Chìa khóa giảm áp lực "nén"

Nhiều thập kỷ qua, TP.HCM và Hà Nội vận hành như một thỏi nam châm khổng lồ, hút mọi nguồn lực và dân cư đổ dồn về vùng lõi trung tâm. Mô hình "đô thị nén" này đang bộc lộ những nhược điểm, đẩy chất lượng sống của cư dân đô thị vào một vòng xoáy bất cập.

Về hạ tầng giao thông, sức nén dân số quá lớn khiến tình trạng kẹt xe trở thành bài toán nan giải, không chỉ gây lãng phí hàng tỉ USD mỗi năm mà còn bào mòn sức khỏe và tinh thần của người lao động.

Về hạ tầng xã hội, sự quá tải đã chạm ngưỡng báo động đỏ khi trường học, bệnh viện, không gian giải trí và không gian công cộng ở vùng lõi khó đáp ứng nhu cầu thực tế của cư dân đô thị.

Theo bà Phạm Thị Miền - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), các đô thị lớn hiện phát triển theo hướng "đơn cực", tức tập trung cao vào khu vực lõi khi các hoạt động kinh tế, việc làm, hạ tầng và dịch vụ đều dồn vào trung tâm.

Điều này kéo theo nhu cầu nhà ở tập trung mạnh tại một số khu vực nhất định, tạo áp lực lớn lên quỹ đất, khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao.

Theo các chuyên gia, diện tích đô thị ở các thành phố lớn đang mở rộng nhanh, nhưng dân cư vẫn dồn vào lõi. Riêng Hà Nội, khu vực nội thành chỉ chiếm khoảng 9% diện tích nhưng gánh hơn 45% dân số.

Trong khi đó, chi phí logistics, nhà ở và ô nhiễm đang bào mòn lợi thế của đô thị lớn. Riêng chi phí do tắc đường và ô nhiễm không khí gây ra có thể ngốn mất hơn 20% GDP của Hà Nội hay TP.HCM.

Theo kinh nghiệm từ các quốc gia phát triển cho thấy, yếu tố quyết định để giải bài toán đô thị nén là tổ chức không gian đô thị theo mô hình xây dựng đa trung tâm, liên kết vùng và hạ tầng đồng bộ, hiện đại.

Cần những đô thị vệ tinh đáng sống

Suốt nhiều thập kỷ, các đô thị tại Việt Nam phát triển theo tư duy Inside-Out (Từ trong ra ngoài), nghĩa là dồn mọi nguồn lực vào lõi trung tâm. Khi trung tâm quá tải, đô thị mới bắt đầu tràn ra vùng ven như một vết dầu loang một cách bị động.

Thay vào đó, đã đến lúc phải xoay trục sang tư duy Outside-In (Từ ngoài vào trong). Thay vì dồn lực vào lõi đã quá chật chội, cần dồn lực đầu tư mạnh vào các đô thị vệ tinh, biến vùng ven thành những cực tăng trưởng, đủ sức hút để người dân đến an cư.

Hạ tầng giao thông liên vùng (metro, cao tốc, vành đai) đang mở rộng, tạo lực đẩy cho xu hướng giãn dân ra các đô thị vệ tinh - Ảnh: DNCC

Chuyên gia quy hoạch đô thị Nguyễn Đỗ Dũng cho rằng đã đến lúc phải chuyển từ tư duy phát triển Inside-Out sang Outside-In.

Cần đầu tư mạnh vào các khu đô thị vùng ven, làm metro và giao thông công cộng kết nối nhanh với lõi trung tâm, đồng thời phát triển trường học công, bệnh viện công, công viên và hạ tầng xã hội ngay từ đầu… để vùng ven trở thành nơi đáng sống, đáng làm việc và đáng gắn bó.

Từ thực tế của TP.HCM, xu hướng giãn dân đang dịch chuyển từ thụ động do áp lực dân số, giá nhà sang chủ động dịch chuyển vì chất lượng sống và hạ tầng kết nối tốt hơn.

Một số dự án trọng điểm đang mở đường cho quá trình giãn dân có tổ chức của TP.HCM, tập trung ở ba hướng chính: Đông (Thủ Đức, Biên Hòa, Long Thành, Nhơn Trạch), Đông Bắc (Bình Dương cũ) và Tây Nam (Long An cũ).

Trong đó, trục Đông trở thành điểm nóng nhờ Metro, cao tốc TPHCM - Long Thành - Dầu Giây mở rộng, đại lộ Mai Chí Thọ, Vành đai 3, Vành đai 4, cầu Cát Lái và sân bay Long Thành…

Izumi City – một ví dụ điển hình cho mô hình đô thị đáng sống - Ảnh: DNCC

Xu hướng dịch chuyển về phía Đông TP.HCM ngày càng rõ nét, đặc biệt khi thành phố Đồng Nai mới hình thành, mở ra không gian phát triển rộng lớn theo mô hình đa trung tâm.

Đây không chỉ là hướng giãn dân có tổ chức mà còn là cực tăng trưởng kinh tế mới, góp phần giảm áp lực vùng lõi và tạo nền tảng gia tăng giá trị bền vững.

Trong trục phát triển này, đô thị tích hợp Izumi City do Nam Long và đối tác Nhật Bản phát triển trở thành hình mẫu tiêu biểu.

Dự án theo định hướng Outside-In, đầu tư đồng bộ hạ tầng và hệ tiện ích ngay từ đầu, với đầy đủ dịch vụ tại chỗ như trường học, y tế, thương mại, công viên và không gian sinh hoạt cộng đồng.

Trong xu hướng chuyển dịch từ mô hình đơn cực sang mạng lưới đa trung tâm của siêu đô thị TP.HCM, Izumi City chính là lựa chọn tất yếu cho những ai tìm kiếm một không gian sống xanh, hiện đại và giàu tiềm năng phát triển.