Định giá đất phải sát thực tếNăm văn bản luật và nhiều quy định quan trọng có hiệu lực từ 1-7

Người dân và doanh nghiệp được đóng tiền sử dụng đất trong 90 ngày. Trong ảnh: người dân làm thủ tục kê khai thuế nhà đất tại Chi cục Thuế quận Bình Thạnh, TP.HCM - Ảnh: Thanh Đạm

Ông Trần Đức Thắng - cục trưởng Cục Quản lý công sản, Bộ Tài chính - cho biết:

- Về nguyên tắc, chỉ có hai loại giá đất là giá đất theo bảng giá do UBND cấp tỉnh (thành phố) ban hành và giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định sát giá thị trường cho từng khu đất. Trong đó, giá đất cụ thể có thể được xác định theo hai phương pháp: giá theo hệ số (giá theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành nhân với hệ số) hoặc giá thẩm định. Tổ chức sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tùy giá trị của thửa đất. Để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất (viết tắt là GCN), Nhà nước thu tiền sử dụng đất theo bảng giá đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi cấp GCN, khi chuyển mục đích sử dụng đất với diện tích đất trong hạn mức. Giá đất cụ thể được áp dụng đối với trường hợp giao đất ở mới hoặc đối với diện tích đất ngoài hạn mức khi cấp GCN, khi chuyển mục đích sử dụng đất. Quy định này đã áp dụng từ cuối năm 2011 theo nghị định số 120, 121 của Chính phủ và thông tư số 93, 94 của Bộ Tài chính về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất theo Luật đất đai 2003.

Tiết kiệm chi phí định giá

* Điểm khác biệt về mức giá để tính tiền sử dụng đất trong nghị định mới là có ba mức giá để áp dụng tính tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân (giá Nhà nước ban hành, giá theo hệ số và giá thẩm định) và hai mức giá cho doanh nghiệp (giá theo hệ số và giá thẩm định). Sự thay đổi này nhằm mục đích gì, thưa ông?

- Nghị định số 45 và thông tư số 76 theo Luật đất đai 2013 tiếp tục kế thừa quy định hiện hành về xác định giá đất tính tiền sử dụng đất nêu trên. Điểm mới của nghị định này là mở rộng các trường hợp được áp dụng giá đất theo hệ số để tính thu tiền sử dụng đất. Phương pháp định giá đất cụ thể theo hệ số có tính ưu việt là rất đơn giản trong việc xác định giá đất cụ thể, thực hiện cải cách thủ tục hành chính, tiết kiệm chi phí và một phần làm nhẹ nghĩa vụ tài chính cho người dân, doanh nghiệp đối với Nhà nước. Ngoài ra, nghị định cũng sửa đổi quy định về cách xác định hệ số điều chỉnh giá đất để các địa phương dễ xác định phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội tại địa phương mà vẫn đảm bảo nguyên tắc sát giá thị trường.

* Những trường hợp ghi nợ tiền sử dụng đất, nay đi trả nợ thì áp dụng ba loại giá trên để thu tiền sử dụng đất hay không, thưa ông?

- Theo quy định tại nghị định số 45, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp GCN; cơ quan thuế xác định cụ thể số tiền sử dụng đất được ghi nợ theo chính sách và giá đất tại thời điểm cấp GCN (áp dụng ba loại giá trên tùy từng trường hợp cụ thể) và ghi rõ số tiền này vào GCN. Trong vòng năm năm kể từ ngày nợ tiền sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân được thanh toán nợ theo số nợ đã ghi trên GCN. Sau năm năm, hộ gia đình, cá nhân mới thanh toán nợ thì phải tính lại tiền sử dụng đất, phải nộp theo chính sách và giá đất tại thời điểm nộp tiền. Như vậy, nếu chính sách và giá đất tại thời điểm nộp tiền (sau năm năm kể từ thời điểm cấp GCN) còn quy định áp dụng ba loại giá trên để thu tiền sử dụng đất thì sẽ vẫn tiếp tục áp dụng để tính tiền trả nợ (nhưng theo giá đất tại thời điểm trả nợ, thường là cao hơn so với thời điểm ghi nợ).

Đóng tiền sử dụng đất trong 90 ngày

* Khoản 4, điều 14 nghị định 45 quy định thời hạn nộp tiền sử dụng đất trong vòng 90 ngày, kể từ ngày có thông báo của cơ quan thuế. Quy định này có áp dụng cho doanh nghiệp không?

- Quy định này áp dụng chung cho người sử dụng đất, bao gồm cả tổ chức kinh tế (doanh nghiệp) và hộ gia đình cá nhân để đảm bảo công bằng giữa các đối tượng sử dụng đất.

* Trước đây, chủ đầu tư dự án phải tự thỏa thuận bồi thường đất với người dân, sau đó phải đóng tiền sử dụng đất cho Nhà nước khi thực hiện dự án. Nhà nước có khấu trừ tiền bồi thường giải phóng mặt bằng khi đóng tiền sử dụng đất nhưng số tiền khấu trừ không bao nhiêu nên doanh nghiệp “kêu” họ phải mua đất hai lần. Chính sách tiền sử dụng đất trong nghị định 45 có cách nào tránh tình trạng mua đất hai lần của doanh nghiệp?

- Đối với trường hợp thực hiện dự án theo cơ chế tự thỏa thuận, nếu phải chuyển mục đích sử dụng đất sau khi nhận chuyển nhượng thì khoản tiền doanh nghiệp đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích. Khoản tiền này được xác định theo giá đất tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và áp dụng cùng một phương pháp định giá đất khi tính tiền sử dụng đất của mục đích sử dụng đất mới. Như vậy, không có chuyện doanh nghiệp phải mua đất hai lần để thực hiện dự án đầu tư.

* Hiện nay, tiền sử dụng đất đóng một lần quá cao và quá sức đối với người sử dụng đất. Một số địa phương đề xuất thay tiền sử dụng đất bằng một loại thuế thu hằng năm, lâu dài, lũy tiến theo diện tích đất mà mỗi gia đình, cá nhân sử dụng. Ông nghĩ sao về đề xuất này?

- Quy định về thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở đã quy định tại Luật đất đai năm 1987 và được kế thừa cho đến Luật đất đai năm 2013. Quy định này phù hợp với pháp luật đất đai của hầu như tất cả các nước trên thế giới và cũng phù hợp với tâm lý của người dân VN muốn có nhà ở ổn định, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Theo chúng tôi được biết, trong quá trình nghiên cứu xây dựng luật và các văn bản hướng dẫn, một số doanh nghiệp có đề xuất phương án này và đã được ban soạn thảo nghiên cứu, giải trình kỹ lưỡng; không có địa phương nào đề xuất nội dung này.

Tuy nhiên, để hỗ trợ doanh nghiệp và nhất là người dân sử dụng đất ở, nghị định số 45, 46 đã quy định một số ưu đãi như: thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân trong một số trường hợp thấp hơn mức giá đối với tổ chức sử dụng đất; kéo dài thời gian phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (tăng từ 30 ngày lên 90 ngày); quy định miễn, giảm tiền sử dụng đất cho người dân trong một số trường hợp; cho phép người dân khó khăn về tài chính được ghi nợ tiền sử dụng đất và chỉ phải nộp khi thực hiện các giao dịch về đất (chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất...).