Làm sao để các chung cư có BQT chung cư chuyên nghiệp và đủ năng lực quản trị để giảm sai phạm, tranh chấp ở những ngôi nhà chung với hàng ngàn căn hộ? Các quy định pháp lý liên quan đã đủ cho hoạt động ở các tòa nhà chung cư? Tuổi Trẻ trích ý kiến bạn đọc, chuyên gia về vấn đề này.

Ông Nguyễn Quang Huy (phó tổng giám đốc Công ty PMC - công ty chuyên về quản lý tòa nhà):

Có thể xây dựng luật về mô hình hoạt động quản lý nhà chung cư

BQT đại diện cho cư dân, không phải là một tổ chức chuyên môn nhưng quyền hạn, trách nhiệm của họ lại một tổ chức chuyên môn. Các văn bản pháp luật đang lẫn lộn giữa tổ chức đại diện cho cư dân với một tổ chức chuyên môn đang dẫn đến các quy định, quyền hạn, trách nhiệm của ban BQT có thể thực thi.

Nếu là một tổ chức chuyên môn, BQT phải có đầy đủ nghiệp vụ, trình độ, kinh nghiệm quản lý, vận hành nhà chung cư để hoàn thành nhiệm vụ của mình.

Vì không thể đáp ứng cả hai yêu cầu vừa đại diện cho cư dân vừa là một tổ chức chuyên môn nên đã xảy ra các tình huống như BQT không dám chủ động chi tiêu các quỹ bảo trì và bảo dưỡng theo đúng chuẩn mực. Ngược lại, thực trạng quỹ bảo trì bảo dưỡng đang có những khoảng trống và khe hở, rất dễ bị trục lợi.

Cần ban hành một nghị định, pháp lệnh hoặc luật để điều chỉnh các hoạt động của nhà chung cư. Trong đó, cần phải định nghĩa hoạt động của nhà chung cư nói chung và các quy định, các mô hình hoạt động của BQT nói riêng.

Chuyên gia Trương Anh Tú:

Vừa là cơ quan hành chính, vừa là doanh nghiệp

Việc bầu chọn thành viên BQT chung cư rất quan trọng với hoạt động của chung cư. Tuy vậy, việc này chưa được quan tâm đúng mức. Các thành viên trong BQT chung cư chủ yếu là những người "ngoại đạo" trong lĩnh vực quản lý, xây dựng, những người về hưu hoặc đang có một công việc khác, không đủ thời gian cho các công việc của tòa nhà.

Điều này dẫn đến hoạt động của BQT tại một số chung cư thiếu hiệu quả, gây bức xúc cho cư dân.

Không ít BQT vì tham quyền, lợi ích đã chỉ định nhà thầu bảo vệ, dọn vệ sinh, bảo trì, bảo dưỡng tòa nhà không đủ năng lực để lấy tiền hoa hồng cao, sử dụng quỹ bảo trì không đúng mục đích như thay thế sửa chữa những vật tư, thiết bị còn hoạt động tốt, cấu kết với các nhà thầu nâng giá thiết bị, dịch vụ...

Lần đầu tiên cơ quan công an khởi tố, bắt tạm giam các thành viên BQT về hành vi chiếm đoạt tiền quỹ chung cư. Đây là lời cảnh tỉnh cho những người muốn "trục lợi" từ việc tham gia BQT nhà chung cư.

Đối chiếu quy định về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của BQT. Với định nghĩa người có chức vụ tại Bộ luật Hình sự 2015, thành viên BQT là người có chức vụ. Thành viên BQT nếu tham ô tài sản, với mức hình phạt cao nhất lên đến tử hình.

Do đó cần tạo ra một hệ thống quản lý chung cư minh bạch và công bằng, đồng thời tăng cường sự tham gia và tinh thần trách nhiệm từ cả cộng đồng cư dân và BQT. Đúng hơn là làm sao để tổ chức được BQT chuyên nghiệp.

Ở góc độ quản lý nhà nước cần phải điều chỉnh, bổ sung nhằm hoàn thiện các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư, nhất là vấn đề sở hữu chung, sở hữu riêng và mô hình tổ chức bộ máy BQT. BQT hiện vừa vận hành như một cơ quan quản lý hành chính, và vừa quản lý thu chi tài chính như một doanh nghiệp.

Các thành viên BQT, đặc biệt là trưởng ban cần có trình độ chuyên môn nhất định quản trị tốt, theo đúng quy định.

Muốn vậy, cộng đồng cư dân phải có ý thức bầu chọn kỹ các thành viên trong số các ứng cử viên. Cùng với đó, khi chọn được một đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp có kinh nghiệm chuyên môn sẽ giúp BQT hoạt động đúng và hiệu quả. Trong đó việc xây dựng các quy chế hoạt động trong nhà chung cư rất quan trọng.

TS Nguyễn Văn Đáng (giảng viên Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh):

Lập thêm ban giám sát để "canh chừng" BQT làm ẩu

Những lộn xộn tại chung cư hiện nay chủ yếu vì cấu trúc quyền lực còn đơn giản, chỉ bao gồm: hội nghị nhà chung cư bầu ra BQT và báo cáo UBND phường. Khi đi vào hoạt động lại thiếu sự giám sát, kiểm soát hoạt động của BQT. Do sự kém linh hoạt của hội nghị nhà chung cư mà BQT đôi khi có thể tùy tiện làm ẩu.

Giải pháp là thành lập thêm ban giám sát tại các tòa chung cư, với chức năng "canh chừng" và có thể giải tán BQT khi xuất hiện nguy cơ lạm quyền, vụ lợi. Ban giám sát các tòa chung cư cũng là chủ thể đại diện để làm việc với UBND phường khi BQT có vi phạm pháp luật, hành chính.

Với cấu trúc kiểm soát lẫn nhau thì cả ban giám sát và BQT đều có quyền tổ chức hội nghị nhà chung cư. Hội nghị có thể phủ quyết quyết định của ban giám sát hoặc thành lập BQT mới.

Việc bổ sung thêm ban giám sát sẽ khắc phục những hạn chế của hội nghị nhà chung cư, gia tăng khả năng ngăn chặn nguy cơ lạm quyền của BQT, số vụ tranh chấp chung cư sẽ giảm.

Ông T.V.H. (thành viên một BQT chung cư):

Cần sự sát sao hơn nữa từ cư dân

Theo quy định, hội nghị nhà chung cư phải có ít nhất 30% số hộ tham gia nhưng thực tế nhiều hội nghị, số người tham gia không đủ, dẫn đến thực tế nhiều việc không đúng theo mong muốn của số đông cư dân vẫn có thể được thông qua. Một số người có thể lợi dụng việc này để thao túng kết quả biểu quyết, một nhóm nhỏ người lại quyết định quyết sách cho cả tập thể.

Mâu thuẫn phổ biến nhất giữa cư dân và BQT chung cư xuất phát từ việc sử dụng không rõ ràng, thiếu minh bạch quỹ bảo trì. Thực tế đã xảy ra nhiều vụ việc BQT, ban quản lý kê khai vượt mức các hạng mục so với giá hoặc kéo dài việc bảo trì các hạng mục nhằm mục đích trục lợi.

Nguyên nhân việc này cũng một phần xuất phát từ việc thiếu sát sao của cư dân trong biểu quyết thông qua việc chi các hạng mục bảo trì ngay từ đâu. Đến khi cư dân phản ứng những bất thường trong chi quỹ bảo trì, BQT cho rằng họ thực hiện theo nghị quyết hội nghị nhà chung cư và phủi bỏ trách nhiệm.

Quy định pháp luật về hoạt động của BQT chung cư hiện cũng chưa hoàn thiện, thiếu hành lang pháp lý để hoạt động cho minh bạch và hiệu quả. Nếu những thành viên BQT không có tâm huyết, không đủ kiến thức pháp luật sẽ dễ hiểu sai và làm sai hoặc lợi dụng lỗ hổng để tiêu cực.

Ông Nguyễn Văn Sinh (thứ trưởng Bộ Xây dựng):

Xem xét bổ sung quy định, chế tài với BQT chung cư

Để khắc phục những bất cập trong hoạt động của BQT nhà chung cư, Bộ Xây dựng sẽ tiếp thu ý kiến góp ý và sẽ bổ sung quy định, chế tài đối với hoạt động của BQT nhà chung cư vào nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở. Bộ cũng sẽ xem xét tới việc bổ sung ban giám sát tại các chung cư để bảo vệ quyền lợi chính đáng của cư dân khi cần thiết.

Theo quy định của Luật Nhà ở thì BQT nhà chung cư có trách nhiệm: đăng ký con dấu, tài khoản để quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì, tiếp nhận và quản lý hồ sơ nhà chung cư từ chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở và cung cấp cho đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư theo quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì theo quy chế thu, chi tài chính do hội nghị nhà chung cư quyết định; BQT phải báo cáo hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này.

Luật sư Nguyễn Ngô Quang Nhật (Đoàn luật sư TP.HCM):

Quyền và trách nhiệm chưa rõ

Theo Luật Nhà ở và thông tư của bộ trưởng Bộ Xây dựng không xác định rõ quyền, trách nhiệm của BQT nhà chung cư.

Quy chế hiện cũng không yêu cầu mà chỉ khuyến khích các thành viên BQT nhà chung cư tham gia lớp bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư.

Trong khi đó, việc ký kết các hợp đồng (ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, ký kết hợp đồng bảo trì nhà ở...); việc kiểm tra, giám sát và nghiệm thu công việc bảo trì; báo cáo kết quả hoạt động, thu, chi tài chính của BQT và việc thu, chi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư đòi hỏi BQT nhà chung cư phải hiểu biết pháp luật về hợp đồng, đấu thầu, xây dựng, quy định an toàn, phòng cháy chữa cháy, tài chính kế toán...

Kinh nghiệm thực tế là BQT sẽ phân công cụ thể công việc cho từng thành viên, thành lập tổ giúp việc theo chuyên môn ví dụ như tổ: thông tin, pháp lý, kế toán, kỹ thuật...

Mọi công việc của BQT sẽ được họp bàn tập thể và đưa ra quyết định bằng hình thức biểu quyết. Các vấn đề quan trọng liên quan đến lợi ích chung của cư dân chung cư thì BQT phải đưa ra hội nghị để cư dân quyết định.

BQT nhà chung cư có thể gửi văn bản đến các cơ quan có thẩm quyền giải quyết các vấn đề như: yêu cầu chủ đầu tư phải bàn giao hồ sơ trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ nhà chung cư; đề nghị thực hiện cưỡng chế chủ đầu tư phải bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung...

Luật sư Huỳnh Văn Nông (thành viên BQT một chung cư tại TP.HCM):

Nhiều vướng mắc cần tháo gỡ

Theo Luật Nhà ở năm 2023 (có hiệu lực từ 1-1-2025) BQT tòa nhà chung cư không có tư cách pháp nhân (do không có tài sản riêng). BQT tòa nhà chung cư chỉ được thực hiện các quyền và nghĩa theo luật nhà ở quy định và những quyền, nghĩa vụ được hội nghị nhà chung cư giao cho.

Những việc BQT thực hiện nhân danh và đại diện cho tòa nhà chung cư (trừ hiện các quyền, trách nhiệm quy định tại điều 147 và điều 148 của Luật Nhà ở năm 2023) khi chưa có nghị quyết hội nghị nhà chung cư giao cho là không đúng.

Một vấn đề mà nhiều BQT mắc phải trong việc sử dụng quỹ bảo trì là bảo trì không theo kế hoạch đã được hội nghị nhà chung cư thông qua trước đó. Nhưng kế hoạch nào cũng có nội dung thực hiện công việc bảo trì đột xuất do các sự cố. Một số BQT sử dụng quỹ bảo trì vào các hạng mục, công việc mà luật định không được phép lấy quỹ bảo trì chi trả...

Trong quá trình quản lý vận hành tòa nhà chung cư, luôn có những ý kiến khác nhau giữa thành viên BQT, chủ đầu tư, cư dân, công ty quản lý vận hành tòa nhà.

Để giải quyết các mâu thuẫn này phải căn cứ vào luật pháp, đồng thời cũng căn cứ cụ thể vào các nội quy, quy chế nhà chung cư bắt buộc phải có như: nội quy nhà chung cư, quy chế tổ chức hội nghị nhà chung cư, quy chế quản lý và sử dụng quỹ bảo trì, quy chế tài chính của BQT, quy chế bầu cử thành viên BQT, quy chế hoạt động BQT.

Pháp luật về nhà ở hay các nội quy, quy chế nhà chung cư có thể chưa hoàn chỉnh nhưng cũng đủ để giải quyết được những mâu thuẫn trong tòa nhà chung cư.

Singapore: chủ căn hộ được xem như một chủ doanh nghiệp

Mỗi căn hộ trong chung cư ở Singapore do các công ty bất động sản đầu tư xây dựng đều được tính theo share value - SV (có thể hiểu như là cổ phần). Việc xác định SV được quy định bởi Luật Quản lý địa tầng và bảo trì tòa nhà (BMSMA). BMSMA cho phép tất cả chủ sở hữu cùng quyết định cách tốt nhất để quản lý tài sản mà họ đang cùng chia sẻ.

Các căn hộ được quản lý theo cơ chế tự quản lý, điều chỉnh bởi BMSMA. Toàn bộ việc vận hành bảo trì dựa trên các quy định của hội đồng quản lý vận hành theo quy định của pháp luật dưới sự giám sát BCA (tạm hiểu là Cơ quan xây dựng và thi công Singapore, một cơ quan thuộc Chính phủ Singapore).

Mỗi chủ căn hộ ở trong các khu chung cư sẽ được phép tham gia họp và bỏ phiếu tại các cuộc họp của hội đồng quản lý khu căn hộ, có nghĩa vụ đóng phí quản trì và vận hành chung cư.

Hội đồng tòa nhà sẽ quyết định toàn bộ những việc liên quan đến bảo dưỡng bảo trì, vận hành khu chung cư thông qua công ty quản lý tòa nhà chuyên nghiệp. Các công ty này sẽ cử nhân viên đến ngồi trực ở văn phòng quản lý trong chung cư để giải quyết các vấn đề sự vụ mỗi ngày.

Khi các bên liên quan không thể tự giải quyết các tranh chấp có thể nộp đơn (có đóng phí) lên Hội đồng quản trị Strata (STB, một cơ quan trọng tài được Chính phủ Singapore lập ra để phân xử các tranh chấp giữa MC và SP) để giải quyết.

Lê Nam (từ Singapore)

Một số BQT chưa thực hiện tốt chức trách

Báo cáo mới nhất của Sở Xây dựng TP.HCM về quản lý, vận hành nhà chung cư trên địa bàn TP.HCM cho thấy về tranh chấp giữa BQT, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư và ý thức trách nhiệm của chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ ở một số nhà chung cư chưa thể hiện được yêu cầu đáp ứng mô hình phát triển, quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Lợi ích các bên chưa đảm bảo hài hòa. Trong đó, nổi lên các tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng chung - riêng, nơi để xe, không công khai minh bạch về thu chi kinh phí bảo trì, không thực hiện đúng theo quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư và nội quy nhà chung cư đã được hội nghị nhà chung cư thông qua.

Sở Xây dựng TP kiến nghị Bộ Xây dựng điều chỉnh, hoàn thiện chính sách, pháp luật phù hợp với thực tế, phù hợp với bản chất của các quan hệ giữa chủ đầu tư với cư dân, giữa cư dân với BQT chung cư.

Sở này cũng xác định việc quản lý vận hành chung cư, giải quyết các tranh chấp, khiếu nại trong nhà chung cư là trách nhiệm của chính quyền địa phương các cấp. Sở Xây dựng TP sẽ tăng cường kiểm tra, giải quyết các tranh chấp về kinh phí bảo trì, quản lý vận hành, cũng như tổ chức kiểm tra, thanh tra và xử lý các hành vi vi phạm.

Một hộ dân kiện ban quản trị chung cư vì bị cắt nước cả năm, tốn thêm gần 100 triệu cho sinh hoạt

Vì thắc mắc các khoản chi quỹ bảo trì, một hộ dân chung cư tại quận Bình Thạnh (TP.HCM) đã tạm ngưng đóng quỹ bảo trì để yêu cầu làm rõ, nhưng sau đó bị cắt nước sinh hoạt hơn một năm khiến cuộc sống xáo trộn.