Chủ nhà có vi phạm hợp đồng không và tôi phải làm gì để đảm bảo quyền lợi của mình?

Một bạn đọc gửi câu hỏi tới Tuổi Trẻ Online.

- Luật sư Nguyễn Trọng Dần (Đoàn luật sư TP.HCM) trả lời:

Việc xác định chủ nhà có vi phạm hợp đồng với bạn hay không phải dựa vào nội dung trong hợp đồng thuê mặt bằng đã ký giữa bạn và chủ nhà.

Bởi lẽ, hợp đồng thuê của bạn là hợp đồng thuê tài sản theo quy định tại điều 472 Bộ luật Dân sự: "Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê".

Do đó, nếu trong hợp đồng thuê mặt bằng có thỏa thuận rằng chủ nhà không được bán nhà trong thời hạn thuê hoặc không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn mà chủ nhà vẫn bán nhà, hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê thì đã vi phạm hợp đồng thuê mặt bằng với bạn.

Nếu có thỏa thuận chủ nhà được đơn phương chấm dứt trong trường hợp có người khác nhận chuyển nhượng lại mặt bằng thì theo quy định tại khoản 2 điều 133 Luật nhà ở:

"Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác".

Như vậy, nếu không có thỏa thuận khác thì bạn vẫn có quyền thuê đến khi hết hạn hợp đồng.

Trong trường hợp bạn được chủ nhà thông báo mặt bằng bị bán cho người khác thì bạn cần liên hệ chủ nhà cũng như người mua lại mặt bằng để làm thủ tục chuyển tiếp hợp đồng với người mua mới, hoặc ký lại hợp đồng thuê mới với người mua lại mặt bằng. 

Nội dung hợp đồng thuê mới với chủ nhà mới có thể vẫn giống với hợp đồng thuê trước đó hoặc có thể bổ sung, sửa chữa theo sự thỏa thuận giữa bạn và chủ nhà mới.

Mời bạn đọc gửi câu hỏi để được luật sư tư vấn

Với đội ngũ các luật sư và chuyên gia pháp lý dày dạn kinh nghiệm trên tất cả các lĩnh vực như hôn nhân - gia đình, kinh doanh - thương mại, mua bán đất đai, sở hữu trí tuệ, lao động, hộ tịch, thừa kế..., chuyên mục Tư vấn pháp luật trên Tuổi Trẻ Sao sẽ giải đáp thắc mắc của bạn một cách nhiệt tình, nhanh chóng, chính xác, hiệu quả.

Bạn đọc vui lòng gửi câu hỏi (gõ bằng tiếng Việt có dấu, font chữ UNICODE) về Tuổi Trẻ Sao qua địa chỉ tuvanphapluat@tuoitre.com.vn.

Mời người chưa thành niên làm nhân chứng tại tòa dân sự được không?

Tôi có một vụ kiện dân sự, muốn nhờ một người làm nhân chứng. Có yêu cầu gì để làm nhân chứng trong trường hợp này không?