Trong nhiều năm qua, các bên tham gia thị trường bất động sản Việt Nam được ví như một người mù đi trong "rừng" thông tin: người mua thì khó nắm bắt được giá thật phù hợp, chủ đầu tư thiếu dữ liệu tổng hợp đáng tin cậy để có thể nhanh chóng đưa ra quyết định đầu tư.

Cơ quan quản lý thì phải dựa trên mảnh ghép dữ liệu rời rạc, thiếu hụt, không cập nhật và nhiều khi không thống nhất giữa các ngành, các nguồn cung cấp.

Biến dữ liệu bất đống sản thành tài nguyên

Trong hơn 10 năm trở lại đây đã có nhiều đề xuất và trao đổi liên quan tới việc xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu thị trường nhà ở và bất động sản. Một số địa phương (như TP.HCM) đã có những thử nghiệm về hướng đi này nhưng chưa thành công.

Lần đầu tiên, theo nghị định 357 năm 2025, Chính phủ đã chính thức chuyển từ định hướng sang hành động với mục tiêu xây dựng một hệ thống thông tin và dữ liệu quốc gia tập trung, liên thông về thị trường nhà ở và bất động sản. 

Nghị định 357 có nhiều điểm mới như pháp lý hóa việc định danh bất động sản và các bên tham gia thị trường thông qua mã định danh điện tử, bước đầu tạo nền tảng cho công tác quản lý hiện đại và thực chứng hơn. 

Các đối tượng, sản phẩm bất động sản được cấp mã bao gồm cho dự án, công trình xây dựng tới căn hộ, nhà ở riêng lẻ và các chủ thể có liên quan khác trong thị trường bất động sản.

Cũng theo nghị định trên, tư duy quản trị dữ liệu đã được chuyển từ phân mảnh, đơn ngành sang tích hợp liên thông và đa ngành, thông qua dự kiến kết nối hàng loạt nguồn dữ liệu liên quan tới đất đai, dân cư, đầu tư, thuế, ngân hàng, công chứng. Việc hướng tới quản trị tốt hơn còn thể hiện ở các quy định cho thấy dữ liệu sẽ không chỉ để lưu trữ mà hướng tới công tác hoạch định chính sách và định hướng thị trường.

Quy định về kết nối kỹ thuật, khai thác và vận hành cho thấy Nhà nước không chỉ muốn lưu trữ thông tin mà hướng tới sử dụng dữ liệu như một nguồn lực hạ tầng dành cho phát triển, tương tự kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới như Anh, Pháp.

Tuy nhiên, từ bài học kinh nghiệm quốc tế cũng như thực tiễn một số công việc tương tự tại Việt Nam trong những năm vừa qua, có thể thấy việc triển khai nghị định 357 có thể có một số vướng mắc thực tiễn nhất định.

Ai được cung cấp và sử dụng thông tin định danh?

Quy định định danh chưa đủ chi tiết, đặc biệt với chung cư hoặc nhiều bất động sản có cùng địa chỉ, cùng lô đất hoặc công trình có nhiều chức năng hoặc trải trên nhiều lô đất. Việc quy định một số trường dữ liệu còn chung chung (ví dụ mã định danh địa điểm nếu có, dãy ký tự tự nhiên), chưa quy định tên trường dữ liệu cụ thể (trong phần mềm hoặc ứng dụng) hay phần mềm hoặc ứng dụng quản lý tương ứng.

Những thiếu sót này có thể dẫn tới việc mỗi nơi triển khai mỗi khác, cấu trúc dữ liệu không đồng nhất, các trường dữ liệu và các bộ dữ liệu đơn lẻ không thể đồng bộ khi cần. Do vậy rất cần có thí điểm xây dựng phần mềm và thử nghiệm thực tiễn, từ đó ra hướng dẫn kỹ thuật cụ thể hơn (hoặc qua thông tư hướng dẫn chi tiết) để khắc phục. Đồng thời xem xét cấu trúc dữ liệu theo hướng 3D hóa, tận dụng các mã địa phương (cấp tỉnh, cấp xã) kết hợp với mã thửa đất và mã công trình.

Nghị định chưa có quy định về phân tầng mức độ công khai của dữ liệu giá, dữ liệu giao dịch và sở hữu. Vậy sau khi thu thập thông tin về giao dịch và giá bất động sản thì phương thức tổng hợp, sử dụng và công khai các thông tin đó như thế nào?

Điều 33 của nghị định trên có thể hiểu là dữ liệu được cơ quan nhà nước (các bên) toàn quyền sử dụng và khai thác, người dùng khác muốn biết phải gửi phiếu yêu cầu. Nhưng người dùng khác có thể yêu cầu những gì? Chủ bất động sản được biết nội dung gì? Người không phải chủ sở hữu được yêu cầu cung cấp thông tin gì?

Nghị định quy định liên thông dữ liệu nhưng thiếu cơ chế quản trị dữ liệu liên ngành. Kết nối dữ liệu từ nhiều nguồn là con đường nhất định phải đi. Nhưng thực tế lâu nay dữ liệu của các ngành không phải lúc nào cũng trùng khớp và thống nhất về logic, dẫn tới những tranh cãi có thể có về tính khả dụng và khả tín của dữ liệu.

Kinh nghiệm quốc tế trong "điểm nghẽn" này là việc phải có quy định về cơ chế quản trị dữ liệu chi tiết và rõ ràng: mỗi dữ liệu có một chủ dữ liệu gốc hay "nguồn gốc", các bên khác và nguồn khác chỉ được sử dụng bản sao được đồng bộ. Nếu thiếu cơ chế này, liên thông một số dữ liệu có lệch pha sẽ trở thành điểm nghẽn gây rối cho hệ thống.

Infographic: Quản lý bất động sản bằng mã định danh điện tử từ 1-3-2026

Nghị định quy định gắn mã định danh cho sản phẩm bất động sản là nhà ở, là phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng... có hiệu lực từ 1-3-2026.