Bởi trước khi xảy ra tai nạn, vợ chồng ông Tuấn đã nhận tiền đặt cọc để bán căn nhà đang thế chấp ngân hàng. Trao đổi với Tuổi Trẻ, luật sư Trần Duyên - Công ty Luật MZI Lawyers, Đoàn luật sư TP Đà Nẵng - đã giải đáp những thắc mắc xoay quanh vụ việc.

Theo luật sư Trần Duyên, sự việc hai vợ chồng ông Tuấn tử vong do bị điện giật là hết sức hy hữu và thương tâm.

Nếu cơ quan chức năng xác định đây là sự cố bất ngờ phát sinh từ rủi ro kỹ thuật hoặc thiên tai thì về nguyên tắc sẽ không phát sinh trách nhiệm hình sự hay trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng đối với cá nhân khác.

Lý do là hai nạn nhân vừa là chủ sở hữu, vừa trực tiếp quản lý, sử dụng thiết bị xảy ra sự cố.

Người bán qua đời, hợp đồng đặt cọc có mất hiệu lực?

Nhiều bạn đọc cũng băn khoăn việc người bán đột ngột qua đời có khiến hợp đồng đặt cọc bị hủy hay không.

Luật sư Trần Duyên cho biết hợp đồng đặt cọc được lập nhằm bảo đảm cho việc ký kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng trong tương lai. 

Vì vậy, việc một bên chết không đồng nghĩa hợp đồng đặt cọc tự động chấm dứt, trừ khi các bên đã có thỏa thuận trước về tình huống này.

Do các bên mới dừng ở giai đoạn đặt cọc nên quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà vẫn thuộc về bên bán. Khi người bán qua đời, nhà đất trở thành di sản thừa kế.

Theo Điều 615 Bộ luật Dân sự năm 2015, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng đặt cọc của người đã chết sẽ trở thành nghĩa vụ tài sản để lại và được chuyển giao cho những người thừa kế thực hiện trong phạm vi di sản.

Do đó, trong trường hợp này phải căn cứ vào các thỏa thuận đã xác lập tại hợp đồng đặt cọc để thực hiện.

Bên mua và những người thừa kế của bên bán có thể thỏa thuận để đưa ra phương án chấm dứt, xử lý tiền đặt cọc hoặc tiếp tục thực hiện các thủ tục có liên quan để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên mua.

Nhà đang thế chấp ngân hàng thì xử lý ra sao?

Trong vụ việc này, căn nhà đang được thế chấp tại ngân hàng. Theo luật sư Trần Duyên, nếu các bên tiếp tục thực hiện giao dịch thì những người thừa kế phải hoàn thành nghĩa vụ trả nợ ngân hàng, thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp, hoàn tất việc khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng.

Ngược lại, nếu những người thừa kế không đồng ý bán nhà thì phải căn cứ vào hợp đồng đặt cọc đã ký để giải quyết.

Theo đó, họ có trách nhiệm hoàn trả tiền cọc và có thể phải chịu phạt cọc tương ứng, nhưng chỉ trong phạm vi giá trị di sản mà người chết để lại.

Cần bổ sung điều khoản gì để tránh rủi ro?

Theo luật sư Trần Duyên, trường hợp người bán qua đời ngay sau khi ký hợp đồng đặt cọc rất hiếm gặp nên nhiều người không nghĩ tới khi giao kết.

Tuy nhiên, để hạn chế tranh chấp, các bên nên bổ sung điều khoản quy định rõ cách xử lý khi xảy ra sự kiện bất khả kháng hoặc một bên tử vong, như cơ chế hoàn trả tiền cọc, chấm dứt hợp đồng hoặc chuyển giao quyền và nghĩa vụ cho người thừa kế.

Đối với tài sản đang thế chấp, hợp đồng cũng cần quy định rõ thời hạn, trách nhiệm của bên bán trong việc thanh toán nợ, giải chấp và xóa đăng ký thế chấp nhằm bảo đảm quyền lợi cho bên mua.

"Đây là biến cố đau thương không ai mong muốn. Vì vậy, bên mua và những người thừa kế nên tiếp cận vấn đề trên tinh thần thấu hiểu và chia sẻ.

Việc đưa ra một phương án giải quyết hài hòa không chỉ đảm bảo đúng quy định pháp luật mà còn thể hiện tính nhân văn, vừa bảo vệ quyền lợi chính đáng của bên mua, vừa chia sẻ bớt gánh nặng tài chính với gia đình người đã mất, nhất là trong bối cảnh hoàn cảnh khó khăn, còn lại người già và trẻ nhỏ", luật sư Trần Duyên chia sẻ.

2 vợ chồng bị điện giật chết thương tâm: Người đặt cọc mua nhà cũng rối bời

Hay tin vợ chồng ông Lê Ngọc Tuấn (45 tuổi, thôn An Thọ, xã Tây Hồ, TP Đà Nẵng) tử vong vì điện giật, không chỉ người thân, hàng xóm bàng hoàng mà người phụ nữ đã đặt cọc mua căn nhà cũng rơi vào cảnh rối bời.