Khác với bất động sản liền thổ, phần lớn các dự án chung cư thường mất giá theo thời gian do sự xuống cấp của công trình

Đáng chú ý, cùng thuộc dòng giá rẻ, một số dự án vẫn được giao dịch với giá ngang bằng hoặc chênh nhẹ so với thời điểm mua vào dù đã vận hành nhiều năm.

Cắt lỗ trăm triệu… không người mua

Khác với bất động sản liền thổ, phần lớn các dự án chung cư thường mất giá theo thời gian do sự xuống cấp của công trình. 

Sự mất giá này đặc biệt rõ rệt ở các dự án bình dân vốn lùm xùm trên truyền thông bấy lâu nay về chất lượng công trình, hạ tầng kĩ thuật. Người mua cũng có tâm lý e ngại, tránh mua nhà chung cư cũ thuộc phân khúc này. 

Trên thực tế, khá nhiều dự án giá rẻ ở Hà Đông, Hoài Đức đang rao bán cắt lỗ nhưng không có người mua. 

Cách đây 4 năm, vợ chồng chị Phạm Minh Thu từng gom tiền mua căn hộ 60m² tại dự án Đại Thanh với giá 13 triệu đồng/m² và 100 triệu đồng tiền chênh. Hai vợ chồng bỏ thêm khoảng 100 triệu đồng làm nội thất. Tổng giá trị căn hộ là khoảng 1 tỉ đồng. 

Sau 4 năm, vợ chồng chị Thu quyết định bán bằng giá mua vào. Tuy nhiên, rao bán nửa năm và tăng hoa hồng cho môi giới nhưng vẫn không đẩy được hàng. 

Gần đây, nghe lời khuyên của môi giới, chị quyết định giảm xuống mức 850 triệu đồng nhưng vẫn chưa có người mua.

Tương tự, anh Nguyễn Thành từng mua căn hộ 73m² tại CT5 Xa La với giá gốc là gần 17 triệu đồng/m². 

Đến nay anh đang rao bán với giá 15,5 triệu đồng/m² gồm nội thất và phí bao tên nhưng rao bán hơn 3 tháng nay, môi giới nhiều lần dẫn khách đến xem nhà nhưng căn hộ vẫn chưa có chủ mới. 

Rao bán cắt lỗ đến cả trăm triệu đồng nhưng không có người mua là tình trạng chung của rất nhiều căn hộ khác tại các dự án giá rẻ như Đại Thanh, Xa La…

Không chỉ các dự án giá rẻ ở Hà Đông, nhiều căn hộ thuộc các dự án giá rẻ ở Hoài Đức như CT Number One, Thăng Long Victory… cũng chào bán với mức giá thấp hơn cả trăm triệu đồng so với giá gốc mua vào nhưng vẫn ế ẩm. 

 Anh Trần Xuân Hải, một môi giới chuyên bán nhà phân khúc này cho biết, vị trí xa trung tâm và quá nhiều lùm xùm về chất lượng, quy hoạch khiến những dự án trên dù cắt lỗ nhưng khách có nhu cầu đều không mặn mà.

Chênh nhẹ… vẫn đắt hàng

Tuy nhiên, theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, "cắt lỗ trăm triệu vẫn không đẩy được hàng" không phải là kịch bản chung của tất cả dự án giá rẻ. Một số dự án, sau nhiều năm đi vào vận hành vẫn giữ được mức giá mua vào khi rao bán. Cá biệt nhiều căn hộ, gia chủ vẫn có thể bán chênh. 

Minh chứng điển hình cho thực tế này là các căn hộ tại HH Linh Đàm, Kim Văn Kim Lũ, Dương Nội hay OCT2 Viglacera thuộc khu đô thị Xuân Phương. 

Trên thị trường thứ cấp, phần lớn các giao dịch thành công đều có giá bán ngang bằng so với giá mua vào từ nhiều năm trước.

Đơn cử, một căn 76,27m² ở tòa HH2B dự án HH Linh Đàm được giao dịch thành công với giá 1,3 tỉ, ngang với giá gốc mua từ chủ đầu tư 3 năm trước là 15 triệu đồng/m² và khoản tiền chênh là 180 triệu đồng. 

Một căn 65m2 thuộc HH1B có giá gốc 15,5 triệu đồng/m², tiền chênh 150 triệu đồng mới được chuyển nhượng với giá 1,25 tỉ gồm cả đồ và phí bao tên. 

Một căn hơn 80m² thuộc tòa HH3A, thời điểm mua, chủ nhà đã chi 1,4 tỉ, cùng với khoảng 200 triệu đồng làm nột thất, đến nay vẫn giao dịch thành công với mức giá chênh nhẹ là 1,65 tỉ.

Một số dự án, sau nhiều năm đi vào vận hành vẫn giữ được mức giá mua vào khi rao bán

Tương tự, các căn hộ tại Dương Nội, Kim Văn Kim Lũ, OCT2 Viglacera… cũng đang được chào bán ngang giá hoặc chênh nhẹ so với giá mua vào từ nhiều năm trước. 

Chẳng hạn, căn hộ 54m² ở Dương Nội có tổng giá trị là khoảng 1 tỉ đã được chủ nhà chào bán thành công với giá 1,1 tỉ. 

Căn 60m² thuộc khu đô thị này có giá gốc 17 triệu đồng/m² thì nay chủ nhà rao bán với giá 18 triệu đồng/m².

Một căn 56m² thuộc CT12 Kim Văn Kim Lũ có giá gốc 13 triệu đồng/m², cả tiền chênh là khoảng 1 tỉ thì nay chủ nhà vẫn giao dịch thành công ở mức giá 1,07 tỉ/căn. 

Thuộc CT11, một căn 65m² có giá ban đầu 1,15 tỉ thì nay giá giao dịch đạt được là 1,25 tỉ (tính cả phần nội thất). Các căn hộ tại OCT2 Viglacera thuộc khu đô thị Xuân Phương cũng đang được chào bán với giá ngang vào hoặc chênh nhẹ. 

Đơn cử, một căn 57m² có giá gốc 17 triệu đồng/m², được rao bán thành công với giá 1,1 tỉ. Một căn 60m² có giá gốc 18 triệu đồng/m² được mua lại với giá 1,16 tỉ.

Lý giải sự khác biệt về mức giá giao dịch của các dự án giá rẻ trên thị trường thứ cấp, anh Nguyễn Văn Huấn, nhân viên kinh doanh một sàn bất động sản tại Cầu Giấy cho biết, sở dĩ những dự án giá rẻ như HH Linh Đàm, Kim Văn Kim Lũ hay OCT2 Viglacera, Dương Nội không mất giá là do sở hữu vị trí thuận lợi hoặc có sự đồng bộ trong tiện ích và dịch vụ. 

Trong khi phần lớn các dự án giá rẻ đều nằm tại những vị trí xa trung tâm, không thuận tiện trong kết nối hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội thì HH Linh Đàm, Kim Văn Kim Lũ là số ít những dự án có vị trí gần trung tâm hơn hẳn (Kim Văn Kim Lũ nằm trên trục đường Nguyễn Xiển (Thanh Xuân), HH Linh Đàm thuộc khu đô thị Linh Đàm (Hoàng Mai). 

Bên cạnh đó, dự án OCT2 Viglacera, Dương Nội là những dự án giá rẻ hiếm hoi có nhiều tiện ích như cây xanh, hồ điều hòa, bể bơi, sân bóng… 

Chính những lợi thế trên và trong bối cảnh nhà giá rẻ khan hiếm nguồn cung mới nên các dự án giá rẻ này không mất giá và vẫn có giao dịch khá sôi động trên thị trường.