Đất trường học tại các dự án khu dân cư bỏ hoang vì vướng quy định

Phản ánh từ một số doanh nghiệp là chủ đầu tư các dự án nhà ở, khu đô thị cũ được giao đất giai đoạn trước năm 2005 (cụ thể là từ năm 2004 trở về trước) tại TP.HCM cho thấy một thực tế bất cập: hạ tầng kỹ thuật toàn khu đã được doanh nghiệp đầu tư hoàn chỉnh, cư dân đã vào sinh sống ổn định nhiều năm, nhu cầu về trường học tại chỗ và khu vực lân cận là rất bức thiết. 

Bản thân các doanh nghiệp cũng có nguyện vọng tự bỏ vốn đầu tư xây dựng, quản lý và kinh doanh trường học theo đúng quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt nhằm nhanh chóng đưa công trình vào phục vụ người dân.

Thế nhưng mong muốn xã hội hóa này lại đang "bị chặn đứng" bởi chính các quyết định giao đất lịch sử.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, đại diện một doanh nghiệp bất động sản khu Đông TP.HCM cho hay tại các quyết định giao đất giai đoạn trước năm 2005, hầu hết đều có điều khoản buộc chủ đầu tư sau khi hoàn thành hạ tầng kỹ thuật phải bàn giao lại diện tích đất công trình công cộng (bao gồm cả đất trường học) cho UBND quận, huyện hoặc cơ quan chuyên ngành quản lý.

Vì thế doanh nghiệp đã tự bỏ 100% nguồn vốn tự có để đền bù giải phóng mặt bằng toàn bộ dự án, đồng thời hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính phần đất ở. Thế nhưng vì vướng quy định "phải bàn giao" đất trống cho Nhà nước nên đất trường học đành phải quây tôn để đó.

"Nhà nước chưa bố trí được vốn đầu tư công để xây dựng trường ngay dẫn đến lãng phí đất đai, còn doanh nghiệp xin giữ lại tự đầu tư xây trường học, tự kinh doanh thì đang vướng về cơ sở pháp lý để điều chỉnh dự án, xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung (tiền thuê đất đối với phần diện tích đất trường học) và cơ chế chính sách ưu đã xã hội hóa giáo dục", vị đại diện này bộc bạch.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thông tin là vướng mắc này kéo dài tại nhiều dự án khu đô thị, khu dân cư. 

Ông Châu dẫn chứng một số trường hợp như Khu đô thị Vạn Phúc, hay khu dân cư CityLand Z751 Khu B&D của Công ty TNHH đầu tư địa ốc Thành phố. Các dự án này đều được TP.HCM phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 và chấp thuận chủ trương đầu tư. 

Chủ đầu tư của các dự án trên từng kiến nghị được giao đất để đầu tư, xây dựng, khai thác và quản lý các cơ sở y tế, giáo dục nhằm hoàn thiện hạ tầng xã hội đồng bộ với tiến độ dự án. Tuy nhiên, do chưa có cơ chế pháp lý rõ ràng, các hạng mục này chưa thể triển khai.

Có giải pháp nào để tháo gỡ không?

Luật sư Nguyễn Đăng Tư, Đoàn luật sư TP.HCM, cho biết để khơi thông và sử dụng hiệu quả quỹ đất giáo dục đang bị bỏ trống tại các dự án cũ, cần tập trung rà soát, tháo gỡ phù hợp với hành lang pháp lý hiện hành, bảo đảm mục tiêu phát triển giáo dục lẫn lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp đã bỏ vốn.

Thứ nhất, đối với các dự án mà chủ đầu tư đã hoàn thành giải phóng mặt bằng bằng nguồn vốn hợp pháp của mình và diện tích đất vẫn phù hợp quy hoạch, cơ quan thẩm quyền nên xem xét cho phép họ tiếp tục thực hiện dự án theo phương án trực tiếp đầu tư, khai thác cơ sở giáo dục.                                   

Việc xem xét này phải căn cứ vào các Điều 116, 120 và 124 của Luật Đất đai 2024. Trường hợp phương án hiện tại chưa phù hợp quy hoạch hoặc mục đích sử dụng đất cần phải thực hiện thủ tục điều chỉnh tương ứng thay vì mặc nhiên cho tiếp tục sử dụng.

Thứ hai, nếu việc điều chỉnh làm phát sinh nghĩa vụ tài chính mới, cần xác định đầy đủ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo Điều 153 và Điều 155 Luật Đất đai 2024. 

Đặc biệt, khoản kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư doanh nghiệp tự nguyện ứng trước sẽ được khấu trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp theo khoản 2 Điều 94 Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103/2024/NĐ-CP. Quá trình rà soát cần xác nhận chính xác các khoản ứng trước dựa trên chứng từ hợp pháp, không mặc nhiên khấu trừ toàn bộ chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật khác vào nghĩa vụ tài chính đất đai.

Thứ ba, cần rà soát để điều chỉnh đồng bộ hồ sơ pháp lý của dự án, quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 và quyết định giao đất, cho thuê đất. Giải pháp này giúp xử lý thực chất các dự án giáo dục bị "treo", vừa tránh hoang hóa nguồn lực đất đai đã được giải phóng mặt bằng, vừa bảo đảm Nhà nước thu đúng, thu đủ nghĩa vụ tài chính và thực hiện được mục tiêu giáo dục công cộng.

Định giá đất sát thực tế: Liệu có ảnh hưởng giá nhà?

Cơ chế Nhà nước quyết định giá đất trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được kỳ vọng tăng tính minh bạch cho thị trường. Tuy nhiên, để người thu nhập trung bình sở hữu được nhà, chỉ giảm tiền đất đầu vào là chưa đủ.