Ảnh minh họa

1. Tâm lý muốn sở hữu bất động sản lâu dài

Từ trước đến nay, sản phẩm thị trường đón nhận đều là sở hữu lâu dài, hay còn là sở hữu vĩnh viễn. 

Người mua bất động sản (BĐS) tại Việt Nam rất thích tích lũy đất để dành, nên sản phẩm sở hữu lâu dài có sức tiêu thụ cao trên thị trường. Đến nay, căn hộ sở hữu lâu dài vẫn là xu hướng tiêu dùng của người mua, nhà đầu tư. 

Khi đầu tư vào sản phẩm có giới hạn thời gian như căn hộ khách sạn và biệt thự nghỉ dưỡng, người mua sẽ có cảm giác không thật sự được sở hữu nhà, đất. 

Ngoài ra, khái niệm sở hữu có thời hạn khiến người mua hoang mang việc cụ thể là sở hữu trong bao nhiêu năm, 50 năm hay 30 năm, sau đó có được gia hạn hay không?

2. Tính pháp lý chưa được rõ ràng

Tâm lý chung của người Việt Nam về condotel hay những sản phẩm BĐS có thời hạn là e dè pháp lý chưa rõ ràng của loại hình này. 

BĐS nghỉ dưỡng hiện nay ở Việt Nam có thể sở hữu 50-70 năm, nhưng luật chưa làm rõ sau khi hết thời hạn này thì có được kéo dài thời gian sở hữu thêm không và phải tốn thêm bao nhiêu chi phí? Đây chính là vấn đề khiến nhà đầu tư lấn cấn.

Kinh doanh condotel thuộc hoạt động du lịch, không liên quan đến BĐS nên dưới góc độ luật pháp, condotel là một loại khách sạn. 

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu với những công trình khách sạn phải theo tính chất sử dụng đất, nên việc sửa Luật đất đai để thừa nhận condotel đang bất khả thi.

3. Giá bán cao

Thị trường đối với BĐS để bán bình thường đều có 4 phân khúc từ bình dân đến hạng sang. Còn với condotel, BĐS nghỉ dưỡng hầu như không thấy sản phẩm nào ở phân khúc bình dân, chủ yếu là trung - cao cấp. 

Các chủ đầu tư dự án đạt được lợi nhuận rất lớn do giá bán căn hộ condotel tương đương giá bán căn hộ trung cao cấp, trong lúc giá thành thấp và nghĩa vụ của doanh nghiệp nộp tiền thuê đất dự án vào ngân sách nhà nước chưa tương xứng. 

BĐS nghỉ dưỡng cũng có giá bán ở mức "chát" nhất thị trường.

4. Cam kết lợi nhuận không hấp dẫn

Giá BĐS có thời hạn khá cao nhưng lợi nhuận chưa thực sự hấp dẫn - Ảnh minh họa

Đối với nhà đầu tư, việc giá cao phải đi đôi với lợi nhuận hấp dẫn. 

So sánh với thị trường Philippines, luật nước này cũng giới hạn thời gian sở hữu là 50 năm và sẽ không được gia hạn, nhưng đến 99% dự án condotel được người nước ngoài chọn mua. 

Vấn đề là giá bán và khả năng cam kết lợi nhuận của các dự án ở đây rất phù hợp, vì vậy người mua vẫn an tâm xuống tiền. 

Còn ở Việt Nam, mức chênh lệch khoản thu chi phí này còn rất lớn, đặc biệt là ở loại hình biệt thự nghỉ dưỡng. 

BĐS có thời hạn chủ yếu thu hút khách mua là nhà đầu tư, nên yếu tố được quan tâm nhất là cam kết lợi nhuận và cam kết khác của chủ đầu tư. 

Lợi nhuận đầu tư BĐS nghỉ dưỡng hiện ở khoảng 5-8%, chi phí bỏ ra cao, thời gian khai thác có hạn khiến nhiều nhà đầu tư không mấy mặn mà và lo sợ khó thu về lợi nhuận.

5. Không được ngân hàng công nhận là tài sản thế chấp

Dòng sản phẩm có thời hạn đầu tư đang tiềm ẩn nhiều rủi ro, sự chưa rõ ràng về pháp lý đối với các loại hình condotel là BĐS để ở hay kinh doanh nên các ngân hàng hạn chế nhận thế chấp, điều này khó hỗ trợ tài chính cho nhà đầu tư. 

Ngoài ra, việc vận hành sản phẩm trong quá trình khai thác cũng có một số vấn đề khi đơn vị vận hành không tốt. Chẳng hạn, dự án bị thay đổi vận hành trong quá trình khai thác cũng ảnh hưởng tới lợi nhuận đầu tư.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng nhìn nhận chế độ sử dụng đất có thời hạn có ưu điểm là khiến người sử dụng đất có trách nhiệm cao về sử dụng, hiệu suất sử dụng đất cũng cao, giảm chi phí đất đai trong sản phẩm hàng hóa, nguồn thu ngân sách ổn định, tránh hiện tượng đầu cơ đất đai và tích trữ nguồn lực tài chính vào đất. 

Bên cạnh những lấn cấn pháp lý, loại hình BĐS sở hữu có thời hạn đang trở thành xu thế lớn tại thị trường Việt Nam. 

Nhìn vào khách quan, khả năng lấp đầy của những dự án BĐS có thời hạn hiện nay khá tốt, đặc biệt là với các dự án có chủ đầu tư và đơn vị quản lý uy tín.