến phố này như khu vực đường Lê Đức Thọ, nhiều tuyến đường trong khu đô thị Mỹ Đình 2, mặt đường quốc lộ 32 đang dao động từ 70 - 100 triệu đồng/m².

Tương tự, khu vực đại lộ Thăng Long đoạn qua xã An Khánh từ 22,2 - 51 triệu đồng/m², đường Vạn Xuân đoạn qua xã Kim Chung từ 23,2 - 53,3 triệu đồng/m², đường 70 đoạn qua xã Vân Canh từ 13,9 - 27,2 triệu đồng/m². Trong khi giá bán các dự án chung cư trong khu vực, kể cả chung cư đã qua sử dụng cũng có giá từ 45 - 70 triệu đồng/m².

Cần phải nói thêm rằng, sự chênh lệch giá chung cư và giá đất nền tại các khu cực nêu trên một phần xuất phát từ giá giao dịch thực tế đất nền tại các khu phố, tuyến đường nêu trên, đặc biệt vị trí đất mặt phố cao gấp nhiều lần giá được TP Hà Nội đưa ra trong khung bảng giá đất năm 2025.

Và việc điều chỉnh tăng bảng giá đất của thành phố theo hướng sát thị trường được cân nhắc trên nhiều yếu tố, bảo đảm sức hút đầu tư của thành phố và loại bỏ các yếu tố giá giao dịch đất nền tăng do tâm lý đầu cơ, găm giữ tài sản.

Chuyên gia: Khó so sánh giá đất nền với chung cư

Trao đổi với Tuổi trẻ Online, GS Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng cần đánh giá kỹ sự chênh lệch giá đất nền và giá chung cư trong cùng một khu vực, vì thông thường các dự án chung cư khi bàn giao nhà đã có đầy đủ các điều kiện sống. Điều này khác với việc mua đất nền mặt đường để xây dựng nhà ở, đôi khi các khu vực đất nền này có điều kiện sinh sống, sinh hoạt chưa hoàn chỉnh.

Vì thế cơ chế giá bán chung cư có sự khác biệt với giá bán đất nền, các khu chung cư hiện nay, đặc biệt các khu chung cư cao cấp có đầy đủ tiện nghi sống rất tốt cho cư dân. Giá bán nhà chung cư, đất nền nhiều khi còn phụ thuộc vào điều kiện sống, môi trường sống, các tiện ích xã hội như bệnh viện, siêu thị, trường học, ông Võ cho biết thêm.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam: Trước hết cần nhìn nhận yếu tố tích cực của việc Hà Nội, TP.HCM ban hành bảng giá đất mới trong năm 2025 là tháo gỡ các vấn đề pháp lý, điểm nghẽn cho nhiều dự án trong khâu định giá đất. 

Các giao dịch bất động sản của người dân cũng có cơ sở để tính thuế, phí khi làm các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vừa qua Hà Nội đã lấy giá các giao dịch của thị trường để xây dựng bảng giá đất năm 2025, nên bảng giá này bám khá sát giá thị trường từng khu vực.

Tuy nhiên, ông Đính lưu ý hiện giá bất động sản Hà Nội đang có dấu hiệu không thật, ảo bởi lực cầu nhà ở, kinh doanh quá lớn nhưng nguồn cung lại khan hiếm. Vì thế nhiều chủ đầu tư xây dựng biên lợi luận cao gấp đôi, gấp ba chứ không chỉ vài chục %. Từ xu thế này các nhà đầu tư, đầu cơ cũng ăn theo đẩy giá để hưởng chênh lệch, điều này tạo tín hiệu ảo trên thị trường.

Cũng theo ông Đính, nhiều khi khu vực được khảo sát xây dựng bảng giá đất thời gian gần đây không có giao dịch, cơ quan quản lý tổng hợp từ các giao dịch cũ nên giá thấp. Trong khi chung cư trong khu vực lại được giao bán với giá cao, có phần ảo.

Một số chuyên gia bất động sản lại cho rằng giá chung cư tăng cao thời gian qua một phần xuất phát từ tâm lý của các gia đình trẻ, muốn ở chung cư để tận dụng tối đa các tiện ích, sinh hoạt trên một sàn, lại không mất công xây dựng.

Vì sao giá chung cư Hà Nội khó giảm trong năm 2025?

Đà tăng giá chung cư Hà Nội đã chững lại, nhưng các chuyên gia bất động sản cho rằng khó kéo giảm giá bán trong năm 2025 vì nguồn cung khan hiếm, các chi phí đất đai đầu vào tăng.