Tại Singapore và Trung Quốc, việc giới hạn thời hạn sở hữu nhà ở giúp chính phủ giữ khả năng quản lý, điều tiết quỹ đất cho nhu cầu phát triển trong tương lai.

Quá trình cải cách nhà ở tại Trung Quốc

Trước năm 1978, nhà ở đô thị tại Trung Quốc được phân phối theo cơ chế phúc lợi gọi là "nồi cơm chung", duy trì từ năm 1949.

Theo Nam Phương Nhật Báo, do nguồn cung hạn chế, diện tích nhà ở bình quân đầu người giai đoạn này chỉ khoảng 7m². Gần một nửa số hộ gia đình ở đô thị thiếu nhà hoặc không có nhà.

Năm 1978, ông Đặng Tiểu Bình - khi đó là Phó chủ tịch Ban Chấp hành Trung ương Đảng Cộng sản Trung Quốc - đề xuất đa dạng hóa phương thức giải quyết nhà ở.

Đến năm 1980, Trung ương Đảng và Quốc vụ viện Trung Quốc đề xuất thương mại hóa nhà ở, cho phép người dân tự xây, mua và sở hữu nhà.

Năm 1988, Chính phủ Trung Quốc quyết định triển khai cải cách nhà ở tại các đô thị trên cả nước theo từng giai đoạn.

Quy định thời hạn sở hữu đất ở 70 năm

Năm 1990, Trung Quốc ban hành quy định tạm thời về giao và chuyển nhượng quyền sử dụng đất quốc hữu tại đô thị. Quy định này ấn định thời hạn tối đa: 70 năm với đất ở, 50 năm với đất công nghiệp, 40 năm với đất thương mại, du lịch và giải trí.

Pháp luật Trung Quốc tách quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất thành hai chế định riêng, nhưng gắn bó chặt chẽ với nhau.

Do đất đô thị thuộc sở hữu nhà nước, người dân chỉ được cấp quyền sử dụng đất có thời hạn - tối đa 70 năm với đất ở. Trong khi đó, quyền sở hữu căn hộ là vô thời hạn.

Năm 2007, Trung Quốc ban hành Luật Vật quyền (quy định về quyền đối với tài sản hữu hình). Luật này nêu rõ khi hết thời hạn sở hữu, quyền sử dụng đất ở sẽ được tự động gia hạn.

Tuy nhiên, luật chưa quy định cụ thể: gia hạn thêm bao nhiêu năm, có thu phí hay không, và cách tính khoản phí này.

Trong giai đoạn đầu thí điểm cơ chế giao quyền sử dụng đất có thời hạn, một số địa phương chưa áp dụng thống nhất mức 70 năm. Ví dụ tại TP Thanh Đảo, một số khu đất chỉ có thời hạn 20-30 năm.

Đến năm 2016, các quyền sử dụng đất 20 năm tại Ôn Châu và Thanh Đảo bắt đầu hết hạn. Vấn đề gia hạn trở thành chủ đề gây tranh cãi do chưa có quy định cụ thể để xử lý.

Cuối năm 2016, Trung Quốc đưa ra phương án tạm thời theo nguyên tắc "Hai không, một bình thường": người dân không phải xin gia hạn, chính quyền không thu phí, còn việc đăng ký và giao dịch nhà ở vẫn diễn ra bình thường.

Đến năm 2020, Bộ luật Dân sự Trung Quốc bổ sung quy định: việc thu, giảm hoặc miễn phí gia hạn sẽ theo luật và các văn bản quy phạm hành chính.

Tính đến tháng 7-2026, cơ chế xác định mức phí, cũng như việc miễn, giảm phí gia hạn quyền sử dụng đất ở, vẫn đang trong giai đoạn nghiên cứu, hoàn thiện.

Trong thời gian chờ quy định chính thức, một số trường hợp hết hạn đất ở được xử lý theo hướng tự động gia hạn, không thu phí.

Bài toán quỹ đất của Singapore

Tại Singapore, bất động sản tồn tại dưới hai hình thức: sở hữu không giới hạn thời gian (freehold) và sở hữu có thời hạn (leasehold).

Nhiều dự án nhà ở phát triển trên đất nhà nước thường có thời hạn 99 năm. Khi hết hạn, căn hộ sẽ được hoàn trả cho chính phủ.

Cơ chế này gắn với chiến lược quản lý đất đai của Singapore: đất thu hồi được dùng để phục vụ nhà ở, hạ tầng và phát triển đô thị.

Trước khi Cơ quan Phát triển nhà ở Singapore (HDB) ra đời, Cục Cải thiện nhà ở (SIT) - thành lập năm 1927 - phụ trách nhà ở công nhưng không đáp ứng được nhu cầu ngày càng tăng.

Đến năm 1960, Singapore rơi vào khủng hoảng nhà ở. Khoảng 1,3 triệu trong tổng số 1,89 triệu dân vẫn sống trong khu ổ chuột hoặc nhà tạm.

Cùng năm, SIT được thay thế bằng Cơ quan Phát triển nhà ở Singapore (HDB), với nhiệm vụ đẩy nhanh xây dựng nhà ở giá rẻ cho cư dân sống trong khu ổ chuột, khu nhà tạm.

Năm 1966, sau khi Singapore giành độc lập, Đạo luật Thu hồi đất được ban hành. Đạo luật này tạo cơ sở pháp lý để chính phủ nhanh chóng thu hồi các khu đất tư nhân quy mô lớn, phục vụ xây dựng nhà ở, đô thị mới và hạ tầng.

Vì sao là 99 năm?

Trong bối cảnh quỹ đất hạn chế, diện tích chỉ hơn 736km², Singapore quy định các khu đất nhà nước giao để phát triển nhà ở tư nhân chỉ được cấp quyền sử dụng tối đa 99 năm.

Đối với nhà ở công, 99 năm được xem là khoảng thời gian đủ phục vụ nhu cầu một đến hai thế hệ, trước khi căn hộ được hoàn trả cho chính phủ để tái phát triển.

Để bảo đảm công trình an toàn cho đến khi hết thời hạn sử dụng, Singapore còn có chính sách nâng cấp nhà ở theo từng giai đoạn.

Chương trình Cải thiện nhà ở (HIP) đợt đầu triển khai khi căn hộ khoảng 30 năm tuổi. Đợt hai (HIP II) dự kiến thực hiện khi công trình đạt 60-70 năm tuổi.

Với các hộ đủ điều kiện, chi phí nâng cấp thiết yếu được Chính phủ Singapore chi trả toàn bộ; các hạng mục tùy chọn được trợ cấp phần lớn chi phí.

Hàn Quốc định hướng tăng thuế bất động sản theo lộ trình

Tiếp tục cuộc chiến chống đầu cơ bất động sản, Tổng thống Hàn Quốc Lee Jae Myung cho biết chính phủ nước này sẽ xây dựng một hệ thống thuế theo hướng phân tầng và áp dụng theo lộ trình.