Điều khiến người dân băn khoăn nhất là đặt ra chỉ tiêu cao hơn thực tế, nhưng liệu có quản nổi?

Chỉ tiêu cao hơn thực tế

Theo quy định, phương pháp xác định chỉ tiêu dân số đối với nhà chung cư, chung cư hỗn hợp, khách sạn biệt thự nghỉ dưỡng, văn phòng kết hợp lưu trú… tại Hà Nội được áp dụng từ ngày 10-6 khi lập quy hoạch. Các dự án đã triển khai trước đó không xem xét lại chỉ tiêu này.

Ở các đô thị lớn, quy hoạch vốn cụ thể đến từng phường, từng ô phố. Mỗi ô phố đều có các chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất, mật độ, tầng cao tối đa, số dân…, là giới hạn để các công trình phải tuân theo. 

Chủ đầu tư các dự án luôn muốn có lợi nhuận cao nhất, nên sẽ xin phép được xây dựng công trình quy mô lớn nhất, diện tích sàn nhiều nhất và tận dụng tối đa các chỉ tiêu quy hoạch.

Trong các loại hình bất động sản cao tầng, giá bán căn hộ chung cư cao hơn so với diện tích thương mại, văn phòng do được công nhận quyền sở hữu lâu dài. Vì vậy, chủ đầu tư luôn muốn xây dựng diện tích chung cư lớn nhất, đặc biệt trong các dự án hỗn hợp. 

Tuy nhiên, diện tích xây dựng chung cư luôn bị khống chế bởi chỉ tiêu dân số. Dự án được quy hoạch chỉ tiêu bao nhiêu dân, tiêu chuẩn mỗi người dân được ở bao nhiêu mét vuông hay mỗi căn hộ được bao nhiêu người thì chủ đầu tư chỉ được xây diện tích chung cư hay số lượng căn hộ đủ cho bố trí cho số dân trong chỉ tiêu, không được xây lớn hơn. 

Chỉ tiêu này được các cơ quan chức năng cân nhắc dựa trên sức chịu đựng của hệ thống hạ tầng xung quanh dự án như cấp điện, nước, khả năng thoát nước, xử lý nước thải, khả năng đáp ứng của giao thông, bệnh viện, trường học…

Vì vậy, nhiều dự án hỗn hợp được xây dựng diện tích lớn, nhưng chỉ tiêu dân số thấp nên chủ đầu tư phải chuyển diện tích còn lại thành văn phòng có lưu trú (officetel), căn hộ thương mại (shophouse), căn hộ cho thuê. 

Những loại hình căn hộ khác không phải căn hộ ở được tính chỉ tiêu dân số thấp (1 người/căn hộ) hoặc không tính vào chỉ tiêu dân số của dự án nhưng thực tế vẫn có người ở.

Chỉ có điều những loại hình này không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ lâu dài như căn hộ ở nên chủ đầu tư phải bán giá thấp hơn.

Đặt chỉ tiêu cao nhưng có quản nổi?

Muốn xây dựng diện tích chung cư lớn hơn, chủ đầu tư phải xin được nâng hai mức: hoặc là nâng chỉ tiêu dân số của dự án, hoặc nâng diện tích ở bình quân của một người dân trong dự án. Thực tế có chủ đầu tư một dự án ở miền Trung xin duyệt diện tích ở bình quân lên đến gần 70m²/người.

Chỉ tiêu dân số của dự án cũng được xem xét nâng lên, hạ xuống, nhưng trong tình trạng đất chật, người đông ở các đô thị lớn thì việc xin tăng dân số ở các dự án cũng có giới hạn. Vì vậy, việc xin tăng diện tích nhà ở bình quân trên đầu người của dự án dễ hơn xin tăng chỉ tiêu dân số.

Nếu diện tích ở bình quân trên đầu người lớn thì chủ đầu tư được xây diện tích chung cư lớn, được nhiều căn hộ hơn. 

Ví dụ một dự án có chỉ tiêu 2.000 dân, áp dụng cách tính bình quân mỗi căn hộ 3,6 người thì chủ đầu tư xây dựng được tối đa 555 căn hộ. Nhưng nếu mỗi căn hộ 45m² chỉ được một người ở thì chủ đầu tư được xây 2.000 căn hộ 45m², hoặc 1.000 căn hộ 70m². Xét ở góc độ này, chủ đầu tư sẽ có lợi khi số lượng căn hộ nhiều hơn.

Nhưng khi đưa vào sử dụng thì hiếm cơ quan nào kiểm soát theo quy hoạch, mỗi căn hộ 45m² có thể ở 4-5 người, mỗi căn hộ 70m² có thể ở 7-8 người. Thực tế, rất nhiều dự án đã chứng minh, số người ở luôn cao hơn quy hoạch của dự án và cơ quan quản lý nhà nước khó kiểm soát được. 

Điều này gây quá tải giao thông, trường học bệnh viện cũng như hệ thống điện, cấp thoát nước… cho khu vực.

Cuối cùng, việc tăng diện tích ở bình quân trên đầu người chỉ làm lợi cho chủ đầu tư nhiều hơn khi xây được nhiều mét vuông nhà ở, thu lợi nhuận cao hơn. 

Chưa kể do diện tích bình quân đầu người của dự án cao trong khi chỉ tiêu dân số thấp nên chủ đầu tư dự án xây dựng hạ tầng (cây xanh, trường học, đường giao thông, trạm cấp điện…) ít hơn. 

Hậu quả, Nhà nước phải giải quyết tình trạng quá tải hạ tầng khu vực khi số người ở cao hơn quy định, làm tăng tình trạng kẹt xe, ngập nước, quá tải trường học, bệnh viện…

Quy định diện tích bình quân căn hộ/đầu người: Cần ưu tiên tiện ích, an toàn hơn số mét vuông

TP Hà Nội vừa ban hành quy định xác định dân số với nhà chung cư, chung cư hỗn hợp theo hai phương pháp là xác định chỉ tiêu 3,6 người/căn hộ hoặc xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích căn hộ. Quy định được áp dụng từ ngày 10-6 tới đây.