Phóng to

Người dân ở khu dân cư Kim Sơn, phường 13, quận Bình Thạnh (TP.HCM) nhận nền nhà 10 năm qua nhưng chưa được cấp chủ quyền - Ảnh: Ngọc Hà

Vì sao chủ đầu tư phải duyệt quy hoạch dự án sau chừng ấy năm triển khai?

Phân lô trước, hợp thức hóa sau

Dự án khu dân cư Bình Trị Đông của Công ty TNHH một thành viên đầu tư xây dựng Trường Thịnh (Công ty Trường Thịnh) tại P.Bình Trị Đông B, Q.Bình Tân được Chính phủ giao đất từ năm 1998. Đến nay nhà cửa đã mọc lên kín đất nhưng phần lớn người dân mua đất ở dự án này chưa nhận được giấy chủ quyền.

Ông Trần Gia Nghĩa, giám đốc Công ty Trường Thịnh, giải thích trong quá trình đầu tư, công ty có phân lô một số nền đất sai so với diện tích được duyệt trong quy hoạch 1/500 ban đầu để phù hợp với thực địa khu đất. Theo quy hoạch được duyệt, từ đường 36 của dự án này có một đường nhánh rộng 17m nối với khu dân cư hiện hữu. Nhưng thực tế Công ty Trường Thịnh đã dời đường kết nối này đến một vị trí khác và thu hẹp lộ giới còn 8m.

Còn khu đất tại lô E trước đây xây nhà cấp 4 cho công nhân thuê nhưng nay công ty xin được xây cao tầng để làm trung tâm thương mại. Tất cả những chi tiết sai so với quy hoạch 1/500 ban đầu đã được công ty xin điều chỉnh và UBND Q. Bình Tân đồng ý. Tuy nhiên việc chậm cấp giấy chủ quyền ở dự án này khiến người dân rất bức xúc nên trước khi duyệt dự án xây dựng trung tâm thương mại ở lô E, UBND Q.Bình Tân buộc Công ty Trường Thịnh cam kết làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ dân trong dự án trên.

Chủ đầu tư một dự án bờ sông tại P.13, Q.Bình Thạnh cho biết ngay từ khi phân lô ban đầu công ty đã phải phân lô sai so với quy hoạch được duyệt do nhu cầu thực tế. Khu vực này được quy hoạch là nền biệt thự và một số nền nhà liên kế để bố trí tái định cư cho người dân bị thu hồi đất trong dự án. Tuy nhiên, thực tế số người có nhu cầu tái định cư nhiều hơn dự kiến ban đầu nên chủ đầu tư tự ý xẻ một số nền biệt thự làm nhà liên kế để bố trí tái định cư. Đồng thời chủ đầu tư cũng tự điều chỉnh một con đường trong dự án nhỏ hơn so với quy hoạch được duyệt ban đầu. Do tự ý chia lô trước khi xin điều chỉnh nên công ty này mất gần ba năm làm hồ sơ để điều chỉnh quy hoạch 1/500, kéo theo việc người dân chậm được cấp giấy chủ quyền nhà đất.

Bao giờ có giấy chủ quyền?

Dự án khu dân cư Thới An (Q.12) do Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn - Gia Định làm chủ đầu tư được UBND TP giao đất từ năm 2003, nhưng chủ đầu tư đã tự ý phân lô và kêu gọi hợp tác đầu tư trước đó một năm.

Ông Nguyễn Phụng Thiều, tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn - Gia Định, cho biết công ty chậm giao nền cho dân do mất quá nhiều thời gian vào việc xin điều chỉnh quy hoạch. Cụ thể, ngay sau khi có quyết định giao đất, chủ đầu tư vừa bồi thường giải phóng mặt bằng vừa xin điều chỉnh quy hoạch. Năm 2005, Sở Quy hoạch kiến trúc TP cho phép điều chỉnh 26 căn biệt thự đơn lập thành 80 căn nhà liên kế có sân vườn, 26 căn biệt thự đơn lập khác thành 11 block chung cư năm tầng.

Đến năm 2008 chủ đầu tư lại tiếp tục xin điều chỉnh số tầng chung cư, điều chỉnh khu vực xây dựng trường học và khu thương mại dịch vụ... Đến cuối năm 2011, chủ đầu tư mới giao cho khách hàng một ít nền nhà nhưng toàn bộ khu dân cư này còn hoang vu, chỉ có một con đường độc đạo đi vào. Ngay sau đó, chủ đầu tư lại có văn bản xin UBND TP cho chuyển các chung cư thành nhà ở xã hội. Nếu đề nghị này được chấp thuận thì quy hoạch của dự án sẽ được điều chỉnh một lần nữa. Với những diễn biến như trên, cho dù khách hàng có nhận nền, xây nhà đúng như hợp đồng hợp tác đầu tư cũng chưa biết khi nào mới được cấp giấy chủ quyền.

Nhiều người dân ở khu dân cư Kim Sơn, P. 13, Q. Bình Thạnh đã nhận nền nhà tái định cư từ 10 năm nay nhưng vẫn chưa nhận được giấy chủ quyền đất. Theo Công ty Kim Sơn, hiện công ty chưa thể làm thủ tục cấp giấy chủ quyền cho khách hàng do đang điều chỉnh quy hoạch 1/500. Cụ thể, công ty xin chuyển hơn 1.800m² đất xây nhà trẻ thành 10 nền nhà phố liên kế và công viên cây xanh, tăng tầng cao một chung cư từ năm tầng thành 12 tầng, hoán đổi vị trí công viên... Hiện nay hồ sơ xin điều chỉnh quy hoạch của dự án này đang được UBND Q. Bình Thạnh thụ lý nên người dân ở đây phải tiếp tục chờ để được cấp giấy chủ quyền đất.

Trưởng phòng quản lý đô thị một quận vùng ven cho biết đối với những dự án đã hình thành, chủ đầu tư đã giao đất cho khách hàng thì việc điều chỉnh quy hoạch lúc này là hợp thức hóa việc đã rồi. Không ít chủ đầu tư phân lô, bán nền hoặc kêu gọi hợp tác đầu tư trên giấy trước khi được duyệt quy hoạch 1/500.

Đến lúc nội dung quy hoạch được duyệt khác với phân lô ban đầu thì không thể sửa trong thực tế được. Có trường hợp chỉnh những chỉ tiêu xin điều chỉnh không phù hợp với quy hoạch như mật độ dân cư quá cao, hoặc tỉ lệ cây xanh, đường giao thông, trường học không đủ chuẩn. Vì vậy hai bên phải làm việc với nhau nhiều lần, thậm chí phải xin ý kiến của cơ quan chuyên môn nên việc duyệt quy hoạch điều chỉnh rất mất thời gian.