Đại biểu lo nâng tiền đặt cọc đấu giá bất động sản lên 50% làm hạn chế người mua có nhu cầu thực

Cơ bản tán thành với sự cần thiết ban hành luật, đại biểu Lê Nữ Thùy Dương (đoàn Đồng Nai), Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính, cho hay dự thảo luật bổ sung quy định tiền đặt trước tối thiểu là 20% và tối đa là 50% giá khởi điểm, với mục tiêu nâng cao trách nhiệm của người tham gia đấu giá, hạn chế tình trạng trả giá cao rồi bỏ tiền đặt trước, gây ảnh hưởng đến thị trường.

Mức áp dụng 50% gây khó cho khu đất đấu giá có giá trị lớn

Tuy nhiên, đại biểu Dương cho rằng mức tối đa 50% là rất cao. Đặc biệt với những khu đất có giá trị lớn, người tham gia phải dành ra một khoản vốn lớn trong suốt quá trình đấu giá, làm giảm khả năng tiếp cận đấu giá của những người có nhu cầu thực cũng như mức độ cạnh tranh của cuộc đấu giá, ảnh hưởng đến hiệu quả khai thác nguồn lực đất đai.

Từ đó, nữ đại biểu đề nghị điều chỉnh mức tối đa của tiền đặt trước xuống 30% giá khởi điểm. Với mức này, cùng cơ chế tiếp cận tín dụng của ngân hàng, vừa bảo đảm thu hút được những người có nhu cầu thực sự tham gia, vừa tăng khả năng tiếp cận và tính cạnh tranh của cuộc đấu giá.

Cùng đồng tình phải có giải pháp mạnh để ngăn chặn tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc, song đại biểu Tạ Thị Yên, Phó chủ nhiệm Ủy ban Công tác đại biểu, đề nghị cân nhắc kỹ mức từ 20 - 50% đối với đấu giá quyền sử dụng đất ở cho cá nhân.

Bởi theo đại biểu, nếu nâng tiền đặt trước quá cao thì những người thực sự có nhu cầu mua đất để ở, có năng lực tài chính nhưng không có lượng tiền mặt lớn ngay từ đầu có thể không tham gia được. Khi đó, mục tiêu chống bỏ cọc đạt được một phần nhưng mức độ cạnh tranh của cuộc đấu giá lại giảm.

Đại biểu lưu ý thêm, Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP hiện đang áp dụng biên độ từ 10 - 50% đối với đấu giá quyền sử dụng đất ở cho cá nhân, nhưng dự thảo nâng mức tối thiểu lên 20%. 

Vì vậy, đại biểu đề nghị giải trình rõ hơn cơ sở lựa chọn mức này và đánh giá tình trạng bỏ cọc tập trung ở loại tài sản nào, mức giá nào, tỉ lệ ra sao, tác động của việc nâng tỉ lệ đặt cọc. Nghiên cứu giao một khoảng xác định tỉ lệ nhưng không nên để người có tài sản tự lựa chọn từ 20 - 50% mà thiếu tiêu chí rõ ràng.

Linh hoạt các trường hợp áp dụng và quyết định mức cọc

Tuy vậy, đại biểu Nguyễn Văn Thắng (Hà Nội) cho rằng phải có cơ chế đủ mạnh để chấm dứt tình trạng là trả giá cao rồi bỏ cọc, đặc biệt trong đấu giá quyền sử dụng đất. 

Bởi thực tiễn tại Hà Nội thời gian qua có những thời điểm như năm 2024, tại Thanh Oai có 68 thửa đất được tổ chức đấu giá có thửa trúng trên 100 triệu đồng/m² nhưng hết hạn chỉ có 13 thửa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Hay tại Sóc Sơn đã xuất hiện các trường hợp trả giá đến rất cao - đến 30 tỉ đồng/m² rồi bỏ cọc, làm gián đoạn hoạt động đấu giá.

Theo đại biểu, những vụ việc này không đơn thuần là vi phạm nghĩa vụ thanh toán, mà hậu quả lớn hơn là tạo mặt bằng giá ảo, tác động đến giá bất động sản xung quanh, gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai và làm chậm nguồn thu ngân sách.

Vì vậy, ông Thắng cho rằng cần tiếp tục hoàn thiện theo hướng cùng với quy định các mức giá khởi điểm từ 20 - 50%, nhưng phải tính đến trường hợp linh hoạt và quyền quyết định mức đặt cọc. Ngăn chặn tình trạng thông đồng, dìm giá và đấu giá thiếu cạnh tranh thực chất. 

Cùng đó, cần bổ sung cơ chế kiểm soát người tham gia đấu giá có quan hệ sở hữu chi phối hoặc cùng một chủ thể hưởng lợi có quy định trách nhiệm xác minh, chuyển thông tin đến cơ quan có thẩm quyền khi có dấu hiệu thông đồng. Quá trình đấu giá phải ghi nhận bằng dữ liệu điện tử có khả năng truy xuất và kiểm tra một cách độc lập.

Thủ tướng: Không thể tăng giá vô lý với nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội

Ngày 19-10, tại phiên thảo luận tổ, Thủ tướng Lê Minh Hưng đã nêu ý kiến về dự án Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi) khi một số nội dung trong dự án luật còn ý kiến khác nhau.