Việc bỏ khung giá đất, lâu dài bỏ luôn bảng giá đất sẽ khuyến khích người dân khai đúng giá ghi trên hợp đồng mua bán để nộp thuế - Ảnh: Q.ĐỊNH

TS Dương Kim Thế Nguyên - trưởng khoa luật Trường Kinh tế luật quản lý nhà nước, Trường đại học Kinh tế TP.HCM - nhận định như trên và cho rằng việc bỏ khung giá đất sẽ xóa đi "vòng kim cô" và làm tăng thêm quyền chủ động cho các địa phương khi thực hiện việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với tình hình địa phương.

Thông tin giá đất hiện rất nhiễu loạn

* Ông cho rằng ba "vòng kim cô" nay đã có chủ trương tháo được một, vậy hai "vòng kim cô" còn lại là gì?

- Hiện nay, việc xác định giá đất có ba vấn đề. Thứ nhất là căn cứ vào khung giá đất, chủ trương tiến tới loại bỏ là hợp lý. Thứ hai là phương pháp xác định giá đất hiện tại, theo luật quy định, việc xác định bằng nhiều phương pháp khác nhau nhưng việc lựa chọn và xác định phương pháp phụ thuộc rất lớn vào vai trò của người thẩm định giá.

Điều này lại liên quan tới câu chuyện xác định phương pháp nào. Luật đất đai quy định quy trình: sở tài nguyên và môi trường chủ trì giúp UBND xây dựng bảng giá đất. Họ có quyền thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất để định giá. Những tổ chức này sẽ dựa trên các phương pháp hiện hữu để xây dựng ra bảng giá, sau đó chuyển ra hội đồng định giá quyết.

Cuối cùng mới chuyển tới chủ tịch UBND cấp tỉnh và trình ra HĐND lấy ý kiến trước khi ban hành. Rõ ràng qua quy trình này, mặc dù đây là các phương pháp cơ bản và khoa học để xác định giá đất, tuy nhiên thẩm quyền quyết định vẫn phần lớn thuộc về cơ quan nhà nước, rất ít có sự tham gia của người dân, của một tổ chức thứ ba giám sát. 

Chính vì thế, nhiều người cho rằng quy trình trên mang ý chí của Nhà nước quá nhiều dẫn tới chuyện có thể xây dựng giá đất không phù hợp.

* Theo ông, giải pháp nào để có một bảng giá đất sát với giá thị trường nhất?

- Chuyện về giá đất thị trường sẽ phải là quy trình về câu chuyện công bố, xác định giá đất và thông tin về giá đất. Tuy nhiên, thông tin giá đất hiện tại rất nhiễu loạn. Về cơ chế, cần có thông tin nhưng quan trọng hơn là phải kiểm soát giá xung quanh, tức là tính chất nhiễu loạn của thị trường. 

Chúng ta muốn hướng tới lập một tổ chức để có thể hỗ trợ, đóng vai trò phản biện về giá nhưng nếu không giải quyết được vấn đề căn cơ đó thì việc huy động được người dân tham gia giám sát cũng có thông tin để làm.

Nhiều người cho rằng có thể lấy dữ liệu của ngân hàng là dữ liệu chuẩn nhất nhưng mục đích của ngân hàng là để hạn chế rủi ro trong cho vay. Họ có xu hướng định giá thấp hơn giá thực. 

Đồng thời, thông tin số liệu từ ngân hàng cũng không thể là thông tin chính thức, bởi liệu rằng ngân hàng có thẩm quyền về mặt pháp lý, đạo đức cung cấp những thông tin đó không. Nên sử dụng thông tin từ ngân hàng không hẳn là một giải pháp tốt.

TS Dương Kim Thế Nguyên

Xây dựng dữ liệu đầy đủ về đất đai, giá thị trường

* Việc xây dựng một bảng giá đất để sử dụng cho đa mục đích có khả thi và phù hợp hay không?

- Khi Nhà nước đang muốn quản lý giá đất, xác định giá khi giao đất, xác định các nghĩa vụ tài chính, tức là quá nhiều mục đích hoàn toàn khác biệt nhau, bao gồm lợi ích của Nhà nước, lợi ích của những người dân... nếu sử dụng một bảng giá đất cho việc tính nghĩa vụ tài chính sẽ rất xung đột. 

Trừ khi chúng ta đặt tất cả mọi thứ về đúng quy luật thị trường, Nhà nước sẽ phải thu hồi đất và bồi thường theo giá thị trường mới có thể làm được.

Với các thói quen và cách thức mà chúng ta đã làm trong thời gian qua, việc chuyển đổi thẳng đến giá thị trường sẽ là một cú sốc rất lớn, cho nên còn phải xây dựng một lộ trình dài hơn. Về lâu dài, phải bỏ luôn bảng giá đất mới có thể làm được.

* Nếu như ông nói về lâu dài nên bỏ bảng giá đất, vậy việc xác định nghĩa vụ tài chính của các nội dung đang sử dụng bảng giá đất như hiện nay sẽ phải áp dụng như thế nào?

- Lúc đó nó sẽ phải đặt theo giá thị trường, giá giao dịch và điều đó chỉ có thể xảy ra khi Nhà nước đã có thông tin, dữ liệu đầy đủ về đất đai, về giá thị trường. 

Trước đây, Luật đất đai 2003 đã hướng tới việc xây dựng dữ liệu về đất và Luật 2013 cũng đã tái khẳng định việc xây dựng dữ liệu về đất là cần thiết. Tuy nhiên hiện chúng ta đang gặp khó khăn khi nhập dữ liệu, đặc biệt là thông tin về giá đất chưa được chính xác.

Ngoài ra, còn có câu chuyện kiểm soát "hai giá" bằng các biện pháp buộc người giao dịch phải thanh toán qua ngân hàng và kiểm soát được tiền mặt. Tới khi mình làm được câu chuyện về mặt cơ sở hạ tầng như vậy, lúc đó mới bỏ được bảng giá đất. 

Còn khi chưa làm được chuyện đó, nếu bỏ sẽ không đảm bảo tính công bằng.

Thất thu thuế bất động sản: Phải lập bảng giá đất sát giá thị trường

TTO - Sau khi đại biểu Quốc hội phản ánh về các bất cập trong các biện pháp chống thất thu thuế hiện nay, Tổng cục Thuế đã chỉ đạo không trả lại hồ sơ, không được kéo dài thời hạn giải quyết hồ sơ mà cần thực hiện tính thuế theo đúng quy định.