Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM khẳng định bảng giá đất mà sở xây dựng là bảng giá đất điều chỉnh căn cứ vào điều 257 Luật Đất đai 2024, không phải là bảng giá đất xây dựng lần đầu (để áp dụng từ ngày 1-1-2026).

Đồng thời, việc điều chỉnh bảng giá đất giải quyết được các bất cập của bảng giá hiện hành cho phù hợp với tình hình thực tế là cần thiết.

Giải đáp thắc mắc về dự thảo bảng giá đất

* Bảng giá đất áp dụng cho trường hợp nào?

- Theo quy định của Luật Đất đai 2013, bảng giá đất áp dụng cho 6 trường hợp, còn bảng giá theo Luật Đất đai 2024 được sử dụng cho 12 trường hợp.

Trong 12 trường hợp đó, 4 trường hợp tiếp tục áp dụng bảng giá tương tự như Luật Đất đai 2013 gồm: tính thuế sử dụng đất, lệ phí, tính tiền xử phạt hành chính, tính tiền bồi thường thiệt hại cho Nhà nước liên quan đất đai. Có 1 trường hợp áp dụng gần như tương tự Luật Đất đai 2013 đó là tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Và có 7 trường hợp áp dụng hoàn toàn mới so với Luật Đất đai 2013, gồm: tính tiền thuê đất hằng năm, tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất, tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất...

* Những tác động tích cực và tác động không mong muốn của bảng giá đất điều chỉnh thế nào?

- Bảng giá đất điều chỉnh sẽ có 9 tác động tích cực gồm: người dân có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng, bồi thường cao hơn; nguồn thu ngân sách nhà nước tăng thêm, chênh lệch địa tô được xử lý hài hòa, công bằng giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư và Nhà nước; các dự án, công trình trọng điểm được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách sẽ đúng tiến độ, không bị ách tắc; khắc phục tình trạng kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế; giảm các hành vi vi phạm hành chính về đất đai do tăng mức phạt...

Bên cạnh đó bảng giá đất điều chỉnh có 2 tác động không mong muốn, gồm hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sẽ nộp nghĩa vụ tài chính cao hơn so với trước đây. Tuy nhiên việc này đảm bảo sự công bằng với những người không có mét vuông đất ở nào, phải đi mua đất ở với giá thị trường, có thể còn cao hơn bảng giá đất.

Một tác động nữa là mức giá của bảng giá đất điều chỉnh phổ biến tăng từ 3 - 7 lần so với bảng giá đất hiện hành nhân với hệ số điều chỉnh, nhưng nhìn chung vẫn thấp hơn giá thị trường.

Bảng giá đất ảnh hưởng với 12 trường hợp

* Hộ gia đình, cá nhân đóng tiền sử dụng đất ra sao?

* Bảng giá đất tác động đến đối tượng nào? Cụ thể ra sao? Đóng tiền sử dụng đất thế nào?

- Người được bố trí tái định cư sẽ xác định được ngay giá đất nền tái định cư theo bảng giá đất. Việc này tạo sự công khai, minh bạch và công bằng.

- Hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Về công nhận quyền sử dụng đất thì tỉ lệ thu và mức thu sẽ căn cứ vào thời điểm sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai 2024 và nghị định 103. Theo đó, có 6 trường hợp không phải đóng tiền sử dụng khi được Nhà nước công nhận và cấp giấy chứng nhận quy định tại điều 137, 138 Luật Đất đai 2024. Có 4 trường hợp phải đóng tiền sử dụng đất theo tỉ lệ khi được Nhà nước công nhận, cấp giấy chứng nhận (đối chiếu quy định).

Về chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân sẽ đóng tiền sử dụng đất cao hơn. Mức thu sẽ được xét miễn giảm theo quy định.

- Tính thuế sử dụng đất cho người sử dụng đất. Bảng giá đất mới sẽ không ảnh hưởng đến thuế đất phi nông nghiệp đến hết năm 2026.

- Các đối tượng được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm.

- Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

- Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.

- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất.

- Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất.

- Tính giá khởi điểm để đấu giá đất.

- Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không qua đấu giá cho hộ gia đình, cá nhân.

- Tính tiền sử dụng đất đối với bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

Giá đất mới có tác động đến doanh nghiệp bất động sản, làm tăng giá bất động sản không?

Tiền sử dụng đất các dự án được xác định bằng phương pháp thặng dư nên không bị ảnh hưởng. Kết quả xác định giá đất sẽ khác với giá đất tại bảng giá điều chỉnh vì các chi phí của dự án đã được hạch toán vào giá đất. Vì vậy bảng giá đất điều chỉnh không làm tăng giá bán sản phẩm bất động sản trên thị trường.

Ngoài ra giá đất nông nghiệp tại bảng giá đất sau điều chỉnh tăng so với trước đây, làm cho khoảng cách chênh lệch địa tô hài hòa hơn so với thực tế, việc này dẫn đến các khoản được trừ minh bạch, công khai, công bằng và hợp lý hơn. Mặt khác giá bất động sản vận hành theo quy luật cung - cầu, do đó giá bán sẽ do thị trường quyết định.

* Giá đất mới có tác động, gây khó khăn cho nhu cầu ở của người dân các huyện ngoại thành?

- Các huyện ngoại thành là nơi có nhiều dự án đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, góp phần hoàn thiện hạ tầng và làm tăng giá trị đất của người dân trên địa bàn. Thực tế, giá đất tính bồi thường được phê duyệt các dự án này được tính sát giá thị trường và nhận được sự đồng thuận cao từ người dân thuộc 5 huyện. Bảng giá đất xây dựng là sát và phù hợp với thực tiễn về giá đất tại các huyện.

Ban Cán sự Đảng UBND TP.HCM họp cho ý kiến về điều chỉnh bảng giá đất

Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết bảng giá đất lần này là bảng giá điều chỉnh, TP.HCM chưa xây dựng bảng giá mới. Bảng giá mới sẽ được xây dựng và áp dụng từ ngày 1-1-2026.