Nguồn cung căn hộ thương mại cao nhất trong 5 năm

Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nguồn cung chung cư thương mại năm 2025 đạt 128.000 sản phẩm mới, tăng 88% so với năm 2024. Nguồn cung không chỉ tăng về lượng mà còn nâng cấp về chất, với sự xuất hiện của các khu đô thị tích hợp, đồng bộ tiện ích.

Bên cạnh đó, nguồn hàng đến từ lượng tồn kho và sản phẩm rao bán lại của nhà đầu tư khiến tổng nguồn cung trên thị trường gia tăng đáng kể. Ước tính năm 2026 tổng nguồn cung thị trường bất động sản đạt khoảng 200.000 sản phẩm.

Báo cáo thị trường vừa được Savills Việt Nam công bố cũng cho thấy nguồn cung chung cư thương mại tại Hà Nội, TP.HCM tăng cao nhất trong 5 năm gần đây, giá bán duy trì xu hướng tăng.

Trong quý 4-2025, giá bán sơ cấp chung cư thương mại tại Hà Nội khoảng 102 triệu đồng/m², sản phẩm có giá từ 4 tỉ đồng trở lên chiếm tỉ trọng lớn.

Tương tự, tại TP.HCM giá bán chung cư thương mại tiếp tục duy trì ở ngưỡng cao, sản phẩm có giá trên 110 triệu đồng/m² chiếm khoảng 56% nguồn cung mới, trong khi lượng căn hộ dưới 50 triệu đồng/m² chỉ chiếm khoảng 12% nguồn cung thị trường.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cao cấp bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, dự báo nguồn cung căn hộ thương mại tại Hà Nội năm 2026 đạt khoảng 18.400 căn, chủ yếu thuộc phân khúc hạng A và hạng B.

Còn tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ thương mại mới giai đoạn 2026-2028 đạt khoảng 58.000 căn, trong đó khu đông chiếm khoảng 50% nguồn cung toàn thị trường.

Giá bán chưa thể giảm sâu

Trao đổi với Tuổi Trẻ Online, TS Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - cho hay lượng giao dịch quý 1-2026 có sự chững lại do lãi suất cho vay mua nhà tăng nhanh từ cuối năm 2025 đến nay.

Tuy nhiên giá chung cư thương mại chưa thể giảm sâu do chi phí đầu vào đồng loạt tăng trong thời gian qua. Các dự án vừa được tháo gỡ, đưa vào triển khai đã nằm khá lâu nên chi phí dự án đội khá mạnh, chi phí đất đai dự án cũng tăng khá cao, 20-30% so với trước. Điều này cộng với giá vật liệu, nhân công tăng dẫn tới giá bán nhà chưa thể giảm sâu.

Cùng quan điểm này, ông Nguyễn Quốc Khánh - Chủ tịch Công ty CP Đầu tư và Phân phối DTJ - nhận định giá chung cư thương mại đang neo cao một phần do nguồn hàng bán ra thị trường là nguồn hàng tồn từ nhiều năm trước, có chi phí phát triển dự án lớn.

Bên cạnh đó, nguồn hàng ra nhiều nhưng vị trí phát triển dự án trong nội đô hoặc vùng giáp nội đô cũng có chi phí phát triển dự án cao hơn.

Ông Khánh dự báo trước mắt giá chung cư thương mại chưa giảm sâu, nhưng trong trung và dài hạn giá chung cư thương mại chắc chắn sẽ giảm khi nguồn cung tăng lên, áp lực cầu giảm.

Nguồn hàng ra nhiều từ thời điểm đầu năm 2027 sẽ buộc các chủ đầu tư phải cạnh tranh bán hàng thông qua tiết giảm chi phí đầu tư, giá bán, tăng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất cho người mua.

Báo cáo thị trường được VARS IRE công bố mới đây cũng cho rằng giá chung cư thương mại chưa thể giảm sâu do chi phí đầu vào tăng cao.

Cụ thể, chi phí đất đai hiện chiếm 30-40% tổng chi phí phát triển dự án và có xu hướng tăng mạnh theo bảng giá đất mới. Với cơ cấu này, khi giá đất tăng khoảng 20%, chi phí phát triển dự án có thể tăng ít nhất 6-8%. Một số dự án triển khai trở lại sau thời gian dài "đắp chiếu" phải đóng tiền sử dụng đất cao gấp 1,5-3 lần.

Ngoài ra, chi phí xây dựng tăng khoảng 8-12%, cùng với chi phí tài chính gia tăng do lãi suất tăng khoảng 2%, khiến tổng chi phí phát triển dự án tăng khoảng 1,6-2,7%. Thực tế buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh tăng giá bán, dù áp lực thanh khoản ngày càng lớn.

Trong bối cảnh hiện nay, nhiều chủ đầu tư đã chủ động áp dụng các chính sách kích cầu như ưu đãi lãi suất (cố định hoặc áp trần lãi mua nhà), kéo dài thời gian hỗ trợ, tăng chiết khấu cho phương án thanh toán sớm để hút tiền.

VARS IRE khuyến nghị nhà đầu tư cần thay đổi cách tiếp cận thị trường theo hướng thực chất hơn. Việc đánh giá một sản phẩm "rẻ" hay "đắt" không nên chỉ dựa trên mức giá bán, mà cần đặt trong tương quan với mặt bằng khu vực, khả năng khai thác dòng tiền, thời gian hoàn vốn.

Thị trường hiện không còn phù hợp với chiến lược đầu tư ngắn hạn, mà đòi hỏi tầm nhìn trung và dài hạn, gắn với giá trị sử dụng thực và hiệu quả tài chính. Do đó nhà đầu tư nên ưu tiên các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền, nằm tại khu vực có hạ tầng kết nối rõ ràng, pháp lý minh bạch và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín.

Đồng thời nên hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính cao và xác định chiến lược đầu tư đủ dài. Đối với các dự án hình thành trong tương lai, thời gian nắm giữ nên được xác định tối thiểu 3-5 năm, đến khi dự án hoàn thiện, đưa vào vận hành.

Giá chung cư bằng giá nhà liền thổ: hợp lý hay ảo?

TTCT - Giá chung cư cao bằng giá nhà liền thổ cùng khu vực - một chuyện được xem là vượt ngoài quy luật thông thường.