Phóng to

Khu dân cư Nam Long, Q.7 - một trong những dự án còn bồi thường dở dang. Trong ảnh: phần đền bù giải tỏa xong đã được xây dựng và ở - Ảnh: MINH ĐỨC

TT - Để giải quyết tình trạng "cù cưa" trong đền bù giải tỏa, gần đây có nhiều ý kiến đề nghị bỏ cơ chế chủ đầu tư thỏa thuận giá với dân. Thay vào đó, chính quyền địa phương tổ chức giải phóng mặt bằng rồi đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư cho dự án. Vẫn còn không ít tranh luận xung quanh ý kiến này.

Nghe đọc nội dung toàn bài:

Cho đến nay cuộc tranh luận nên hay không nên bỏ cơ chế thỏa thuận trong đền bù giải tỏa vẫn còn ở thế bất phân thắng bại. Bên nào cũng có lý lẽ riêng. Còn phía cơ quan chức năng thì đang lắng nghe, chưa có quyết định chính thức nào.

Bỏ thỏa thuận, chủ đầu tư sẽ ép dân

Theo ông Nguyễn Vĩnh Hùng, giám đốc Trung tâm Thẩm định và bán đấu giá tài sản TP.HCM, đối với đất ở hiện nay giá đền bù của Nhà nước và giá tại các dự án kinh doanh chênh lệch không nhiều. Riêng về đất nông nghiệp còn khoảng cách chênh lệch khá lớn, vì các dự án nhà nước thì phải đền bù theo khung giá qui định, còn với dự án kinh doanh đền bù theo hình thức tự thỏa thuận. Tuy nhiên, ông Hùng cũng nói với các dự án của Nhà nước thường kèm theo các chính sách như tạm cư, tái định cư, hỗ trợ di dời, đào tạo nghề... Các khoản này không được cộng vào giá đền bù khiến người dân ngộ nhận giá đền bù nhà nước thấp hơn giá dự án kinh doanh. Theo ông Hùng, nên duy trì cơ chế đền bù như hiện nay để thu hẹp khoảng cách giá giữa hai loại dự án, ông Hùng đề nghị nên cộng các khoản hỗ trợ vào giá đền bù, như vậy có thể người dân dễ chấp nhận hơn.

Một số ý kiến khác cũng không đồng tình với đề xuất bỏ cơ chế thỏa thuận giá đền bù. Giáo sư tiến sĩ Đặng Hùng Võ cho rằng hình thức tự thỏa thuận đền bù là theo cơ chế thị trường. Điều này không chỉ thể hiện quyền của người dân đối với thửa đất của mình, mà còn là quyền của doanh nghiệp trong việc chọn lựa đầu tư. Chủ đầu tư phải có vốn chuyển nhượng đất, sau đó mới được giao thay vì được giao đất nhưng không có vốn đền bù mà cứ "ôm" đó. Ông Võ dẫn chứng trước đây đã có thời gian dài thu hồi đất, đền bù theo giá qui định và đã xảy ra một số trường hợp người dân bị chủ đầu tư (các dự án kinh doanh) ép giá đền bù. Ông Võ nhấn mạnh: vấn đề là tìm ra giải pháp cho cơ chế thỏa thuận hiện nay.

Ông Võ đề xuất cần có các trung tâm thẩm định giá độc lập để đưa ra giá đất hợp lý cho từng khu vực. Trường hợp người dân đòi giá quá cao thì tòa án phải can thiệp, dựa vào mức giá mà trung tâm thẩm định, yêu cầu người có đất phải chuyển nhượng cho chủ đầu tư để làm dự án theo qui hoạch.

Phải có khung giá hợp lý

Giám đốc một công ty kinh doanh địa ốc tại quận 9 lại ủng hộ với đề xuất bỏ cơ chế thỏa thuận giá đền bù. Theo ông, áp dụng hình thức này khiến nhiều dự án kéo dài, tốn hao công sức của chủ đầu tư và cả người có đất. Chưa kể hình thức cơ chế thỏa thuận giá còn bộc lộ sự thiếu công bằng: cùng một thửa đất như nhau nhưng người chấp nhận đền bù sớm bị trả giá thấp, còn người dây dưa có khi được đền bù giá cao. Không ít trường hợp đã lợi dụng thỏa thuận giá đền bù để đầu cơ đất: mua giá thấp, sau đó yêu cầu thương lượng với giá cao gấp nhiều lần. Có trường hợp chủ đầu tư đền bù một, chủ đất lại đòi hai, đền bù hai lại muốn tăng lên ba... Vị giám đốc này cho rằng những người đầu cơ biết rõ Nhà nước không tham gia cưỡng chế thu hồi đất trong trường hợp thỏa thuận giá. Nếu thương lượng không thành thì dự án không triển khai được, vô hình trung tạo điều kiện cho những người đầu cơ đất ép doanh nghiệp.

Một chuyên gia tài chính cũng phân tích nếu cứ thả nổi giá đền bù theo kiểu thỏa thuận thì giá đất sẽ bị đẩy lên rất cao. Giá đầu vào cao thì giá bán ra cũng được chủ đầu tư nâng lên. Chỉ có người mua ở là chịu thiệt. Giá đất quá cao cũng ảnh hưởng đến nền kinh tế, đến đầu tư nước ngoài...

Đồng tình với quan điểm này, chuyên gia Nguyễn Ngọc Dương nêu ý kiến: việc bỏ cơ chế thỏa thuận giá đền bù là hợp lý. Làm như vậy doanh nghiệp được sớm giao đất triển khai dự án, không phải đi thương lượng với từng hộ dân như hiện nay rất mất thời gian. Cách làm này cũng góp phần hạn chế tình trạng "đối đầu" giữa người dân và doanh nghiệp mà theo ông, vốn là điều không hay.

Dù vậy, ông Dương cũng băn khoăn nếu áp dụng hình thức giao đất "sạch" thì liệu Nhà nước có đảm bảo đúng tiến độ thu hồi đất để đưa ra đấu thầu cho các doanh nghiệp tham gia? Liệu quĩ đất đền bù có đáp ứng nhu cầu của nhiều nhà đầu tư? Ông Dương đề nghị: trong trường hợp không thể bỏ cơ chế thỏa thuận thì vẫn áp dụng cơ chế hai giá như hiện nay. Ngoài ra, cần kéo giá đền bù của các dự án do Nhà nước thu hồi đất lên sát với giá thị trường. Đối với dự án kinh doanh, nếu chủ đầu tư đền bù từ 80% diện tích trở lên và phần còn lại không đền bù được thì Nhà nước nên can thiệp, có biện pháp hỗ trợ doanh nghiệp thu hồi đất.

Theo ông Nguyễn Đăng Sơn, phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng, chỉ nên có một hình thức đền bù, áp dụng cho cả trường hợp Nhà nước thu hồi đất và dự án kinh doanh. Cơ chế này không như nghị định 22 mà thoáng hơn về mức giá, làm sao để người dân bị giải tỏa được đền bù thỏa đáng, sát giá thị trường, đồng thời quá trình giải tỏa đền bù được tiến hành nhanh chóng. Ông Sơn gợi ý Nhà nước nên thuê các cơ quan thẩm định giá độc lập để đưa ra giá đất cho từng khu vực, theo từng loại đất. Mức giá này không đóng khung mà có thể cho một biên độ nhất định để doanh nghiệp và người dân thương lượng thêm (nếu cần). Nếu doanh nghiệp nào phá giá đền bù thì sẽ có hình thức xử phạt tương ứng. Hoặc khi chủ đầu tư đã đền bù với mức giá "đội khung" mà người có đất vẫn không đồng ý thì sẽ bị chế tài.

Những dự án chậm, kéo dài trên địa bàn TP.HCM * Tại quận 2: - Dự án 131ha tại phường Bình An, Bình Khánh, có quyết định thu hồi đất từ tháng 8-1999, do Công ty Phát triển và kinh doanh nhà TP đầu tư làm khu đô thị An Phú - An Khánh. Đến nay đã bồi thường được khoảng 116ha. Từ tháng mười một năm ngoái, quận đã yêu cầu chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ nhưng dự án tiếp tục kéo dài. UBND quận 2 giải thích do phương án bồi thường được phê duyệt đã lâu (căn cứ theo qui trình của NĐ 22 năm 1998), một số hộ dân không đồng thuận với mức bồi thường. - Dự án khu đô thị phát triển An Phú 87ha, do Công ty TNHH một thành viên đầu tư phát triển Thủ Thiêm thực hiện, giao đất từ tháng 7-2001, có tổng cộng 13 dự án "con" với các chủ đầu tư khác nhau, chủ yếu là xây dựng nhà ở. Nguyên nhân triển khai chậm cũng do vướng bồi thường giải phóng mặt bằng (dự án đền bù theo NĐ 22). * Tại quận 7: - UBND quận 7 cho biết hiện nay trong tất cả các dự án kinh doanh thu hồi đất có lập phương án đền bù theo NĐ 22 chỉ có một số ít dự án hoàn thành thu hồi đất, có bảy dự án đang bồi thường dở dang. Do giá đất nông nghiệp được đền bù tại các dự án công ích (theo NĐ22) thấp hơn nhiều so với thực tế, nên thường phải áp dụng biện pháp hành chính mới thu hồi được đất. Còn các dự án kinh doanh vẫn kéo dài, một trong những nguyên nhân là do thương lượng giá giữa chủ đầu tư dự án và người có đất bị thu hồi chưa đạt được thỏa thuận.