Với một số dự án căn hộ, chủ đầu tư giữ nguyên giá bán nhưng tăng chiết khấu, quà tặng và chính sách hậu mãi..., nhưng nhìn chung giá bất động sản ở nơi cần giảm thì vẫn giữ nguyên và giảm khá mạnh ở những nơi mà người dân không có nhu cầu về ở như đất nền xa trung tâm, condotel.

Thị trường đóng băng, giá vẫn không giảm

Bước sang năm 2024 với những chỉ tiêu tín dụng của Ngân hàng Nhà nước và lãi suất ở mức thấp, nhiều chủ đầu tư cho biết thị trường đã qua thời điểm khó khăn nhất và không có chuyện giảm giá nữa.

Có nhu cầu mua nhà trong giai đoạn này song anh Nguyễn Việt Tuấn (35 tuổi, ngụ quận Tân Bình, TP.HCM) vẫn không thể chốt được nhà bởi các căn hộ đang mở bán tại TP.HCM hiện nay đều có giá trên trời.

Nhiều ngày tìm hiểu các dự án đang phát triển lẫn dự án đã cất nóc, anh Tuấn đều lắc đầu bởi phần lớn giá bán các căn hộ đều trên 50 - 60 triệu/m², không ít dự án dù chỉ mới nhận cọc cũng trên 100 triệu/m².

"Dù đã đi khá xa nhưng tôi thấy không dễ để mua một căn hộ giá vừa túi tiền thời điểm này bởi giá cao, ít sự lựa chọn và vay ngân hàng cũng không dễ dàng gì", anh Tuấn nói.

Rất nhiều người mua nhà đều gặp cảnh như anh Tuấn khi giá nhà đã tăng nhanh thời gian qua trong khi thu nhập lại "hụt hơi". Ngay trong giai đoạn cuối 2022 và cả năm 2023 khi bất động sản "đóng băng", nhiều thông tin cho rằng giá nhà đất giảm mạnh nhưng người có thu nhập trung bình và thấp cũng không có cơ hội sở hữu nhà đất.

Liên tiếp trong năm 2023, các chỉ đạo của Chính phủ, Bộ Xây dựng cũng như kêu gọi của Hiệp hội Bất động sản với các chủ đầu tư để giảm giá nhà để người dân tiếp cận được nhà nhưng thực tế không như kỳ vọng.

Theo báo cáo thị trường bất động sản và nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận năm 2023 do DKRA vừa công bố, cho dù nguồn cung và giao dịch ở tất cả các phân khúc bất động sản đều giảm mạnh so với các năm trước thì mức giá ở nhiều phân khúc hầu như vẫn giữ nguyên.

Cụ thể, thị trường đất nền, mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức giảm 10 - 13% so với năm 2022. Thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm 13 - 17% so với đầu năm 2023, tuy nhiên mức giảm này diễn ra cục bộ ở nhóm khách hàng sử dụng vốn vay, cũng như tại một số dự án có quy mô lớn chưa hoàn thiện hạ tầng, pháp lý.

Với phân khúc căn hộ, mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với đầu năm 2023, tuy nhiên các chủ đầu tư đã đẩy mạnh áp dụng nhiều chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, ân hạn gốc, lãi vay... nhằm kích cầu thị trường.

Trong khi đó, thanh khoản thứ cấp vẫn ở mức thấp, mặt bằng giá thứ cấp giảm khoảng 3-8% so với cuối năm 2022.

Đối với các phân khúc còn lại là nhà phố, biệt thự, biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse, condotel... ghi nhận mức giá giữ nguyên hoặc giảm 8 - 10%, nhưng đây là các phân khúc hoặc có giá quá cao hoặc dành cho mục đích đầu tư nghỉ dưỡng nên không phù hợp với người có nhu cầu ở thực.

Ngay cả đối với phân khúc cho người cần có chỗ ở (căn hộ, đất nền vùng ven) thì mức giá cũng quá cao và hầu như không có các dự án nhà ở giá trung bình thấp ra thị trường nữa.

Doanh nghiệp địa ốc lạc quan

Nhiều doanh nghiệp cho hay cơ hội để người dân mua nhà với giá vừa phải là năm 2023 và đã qua rồi. Năm 2024, những cơ hội tốt như vậy không còn nữa dù thị trường vẫn còn khó khăn.

Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản cho hay các nhà phát triển bất động sản cũng muốn hạ giá, song hạ nữa "doanh nghiệp sẽ chết" bởi mọi chi phí đầu vào từ đất đai, vật liệu xây dựng, tài chính... đều phải tính vào giá thành.

Theo vị này, cái khó khi làm các dự án địa ốc giai đoạn này đó là khâu thủ tục pháp lý để phát triển dự án quá chậm, từ khâu tạo lập quỹ đất, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt 1/500, xác định nghĩa vụ tài chính...

Nhiều dự án trong 4-5 năm qua chưa thể triển khai. Trong khi đó, lãi suất trên 10%/năm khiến riêng chi phí lãi vay doanh nghiệp phải gánh đến 50 - 60%. "Chỉ riêng tiền đất, bất động sản phải tăng thêm 50 - 60% giá trị, bắt buộc doanh nghiệp phải tính vào đầu ra cho khách hàng.

Chi phí này đội lên cao do pháp lý chậm, để càng lâu chi phí càng lớn, bên cạnh đó chi phí tài chính ở Việt Nam cũng quá cao. Pháp lý kéo dài và chi phí tài chính khiến chi phí đầu vào của bất động sản cao khủng khiếp", vị này nói.

Ông Ngô Quang Phúc - tổng giám đốc Phú Đông Group - cho hay thực tế năm 2023 nhiều phân khúc bất động sản giảm giá mạnh nhưng bán cũng không ai mua vì giá quá cao, lại là sản phẩm mang tính đầu cơ, nhiều dự án ở vùng sâu vùng xa không ai về ở.

Trong khi đó, dù trong thời thị trường gian khó nhưng những dự án dành cho nhu cầu ở thực thì vẫn có khách hàng dù chậm hơn trước. Các doanh nghiệp cũng đã tính toán nhiều cách để tồn tại thông qua giảm giá, tăng chiết khấu, hậu mãi...

Nhưng câu chuyện của năm 2024 sẽ khác khi ngay đầu năm Ngân hàng Nhà nước đã phân bổ tín dụng, thúc tiền vào nền kinh tế. Mặt bằng lãi suất ở mức thấp hơn nửa năm qua và còn tiếp tục.

Do đó, khách hàng đã bắt đầu quay lại thị trường để mua hàng ngộp, hàng đẹp giá rẻ trong khi doanh nghiệp có sức khỏe tốt cũng dễ tiếp cận vốn vay hơn. "Với những tín hiệu như vậy, rất khó để có thể giá nhà giảm trong năm 2024", ông Phúc nhận định.

Ông Trần Đức Anh - giám đốc vĩ mô và chiến lược thị trường KBSV - nhìn nhận thực tế thị trường bất động sản đã có dấu hiệu hồi phục từ quý 3-2023 nhờ lãi suất cho vay giảm và các chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách bán hàng linh hoạt và ưu đãi hơn.

Sang 2024, giám đốc KBSV kỳ vọng lãi suất huy động sẽ tiếp tục được duy trì như mặt bằng hiện tại, còn lãi suất cho vay mua nhà có thể điều chỉnh giảm về khoảng 10 - 12%. "Dẫu vậy, đây vẫn là mức lãi suất tương đối cao để có thể thực sự kích thích nhu cầu của thị trường và sẽ có sự chọn lọc trong việc cho vay đối với chủ đầu tư lẫn dự án", ông Đức Anh cho biết.

Ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) - cho hay TP.HCM năm 2020 có 283 căn nhà vừa túi tiền, chiếm 1% tổng số căn nhà bán ra thị trường. Đến các năm 2021, 2022, 2023 thì không có nữa.

Yêu cầu giảm giá nhà là nhà bình dân và nhà vừa túi tiền, chứ không phải là nhà ở hạng sang, nhà cao cấp. "Nhà cao cấp dù giảm 20 - 30% hay 50% thì vẫn còn quá cao so với khả năng của người có thu nhập thấp, họ cũng có mua được đâu, kêu gọi giảm giá cũng có ý nghĩa gì với người có thu nhập thấp đâu", ông Châu nói.

Muốn giảm giá phải gỡ khó pháp lý

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Bùi Quang Anh Vũ - tổng giám đốc Công ty CP phát triển bất động sản Phát Đạt - cho rằng các doanh nghiệp địa ốc muốn tạo lập các dự án để bán giá thấp cũng gặp khó. Bởi lẽ thời gian phát triển một dự án kéo dài, thời gian làm thủ tục dài, kéo theo chi phí phát sinh cao.

Bên cạnh đó, việc tính toán các nghĩa vụ tài chính đang còn nhiều vấn đề. Những vướng mắc cốt lõi của thị trường không được giải quyết, rất khó để có được nhà giá thấp cho người dân.

"Điều doanh nghiệp mong muốn hiện nay đó là đẩy nhanh các thủ tục pháp lý, hỗ trợ doanh nghiệp sớm giải quyết các thủ tục đầu tư, xây dựng các dự án để giúp tăng nguồn cung nhà ở", ông Vũ nói.

Tương tự, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cũng cho rằng giải pháp kéo giảm giá nhà trong giai đoạn này đó là gỡ các thủ tục về chấp thuận chủ trương đầu tư, định giá đất, điều chỉnh quy hoạch, xác định nghĩa vụ tài chính về đất... để doanh nghiệp sớm hoàn thiện các thủ tục phát triển dự án. Khi có nhiều dự án cùng phát triển, bản thân doanh nghiệp muốn hét giá cao cũng không được.

Theo HOREA, thời gian qua, Nhà nước đang giải quyết các vướng mắc về pháp lý song tốc độ còn chậm. Do đó, trong năm 2024 cần đẩy nhanh tiến độ xử lý, đơn giản hóa thủ tục hành chính để kịp thời tháo gỡ, giải quyết nhanh các tồn đọng, giúp cho thị trường có những chuyển biến tích cực.

Ngành bất động sản mong năm mới tươi sáng

Theo thống kê mới nhất từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cả nguồn cung và giao dịch bất động sản trong quý 4-2023 đã có sự cải thiện. Cụ thể, tổng nguồn cung đạt 21.774 sản phẩm, tăng 6% so với quý 3, trong đó có khoảng 7.000 sản phẩm lần đầu tiên ra mắt trên thị trường.

Trong khi đó, tổng giao dịch đạt 5.710 sản phẩm, tương đương với quý 3, gấp đôi so với quý đầu năm. Tỉ lệ hấp thụ tiếp tục được cải thiện, đạt 26%, tăng 12 điểm % so với cùng kỳ năm 2022, tương đương với quý 3, theo VARS.

Ông Nguyễn Văn Đính - chủ tịch VARS - cho biết nhìn lại quãng thời gian kể từ tháng 5-2022 cho đến cuối năm 2023, chúng ta đã chứng kiến thị trường bất động sản bị phủ bởi một gam màu xám xịt ảm đạm khi mà hàng ngàn dự án phải tạm dừng hoạt động, nhiều doanh nghiệp phải giải thể hoặc tạm đóng cửa.

Năm 2024 khả năng cao sẽ là năm cuối cùng của quá trình "vượt chướng ngại vật" của thị trường bất động sản Việt Nam. Thị trường sẽ dần đi vào "ổn định" và bức tranh toàn cảnh có thể thay đổi theo chiều hướng tích cực hơn.

"Tuy chưa thể khẳng định thị trường sẽ đạt được các kết quả rực rỡ trong năm 2024, nhưng chắc chắn 2024 chính là "viên gạch đầu tiên" xây nền móng cho chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam", lãnh đạo VARS nhấn mạnh.

Qua nhiều nỗ lực, TP.HCM gỡ được gì cho các dự án bất động sản?

Trong số 158 dự án bất động sản vướng mắc, đến nay TP.HCM giải quyết được 3 dự án, 12 dự án đang rà soát, 2 dự án đang xem xét tổng hợp trình cơ quan có thẩm quyền xem xét chủ trương đầu tư.