Chung cư Trúc Giang (quận 4, TP.HCM) xuống cấp nghiêm trọng, có nguy cơ đổ sập - Ảnh: TỰ TRUNG

Kết quả kiểm định năm 2017 cho thấy trên địa bàn TP.HCM có 15 chung cư cũ cấp D (hư hỏng, xuống cấp, có nguy có sụp đổ) cần phải di dời dân để xây dựng lại. Nhưng đến nay, mới chỉ có 6 chung cư cấp D di dời dân xong.

Di dời không dễ vì nhiều lý do

Mới đây, Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi có văn bản chỉ đạo UBND quận 5 di dời khẩn cấp người dân chung cư 440 Trần Hưng Đạo, một chung cư cấp D. Trong 5 năm qua, UBND quận 5 đã thuyết phục người dân di dời, thậm chí người dân còn được mời đến xem nơi ở mới tại chung cư 961 Hậu Giang (quận 6) nhưng chưa có hộ dân nào chịu dời đi.

Ông Nguyễn Văn Phụng, một hộ dân ở chung cư 440 Trần Hưng Đạo, cho biết chính quyền quận 5 đã nhiều lần họp dân, thương lượng và thuyết phục người dân đến nơi ở mới nhưng hiện nay chưa nói rõ giá bồi thường cho căn hộ hiện tại cũng như giá căn hộ mới là bao nhiêu. Giá bồi thường chưa được UBND quận 5 công bố khiến người dân lo có nhà mới nhưng không đủ tiền trả rồi mang nợ.

Kể thêm, ông Phụng cho hay nhà ông ở tầng trệt chung cư ngay mặt tiền đường và tiền cho thuê nhà là nguồn thu nhập chính của hai vợ chồng già. Trong khi đó ở chung cư được giới thiệu đến, tất cả người dân đều phải ở tầng cao. "Trước mắt tôi mất nguồn thu nhập chính, rồi ở chung cư mới cũng tốn bao nhiêu loại phí, chỗ để xe cũng tốn tiền. Tôi cũng như nhiều người dân ở đây chưa đồng ý di dời vì chưa thấy quyền lợi của mình được bảo đảm", ông Phụng chia sẻ.

Theo UBND quận 5, đến nay vẫn đang trong quá trình làm thủ tục định giá chung cư 961 Hậu Giang nên chưa thể trả lời người dân. Việc chủ tịch UBND TP chỉ đạo di dời khẩn cấp chung cư này, quận 5 đang hoàn tất những thủ tục pháp lý.

Trong khi đó, chung cư Trúc Giang (phường 13, quận 4) đã có nhà đầu tư xây dựng mới và xây dựng được phương án bồi thường, tái định cư. Theo đó, tỉ lệ hoán đổi là 1m² chung cư cũ lấy 1,1m² chung cư mới. Các hộ không đồng ý tái định cư tại chỗ có thể bán lại nhà cho chủ đầu tư với giá cả công khai. Hội nghị nhà chung cư đã được các hộ dân đồng tình nhưng đến nay vẫn còn nhiều hộ dân chưa rời khỏi chung cư để lấy đất xây dựng lại vì nhiều lý do.

Chung cư 440 Trần Hưng Đạo, quận 5, TP.HCM xuống cấp nghiêm trọng - Ảnh: HỮU HẠNH

Rắc rối với diện tích sở hữu nhà nước

Ngày 26-4, Sở Xây dựng TP.HCM và Công ty cổ phần Phát triển nhà Thanh Đa tổ chức lễ động thổ dự án nhà ở tái định cư cho người dân tại các lô số chung cư Thanh Đa (phường 27, quận Bình Thạnh) đã bị nghiêng, lún nhiều năm cho đến khi các hộ dân được di dời khẩn cấp vào năm 2014 trên nền lô IV và lô VI cũ. Người dân chưa kịp mừng thì dự án trở lại khung cảnh im lìm. Theo thông tin từ chủ đầu tư, dự án gặp nhiều vướng mắc ở khâu tính tiền bồi thường cho phần diện tích sàn chung cư thuộc sở hữu nhà nước.

Tương tự, dự án chung cư cũ 128 Hai Bà Trưng và chung cư 23 Lý Tự Trọng (quận 1) cũng đã di dời người dân nhiều năm nhưng đến nay vẫn chưa thể khởi công xây mới. Đại diện UBND quận 1 cho biết 2 dự án này làm thủ tục đầu tư xây dựng theo nghị định 101 năm 2015 về cải tạo, xây dựng lại chung cư. 

Những hộ dân đang thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước đã nhận tiền hỗ trợ bằng 60% giá bồi thường. Nhưng theo nghị định 69 năm 2021, phần diện tích thuộc sở hữu nhà nước trong các chung cư cũ cũng phải lập phương án bồi thường bổ sung nhưng không đề cập đến 60% tiền hỗ trợ.

Tại buổi giám sát của HĐND TP.HCM về việc thực hiện chương trình phát triển nhà ở 2016 - 2025 tại quận 1, Phó chủ tịch UBND quận 1 Vũ Nguyễn Quang Vinh phân tích: nếu áp dụng nghị định 69 và những văn bản hướng dẫn của Bộ Xây dựng sẽ tạo ra một số bất hợp lý trong thực tế. Trước đó, nhà đầu tư đã hỗ trợ 60% cho người thuê nhà, nay phải bồi thường cho Nhà nước thêm 100% thì khó cho nhà đầu tư.

Chung cư Vĩnh Hội, quận 4, TP.HCM hiện nay đã xuống cấp nghiêm trọng - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Không có nhà đầu tư

Một vấn đề nan giải nữa của các chung cư cũ trên địa bàn TP.HCM là không mời gọi được nhà đầu tư mặc dù các chung cư này đều ở những vị trí "đất vàng". Ví dụ, UBND quận 4 đã mời gọi đầu tư các lô chung cư Vĩnh Hội từ năm 2018 đến nay nhưng vẫn chưa có nhà đầu tư đăng ký tham gia. Chung cư cũ 155-157 Bùi Viện (quận 1) tọa lạc ngay "phố Tây", người dân di dời khỏi chung cư từ năm 2019 nhưng đến nay vẫn chưa có nhà đầu tư nào "dòm ngó".

Nguyên nhân được các nhà đầu tư cảm thấy "khó nhằn" chính là mật độ dân số ở các chung cư này quá lớn nên cần nhiều căn hộ để tái định cư tại chỗ, trong khi chung cư mới xây phải tuân thủ các chỉ tiêu quy hoạch. Mặc dù chỉ tiêu quy hoạch của các dự án này được tăng gấp rưỡi so với dự án bình thường nhưng cũng không hấp dẫn được các chủ đầu tư bởi lợi nhuận không nhiều và rủi ro lớn.

Tại chung cư 155-157 Bùi Viện, diện tích toàn khuôn viên khu đất chưa đến 600m2 nhưng có hơn 90 hộ dân đang sinh sống. Khu vực này còn bị khống chế hệ số sử dụng đất và chiều cao theo quy hoạch khu 930ha trung tâm TP.HCM. Nếu chủ đầu tư xây dựng theo đúng quy hoạch thì chỉ đủ lượng căn hộ tái định cư, chưa có khoản nào để nhà đầu tư kinh doanh thu hồi vốn. Tương tự, tại quận Tân Bình, chung cư 170-171 Tân Châu có đến 24 hộ dân trong khuôn viên hơn 300m2, chung cư 40/1 Tân Phước có 78 hộ dân trong khuôn viên 1.000m2...

Vì thế, đại diện UBND quận 1 đề xuất xây nhà trên một khu đất khác trong phạm vi quận 1 để tái định cư cho dân, còn khu đất của chung cư 155-157 Bùi Viện nên chuyển mục đích thành đất dịch vụ để bán đấu giá. Nhiều chung cư có diện tích đất quá nhỏ cũng từng được các địa phương đề xuất di dời dân, chuyển mục đích sử dụng đất để bán đấu giá chứ không xây dựng lại chung cư trên nền đất cũ chật hẹp.

KTS Võ Kim Cương (nguyên phó giám đốc Sở Quy hoạch - kiến trúc TP.HCM):

Không thể "khoán trắng" cho doanh nghiệp

Nhiều người dân sinh sống tại các chung cư cũ được bố trí ở tạm tại một chung cư trên đường Nguyễn Hữu Cảnh, Bình Thạnh, TP.HCM - Ảnh: HỮU HẠNH

Việc xây dựng mới chung cư cũ có cái khó là cân bằng giữa lợi ích chung của đô thị và lợi ích riêng của người dân, hài hòa giữa Nhà nước, chủ đầu tư và người dân. Cách làm của TP hiện nay chưa phù hợp. Hơn nữa, những chung cư cũ đủ điều kiện đổi cũ lấy mới không nhiều và đã được "xí phần" hết - kể cả những chung cư chưa hư hỏng.

Hiện tại còn các chung cư cũ ở vị trí không sinh lợi nhiều, điều kiện không tốt như dân cư đông, mật độ xây dựng thấp, hệ số sử dụng đất không cao hoặc diện tích nhỏ... Vì thế, muốn tư nhân khai thác có lãi, người dân được tái định cư tại chỗ thì phải tăng dân số, tăng tầng cao. Như vậy Nhà nước phải bỏ tiền ra đầu tư thêm cơ sở hạ tầng cho khu vực đó.

Nếu giữ nguyên hệ thống hạ tầng hiện nay thì phải giữ nguyên hệ số sử dụng đất ở vị trí các chung cư cũ hoặc xây dựng ở mức vừa phải. Như vậy, dân số sẽ giảm (do nhà mới lớn hơn), Nhà nước hỗ trợ cho những người đi nơi khác. Chi phí làm hạ tầng và những hệ lụy kéo theo khi làm thêm hạ tầng ở đô thị cũ sẽ tốn kém nhiều hơn chi phí hỗ trợ người dân di dời ra nơi ở mới.

Vì thế, đằng nào Nhà nước cũng phải có chi phí hỗ trợ chứ không "khoán trắng" cho doanh nghiệp tự thỏa thuận với người dân. Đổi lại, Nhà nước chỉnh trang được đô thị, làm cho đô thị trật tự, hiện đại, có tính hấp dẫn riêng, đáng sống để phát triển, thu hút đầu tư.

Về lâu dài, Nhà nước nên quy định người mua nhà chung cư chỉ sở hữu phần nhà, còn đất và công trình công cộng thì người dân được quyền sử dụng, hưởng lợi trong thời gian sở hữu nhà chung cư nhưng không được cấp giấy chứng nhận.

Sau khi chung cư hết hạn sử dụng thì toàn bộ công trình và đất đai được trả về cho Nhà nước hoặc các chủ đầu tư để tùy nghi sử dụng. Như vậy sẽ không có chuyện 100 - 200 hộ dân phải thương lượng với nhau để xây dựng mới chung cư và phát sinh rất nhiều rắc rối như hiện tại.

TS Nguyễn Ngọc Hiếu (Trường ĐH Việt Đức):

Chỉ nên dùng ngân sách làm hạ tầng

Với những chung cư xuống cấp, bị đánh giá nguy hiểm, Nhà nước phải hỗ trợ cho mỗi người thêm vài tỉ đồng để người ta có nhà mới thì nói sòng phẳng là rất vô lý. Không thể lấy thuế của đa số người dân để hỗ trợ cho một vài người.

Còn việc cho nhà đầu tư xây dựng thêm để có lãi thì chắc chắn sẽ tăng áp lực lên hạ tầng. Điều này chỉ có thể thực hiện được khi hạ tầng chịu được áp lực, nếu không thì Nhà nước nên bỏ tiền ra làm hạ tầng để sử dụng chung, hợp lý hơn là bỏ tiền để bồi thường cho người dân chung cư cũ. Nếu sòng phẳng, Nhà nước có thể tổ chức bán đấu giá lô đất có chung cư theo giá thị trường rồi chia tiền cho các hộ, người dân không còn so đo giá bồi thường thấp hay cao.

D.N.HÀ ghi

Xây lại chung cư cũ sắp sập, chưa có lối ra!

TTO - Chương trình có nhiều thông tin cập nhật: Những người tại 'tịnh thất Bồng Lai' bị phạt 3 đến 5 năm tù; Trả hồ sơ vụ bé 8 tuổi bị hành hạ đến tử vong; Grab xin hoãn báo cáo về các phụ phí; Vì sao chiến tranh lan rộng ở Ukraine?...