Phóng to

Khu đô thị mới Văn Phú, quận Hà Đông, Hà Nội là một trong những khu đất đang hấp dẫn các nhà đầu tư.

Nhận định này gần như khá thống nhất, bởi trong cùng một ngày, 2 Công ty kinh doanh dịch vụ bất động sản (BĐS) có uy tín ở VN là CB Richard Ellis (CBRE) và Savills Việt Nam cùng nhận định.

Trong một công bố tổng quan thị trường BĐS Hà Nội quý IV/2009 và triển vọng năm 2010, cả hai cho rằng, năm 2010, tăng trưởng GDP của Hà Nội được kỳ vọng là sẽ quay trở lại mức hai con số (khoảng trên 10%). Thị trường BĐS sẽ hết sức sôi động, nhất là ở phân khúc nhà ở giá trung bình và thị trường văn phòng hạng B với giá thuê hợp lý.

Hạ tầng quyết định giá thuê

Theo CBRE, mặc dù có sự bùng nổ về nhu cầu thuê văn phòng, nhưng trong năm 2009, tỉ lệ trống tại một số tòa nhà văn phòng đã tăng cao, buộc các chủ đầu tư (CĐT) phải giảm giá cho thuê. Trong năm, 4 tòa nhà văn phòng đi vào hoạt động đã làm tăng thêm tổng nguồn cung khoảng 43.000m². Trong đó, toà tháp BIDV Tower cung cấp 10.000m² diện tích văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm, ba tòa nhà văn phòng Vinaconex 9, CMC và Vinaconex Tower cung cấp 33.000m² còn lại đều ở các vị trí bán trung tâm và khu vực phía tây thành phố.

Giá thuê văn phòng đang có xu hướng giảm, khoảng 2,3% đối với văn phòng hạng A, xuống mức 43,71USD/m²/tháng và chỉ có 1,18% đối với văn phòng hạng B, xuống mức 25,89USD/m²/tháng. Tỉ lệ trống tại các tòa nhà văn phòng hạng A lần đầu tiên vượt qua ngưỡng 10% kể từ năm 2004, trong khi đó tỉ lệ trống văn phòng hạng B tăng 3%, lên mức 18%.

Đã có sự dịch chuyển đáng kể nhu cầu thuê văn phòng hạng A sang hạng B, do chi phí thuê hợp lý (xấp xỉ 20USD/m²/tháng), phù hợp với phần đông doanh nghiệp (DN) vừa và nhỏ. Dự báo giá thuê văn phòng trong năm 2010 sẽ giảm do thị trường này sẽ có thêm trên 150.000m² diện tích văn phòng mới được bổ sung.

Theo CBRE, hiện thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê đã bớt ảm đạm, với tỉ lệ trống duy trì khá ổn định ở mức 11% cho toàn thị trường. Giá thuê trung bình tăng khoảng 4% lên mức 29,70USD/m²/tháng, chủ yếu là do các dự án cải tạo lại hoặc làm mới thương hiệu để điều chỉnh giá thuê. Thị trường đang có sự cạnh tranh quyết liệt giữa các dự án đã đi vào hoạt động và sự hút khách từ các dự án mới. CBRE kỳ vọng, trong quý I năm nay, thị trường nhà cho thuê sẽ sôi động hơn do sẽ có nhiều khách thuê Châu Á đến Hà Nội. Do một số nguồn cung mới sẽ tiếp tục được đưa ra thị trường, nên thời gian tới, giá thuê sẽ ổn định.

Tại khu vực phía tây, các chuyên gia BĐS nhận định trong vòng 4 quý tới, cũng có khoảng 1.000 phòng khách sạn được đưa vào sử dụng, bao gồm hai khách sạn 4 sao tại quận Hoàn Kiếm và hai khách sạn 5 sao. Tốc độ tăng trưởng của khu vực này được đánh giá là sẽ khả quan, song phụ thuộc rất nhiều vào các dự án hạ tầng cơ sở; như việc hoàn thiện các tuyến đường Lạc Long Quân, cao tốc Láng-Hòa Lạc, đường vành đai 3... Vì vậy, trong ít nhất là 2-3 năm tới, các khách sạn dọc trục đường Phạm Hùng sẽ phải đương đầu với khó khăn cho đến khi việc nâng cấp sân bay Nội Bài và hạ tầng cơ sở xung quanh được hoàn thiện.

Thị trường nhà ở

Nếu như trong quý IV/2009, trên 40% nguồn cung các căn hộ được chào bán tới tấp lên tới 6.587 căn (lớn hơn số lượng căn hộ được chào bán hàng năm trong suốt giai đoạn 2003 – 2008) đã khiến thị trường lâm vào cảnh lượng cung quá lớn, so với cầu thật. Tình trạng này có nguyên nhân do đầu cơ đã đẩy giá các dự án mới lên cao, tới khi lượng cung trở nên dư thừa và thiếu người mua đã đảo ngược tình thế, đẩy giá của nhiều dự án trở về mức chào bán ban đầu. Với những dự án hiện có hoặc đang xây dựng, đặc biệt là khu vực phía tây, mức tăng giá ổn định hơn.

Giá trung bình của phân khúc dự án trung cấp và bình dân tăng lần lượt ở mức 11% và 15%. Với phân khúc dự án cao cấp và hạng sang, mức giá trung bình giữ ở mức ổn định. Thị trường ở thế giằng co giữa một bên là các nhà đầu tư do lợi nhuận không đạt kỳ vọng nên không bán ra; trong khi lại đối mặt với hệ lụy thắt chặt tín dụng và nguồn cung ngày càng tăng mạnh.

Theo ông Richard Leech - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, dự kiến nhu cầu mua nhà vẫn sẽ tiếp tục gia tăng trong năm 2010 nhưng sẽ không có biến động mạnh về giá do lượng cung hàng tiềm ẩn khá lớn. Thống nhất với nhận định này, Cty dịch vụ BĐS Savills Việt Nam dự báo, giá chào sơ cấp các loại căn hộ sẽ không có biến động nhiều. Giá căn hộ hạng B và C có thể sẽ tăng, nhưng căn hộ hạng A sẽ không có thay đổi nào đáng kể so với quý IV/2009.

Về nguồn cung, Savills dự báo, từ 2010-2012 thị trường nhà ở sẽ có khoảng 12.650 căn hộ đi vào hoạt động, trong đó khoảng 2.040 căn hộ dự kiến được tung vào thị trường sơ cấp trong quý I/2010. Còn CBRE cho rằng, năm 2010 thị trường sẽ có khoảng gần 90.000 căn hộ chào bán và khoảng hơn 80.000 căn hoàn thành; năm 2011 là khoảng 30.000 chào bán và hơn 11.000 hoàn thành...

“Giao dịch trên thị trường thứ cấp có thể sẽ nhộn nhịp hơn do mới đây Bộ Tài chính đã ban hành thông tư 02/2010/TT-BTC cho phép người nộp thuế chọn cách đóng 25% trên thu nhập chịu thuế hoặc áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng” - đại diện Savills xác nhận.