Gia đình tôi ở chung cư cũ đã hư hỏng nhiều chỗ. Từng có nhiều chủ đầu tư đến khảo sát làm dự án xây dựng mới nhưng không thỏa thuận được vấn đề bồi thường nên đã ngưng. Trường hợp này có bị cưỡng chế di dời không?

Câu hỏi của bạn đọc Thái Thụy Bình, TP.HCM được luật sư Huỳnh Văn Nông (Đoàn luật sư TP.HCM) trả lời như sau:

- Điều 59 Luật Nhà ở năm 2023 và nghị định 98 năm 2024 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định 5 trường hợp buộc phải tháo dỡ nhà chung cư.

Các trường hợp di dời khẩn cấp gồm: chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ, hư hỏng do thiên tai, địch họa không bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng.

Các trường hợp di dời theo phương án bồi thường, tái định cư gồm:

- Chung cư có nguy cơ sập đổ, không thể tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp. Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và một trong các yếu tố về kỹ thuật hạ tầng (phòng cháy, chữa cháy; cấp, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ) không đáp ứng yêu cầu tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác, sử dụng.

- Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các kết cấu chính, chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ nhưng thuộc khu vực phải cải tạo, xây dựng đồng bộ theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.

Điều 73, Luật Nhà ở năm 2023 quy định: UBND cấp tỉnh phải ban hành quyết định di dời khẩn cấp và tổ chức di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư (gọi chung là người sử dụng) thuộc trường hợp di dời đến chỗ ở tạm thời đối với nhà chung cư thuộc trường hợp phải di dời khẩn cấp.

Với các chung cư thuộc trường hợp bồi thường, tái định cư, UBND cấp tỉnh ban hành quyết định di dời theo phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt.

UBND cấp tỉnh sẽ gửi quyết định di dời đến người sử dụng nhà chung cư và đăng tải công khai trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh và trên các phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.

Nếu quá thời hạn di dời (theo quyết định), nếu người sử dụng không di dời, UBND cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế di dời. UBND cấp huyện tổ chức cưỡng chế di dời theo quyết định của UBND cấp tỉnh.

Với trường hợp di dời khẩn cấp: trong thời hạn tối đa ba ngày làm việc kể từ ngày hết hạn di dời khẩn cấp, người sử dụng không di dời thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo UBND cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế di dời.

Trong thời hạn tối đa bảy ngày làm việc kể từ ngày ban hành quyết định cưỡng chế di dời, UBND cấp huyện phối hợp với các đơn vị liên quan cưỡng chế di dời người dân ra khỏi chung cư.

Với trường hợp di dời theo phương án bồi thường, tái định cư: trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày hết hạn di dời mà người sử dụng nhà chung cư không di dời, chủ đầu tư báo cáo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh để trình UBND cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế di dời.

Tối đa 15 ngày, kể từ ngày ban hành quyết định cưỡng chế di dời, UBND cấp huyện nơi chủ trì, phối hợp với các đơn vị liên quan cưỡng chế di dời người dân khỏi chung cư.

Gỡ 'nút thắt' cải tạo chung cư cũ

Luật Nhà ở 2023 và nghị định 98 hướng dẫn về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (có hiệu lực từ ngày 1-8) được đánh giá sẽ tạo đột phá trong cải tạo chung cư cũ.