Để người dân an cư cùng phát triển TOD

Nhưng với những gia đình nằm trong khu vực quy hoạch, còn một câu hỏi khiến họ chưa thể yên lòng. Khi nơi này thay đổi, mình có còn được sống ở đây để hưởng những tiện ích ấy?

Giải đáp băn khoăn ấy tại kỳ họp Hội đồng nhân dân TP.HCM ngày 30-10, Sở Quy hoạch - Kiến trúc cho biết không phải toàn bộ nhà đất trong khu vực TOD (mô hình phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng) đều bị giải tỏa; những khu vực hiện hữu có điều kiện phù hợp vẫn có thể được giữ lại để chỉnh trang, cải tạo. 

Dân cần biết rõ khu phố mình sẽ thay đổi thế nào

Thông tin này giúp người dân phần nào yên tâm. Điều họ mong đợi tiếp theo là biết rõ khu phố mình sẽ thay đổi thế nào, khi nào thực hiện và quyền lợi được bảo đảm ra sao.

Đó cũng là vấn đề gắn với hiệu quả phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng, gọi tắt là TOD. Đưa nhà ở, việc làm và dịch vụ đến gần nhà ga sẽ tạo điều kiện để người dân sử dụng metro hằng ngày. 

Tuy nhiên, nếu phải chuyển ra xa vì không còn chỗ ở phù hợp với khả năng chi trả, cơ hội hưởng lợi ấy cũng vơi đi. Họ có thể mất thêm thời gian và chi phí để đến nơi làm việc, đưa đón con hay duy trì việc buôn bán. Bảo đảm an cư vì thế cũng góp phần duy trì lượng người sử dụng giao thông công cộng lâu dài.

Từ góc nhìn đó, quy hoạch quanh ga nên phân định rõ khu vực giữ lại, nơi cải tạo và phần thực sự cần di dời. 

Những khu dân cư có nhà ở an toàn, hạ tầng có thể nâng cấp nên được ưu tiên chỉnh trang, bổ sung đường đi bộ đến ga. Việc xây dựng mới có thể tập trung trước vào đất trống hoặc khu đất sử dụng chưa hiệu quả. 

Với nơi cần tái thiết, các phương án phải được so sánh cả về số hộ di dời, địa điểm bố trí nhà thay thế và chi phí hỗ trợ, thay vì chỉ dựa vào quy mô xây dựng hay nguồn thu dự kiến.

Khi việc di dời không thể tránh khỏi, vấn đề tiếp theo là tạo lựa chọn phù hợp cho người dân. 

Kinh nghiệm Nhật Bản gợi mở một hướng đáng nghiên cứu. Trong tái thiết đô thị, quyền đối với nhà đất cũ có thể được chuyển thành quyền đối với diện tích trong công trình mới, về nguyên tắc dựa trên giá trị tương đương. Phần diện tích tăng thêm được khai thác để trang trải chi phí dự án. Cơ chế này mở thêm khả năng để chủ sở hữu tiếp tục gắn bó với khu vực sau tái thiết.

TP.HCM có thể nghiên cứu vận dụng phù hợp pháp luật và điều kiện từng dự án. Điều quan trọng là công khai cách định giá, khoản đóng thêm, thời gian tạm cư và trách nhiệm bàn giao. 

Người dân phải có đủ thông tin để cân nhắc giữa các lựa chọn, cùng cơ chế bảo vệ quyền lợi nếu dự án chậm tiến độ. Nếu chỉ hứa về căn nhà tương lai mà chưa làm rõ thời hạn bàn giao và trách nhiệm thực hiện, người dân vẫn phải chuyển đi trong lo lắng, không biết bao giờ mới có chỗ ở ổn định.

Nên tính đến việc bố trí hoặc hỗ trợ thuê địa điểm kinh doanh

Tuy nhiên, nhận đủ tiền bồi thường hoặc được bố trí nhà mới chưa có nghĩa người dân đã ổn định cuộc sống. Với gia đình mở quán ăn, bán tạp hóa hay sửa xe ngay tại nhà, nơi ở cũng là chỗ kiếm sống. 

Khi chuyển sang căn hộ, họ có thể không còn mặt bằng để tiếp tục công việc, trong khi tiền ăn, tiền học của con và các khoản sinh hoạt vẫn phải chi trả hằng tháng. 

Vì thế, phương án tái định cư nên tính đến việc bố trí hoặc hỗ trợ thuê địa điểm kinh doanh phù hợp, đồng thời hỗ trợ thu nhập trong thời gian tạm ngừng hoạt động. Kinh phí cho những hỗ trợ này nên được xác định ngay khi lập dự án, để người dân có điều kiện gây dựng lại việc làm ăn sau khi chuyển đến nơi ở mới.

Nhu cầu nhà ở cũng khác nhau theo tuổi tác và hoàn cảnh. Trong chương trình tái phát triển đồng loạt có chọn lọc các khu nhà ở công cộng (SERS), Cơ quan Phát triển Nhà ở Singapore (HDB) từng bổ sung lựa chọn căn hộ có thời hạn thuê 50 năm cho người đủ điều kiện, sau phản ánh của một số cư dân lớn tuổi về nhu cầu và gánh nặng tài chính. Dù không phải chính sách riêng cho TOD, kinh nghiệm này cho thấy ý nghĩa của việc thiết kế nhiều lựa chọn thay vì áp dụng cùng một phương án cho mọi hộ.

Với TP.HCM, đánh giá khả năng chi trả nên bao gồm cả phí quản lý, đi lại và sinh hoạt sau chuyển nhà. Một chỗ ở có giá phù hợp nhưng làm tăng đáng kể chi phí hằng tháng vẫn có thể trở thành gánh nặng. Ở nơi có quỹ đất, xây nhà thay thế trước rồi di dời theo giai đoạn sẽ giúp giảm thời gian tạm cư và tránh để người dân chờ đợi kéo dài.

Bên cạnh các hộ có nhà đất, người thuê nhà cũng cần được tính đến. Họ có thể phải rời khu phố vì giá thuê tăng dù không thuộc diện giải tỏa. 

Trong định hướng phát triển tại các ga Ashby và North Berkeley ở Mỹ, cơ quan vận hành đường sắt đô thị vùng Vịnh San Francisco (BART) và thành phố Berkeley đặt yêu cầu ít nhất 35% nhà ở mới tại mỗi khu có giá phù hợp với các nhóm thu nhập được quy định. Phần nhà này được định hướng xây trước hoặc đồng thời với nhà thương mại.

TP.HCM có thể tham khảo cách làm ấy để xác định phần nhà ở vừa túi tiền, kể cả nhà cho thuê dài hạn, phù hợp từng dự án. Nghĩa vụ này nên được đưa vào phương án tài chính và điều kiện lựa chọn nhà đầu tư ngay từ đầu. Đồng thời, cư dân nên được tham gia khi phương án còn có thể điều chỉnh, được biết ý kiến của mình được tiếp thu thế nào và giám sát việc thực hiện cam kết.

Phát triển TOD là dịp để TP.HCM xác lập cách quản trị đô thị đáp ứng những thay đổi dài hạn. Làm tốt từ các khu vực đầu tiên sẽ tạo cơ sở thực tiễn cho những bước mở rộng tiếp theo, giúp thành phố tích lũy kinh nghiệm và củng cố niềm tin vào chính sách. Đó là nền tảng để những dự án tương lai nhận được sự đồng hành của người dân ngay từ khi còn trên bản vẽ.

TP.HCM đề xuất 5 khoản thu đối với dự án hưởng lợi từ TOD

TP.HCM đề xuất 5 khoản thu đối với các dự án hưởng lợi trực tiếp từ quy hoạch, hạ tầng đường sắt đô thị trong khu vực phát triển theo mô hình TOD.