Vậy khi tôi xin tách thửa gồm những giấy tờ và hồ sơ là gì? Phí tách thửa chuyển quyền sử dụng đất gồm những phí nào người mua chịu và người bán chịu? Khi đo đạc phần diện tích mà mình mua thì cơ quan nào đo đạc, có tốn phí không, nếu có là bao nhiêu và ai chịu chi phí này, bên mua hay bán?

Nguyet Pham (nguyetpham203@...)

- Trả lời:

1. Về diện tích tối thiểu được phép tách thửa:

Theo quy định tại khoản 1 điều 3 quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25-2-2009 của UBND TP.HCM quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa, thì tại quận 7, diện tích đất ở tối thiểu sau khi tách thửa đối với:

- Đất ở chưa có nhà là 80m² và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m;

- Đất có nhà hiện hữu là 50m² và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m.

Hơn nữa, trường hợp vị trí đất ở thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì không được tách thửa.

Cần lưu ý quy định diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa nêu trên không áp dụng cho các trường hợp sau:

(i) Tách thửa trước ngày quyết định 19/2009/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành (trước ngày 7-3-2009) có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định;

(ii) Các thửa đất đang sử dụng trước ngày 25-2-2009 (ngày ban hành quyết định 19/2009/QĐ-UBND);

(iii) Các trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng đất đã được công chứng, chứng thực hoặc cơ quan có thẩm quyền cho phép tách thửa trước ngày 7-3-2009 (ngày quyết định 19/2009/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành).

Đối với trường hợp của bạn, do thông tin bạn diễn đạt chưa được rõ ràng nên giả định rằng:

- Mảnh đất có diện tích 4m x 8m là một phần được tách ra từ một diện tích đất khác; và

- Trên đất đã có nhà và đã được cấp sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở).

Nếu sổ hồng này cấp cho mảnh đất 4m x 8m và căn nhà trên đó, có nghĩa là mảnh đất đã được tách thửa và xây dựng hợp pháp. Khi mua, bạn không cần phải làm thủ tục tách thửa.

Nếu sổ hồng này cấp cho diện tích đất chung mà từ đó tách ra mảnh đất 4m x 8m (trên diện tích đất chung này có thể xây dựng ít nhất hai căn nhà độc lập, trong đó có một căn nằm trên mảnh đất 4m x 8m dự tính tách thửa), nghĩa là đất chưa được tách thửa, thì với diện tích 4m x 8m, dù đã có nhà hiện hữu, nhưng mảnh đất bạn định mua không đáp ứng đủ diện tích tối thiểu để được phép tách thửa theo quy định.

Trong trường hợp này, nếu muốn mua, bạn chỉ có thể cùng đứng tên chung trên giấy chứng nhận với người bán, không được tách thửa và cấp giấy chứng nhận cho riêng mình. Hoặc người bán tách thửa trước theo quy định tại điều 4 quyết định 19/2009/QĐ-UBND nêu trên: trường hợp hộ gia đình, cá nhân có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn có nhu cầu tách thửa, UBND quận, huyện, căn cứ quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật đô thị, điều kiện để hợp khối, cảnh quan khu vực và quy chuẩn xây dựng để giải quyết cho tách thửa (nhưng diện tích tối thiểu của các thửa đất hình thành không nhỏ hơn 25m² đối với trường hợp đất ở).

2. Về hồ sơ tách thửa:

Theo quy định tại điều 19 nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007 của Chính phủ, về cơ bản hồ sơ tách thửa và cấp giấy chứng nhận gồm các loại giấy tờ sau:

- Đơn xin tách thửa và đơn xin cấp giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất;

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Bản vẽ hiện trạng vị trí đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.

Bạn có thể liên hệ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận 7 để được hướng dẫn thủ tục và cung cấp một số mẫu đơn theo quy định.

3. Về nghĩa vụ tài chính liên quan tách thửa:

Trong trường hợp của bạn, giả định việc tách thửa là dựa trên cơ sở quan hệ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên hai bên có trách nhiệm nộp các nghĩa vụ tài chính sau:

- Thuế thu nhập cá nhân (bên bán);

- Lệ phí trước bạ (bên mua);

- Lệ phí cấp giấy chứng nhận và các khoản lệ phí địa chính khác (tuỳ trường hợp mà thuộc về bên bán hoặc bên mua);

- Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (bên mua, khi đã được quyền sử dụng đất).

4. Về tổ chức đo đạc và phí đo đạc:

Bản vẽ sơ đồ nhà - đất do tổ chức có tư cách pháp nhân về đo vẽ nhà - đất lập. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét cấp giấy chứng nhận không cung cấp dịch vụ đo vẽ nhà - đất cho người có nhu cầu, mà do các doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh và có chức năng đo đạc bản đồ thực hiện.

Tại TP.HCM, đa số các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ đo vẽ nhà - đất hoạt động dưới mô hình công ty trách nhiệm hữu hạn. Trung tâm đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và môi trường TP.HCM cũng có chức năng cung cấp dịch vụ này. Bản vẽ được lập bởi các doanh nghiệp có chức năng sẽ được kiểm tra bởi cơ quan tài nguyên và môi trường địa phương khi tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận.

- Về mức phí phải chi trả:

Để phục vụ cho việc quản lý hoạt động tư vấn đo vẽ nhà ở, đất ở và công trình xây dựng, ngày 28-8-2007, UBND TP.HCM có ban hành công văn số 5531/UBND-ĐTMT chỉ đạo mức giá đo vẽ lập bản đồ nhà ở, đất ở được xác định dựa trên đơn giá/m² và số liệu diện tích thực tế, nhưng không nhỏ hơn mức tối thiểu là 200.000 đồng cho một bản vẽ nhà ở.

Như vậy, cơ quan có thẩm quyền không quản lý và đặt ra giới hạn tối đa cho mức phí đo vẽ nhà - đất. Mức phí này được xác định bởi các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ đo vẽ nhà - đất và bạn có thể liên hệ các doanh nghiệp này để tham khảo và chọn lựa cho phù hợp.

Ví dụ, tại Trung tâm đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và môi trường TP.HCM, căn cứ vào thông báo số 590/TB-ĐĐBĐ ngày 16-6-2011 của trung tâm, mức giá trích đo thửa đất tại đô thị dao động khoảng từ 1.250.000 đồng đến 4.050.000 đồng/thửa đất tùy diện tích.

Thông thường, người xin cấp giấy chứng nhận phải chịu phí đo vẽ để có được bản vẽ theo yêu cầu trong hồ sơ cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng cũng có thể thỏa thuận với nhau về việc ai phải chi trả phí này.

Thân,