Vậy cho hỏi, nếu bây giờ chủ đất đổi sổ mới thì hợp đồng mua bán đất của tôi có còn giá trị pháp lý? Và nếu tôi muốn tách sổ, cần những giấy tờ hợp lệ gì với sổ đỏ mới?

Mong được hồi âm. Xin cảm ơn.

(kieuanh-sie@... )

- Trả lời:

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì bạn vẫn có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ chủ đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp từ năm 1993. Tuy nhiên, do việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn không tuân theo quy định của pháp luật về mặt hình thức (phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật), thời điểm nhận chuyển nhượng lại xảy ra sau ngày 1-7-2004 nên việc chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất vừa nêu của bạn không được pháp luật thừa nhận.

Cần lưu ý, trong trường hợp giao dịch của bạn được xác lập trước ngày 1-7-2004 thì bạn và bên chuyển nhượng không phải tiến hành lại thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, và bạn có thể nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có thẩm quyền…(Điều 11 Nghị định 84/2007/NĐ-CP).

Theo đó, vì giao dịch của bạn không được pháp luật thừa nhận nên việc chủ đất có tiến hành thủ tục xin cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay không thì hợp đồng mua bán (bằng giấy tờ tay) của bạn cũng không có giá trị pháp lý.

Như vậy, để có thể tách thửa được, trước hết, bạn và chủ đất cần tiến hành xác lập lại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phòng Công chứng có thẩm quyền. Sau khi đã hoàn tất việc xác lập Hợp đồng chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất, để được phép tách thửa, bạn cần phải chuẩn bị hồ sơ xin tách thửa nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng có thẩm quyền, như sau:

- Đơn xin tách thửa

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Sơ đồ kỹ thuật thửa đất (nếu có yêu cầu);

- Chứng minh thư, hộ khẩu của hai bên chuyển nhượng (03 bản photo công chứng);

- Các giấy tờ khác: Đăng ký kết hôn; biên bản thỏa thuận về tài sản của vợ chồng; giấy khai sinh….(nếu có yêu cầu)

Bạn cũng cần lưu ý, để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa, thì thửa đất hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải bảo đảm đầy đủ các điều kiện sau:

a) Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3m trở lên;

b) Có diện tích không nhỏ hơn 30m2/thửa;

Ngoài ra, nếu thửa đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở theo quy định được Nhà nước giao đất, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở thì UBND TP Hà Nội không cho phép tách thửa đối với các thửa đất này

Để biết cụ thể hơn về điều kiện được tách thửa đối với trường hợp của bản thân, bạn có thể tham khảo Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND ngày 30-3-2009 của UBND TP Hà Nội về hạn mức giao đất ở mới; hạn mức công nhận đất ở đối với thửa đất có vườn, ao trong khu dân cư; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn TP Hà Nội.