Cụ thể luật yêu cầu bảng giá đất sát giá thị trường nhưng Chính phủ lại ban hành khung giá đất khống chế mức giá cao nhất là 81 triệu đồng/m² đất ở. Trên thực tế, bảng giá đất do UBND TP.HCM ban hành trong những năm qua chỉ bằng 30-40% giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, vì vậy không phù hợp cho việc bồi thường giải phóng mặt bằng và cũng không phù hợp cho việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của các doanh nghiệp.

Theo tôi, Luật đất đai sửa đổi nên bỏ quy định Chính phủ ban hành khung giá đất chung cho cả nước và Chính phủ nên giao quyền cho UBND cấp tỉnh, TP thông qua HĐND cùng cấp để ban hành khung giá phù hợp với từng địa phương. Khung giá đất và bảng giá đất được ban hành chỉ dùng cho mục đích tính tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, tính lệ phí trước bạ, tính giá trị đất trong xử phạt vi phạm hành chính.

Đối với những mục đích khác như định giá đất để tính giá trị của doanh nghiệp khi cổ phần hóa, tính tiền sử dụng đất của các doanh nghiệp, tổ chức làm dự án có sử dụng đất, và nhất là tính giá trị đất khi thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng thì phải mời đơn vị thẩm định giá đất cho từng dự án và mức giá đất phải sát giá thị trường.

Luật nên quy định bảng giá đất ổn định trong năm năm, bởi mỗi lần xây dựng bảng giá đất rất phức tạp, khó khăn, tốn kém về mặt thời gian, công sức và tiền của. Cơ quan chức năng phải thuê tư vấn thẩm định giá theo dõi, cập nhật giá đất liên tục.

Nhưng trên thực tế, trong tám năm qua, bảng giá đất ban hành hằng năm không có biến động nhiều, chỉ bổ sung giá đất cho những tuyến đường mới bởi vì bảng giá đất của thành phố ban hành đã “đụng trần” khung giá của Chính phủ. Do đó, sắp tới bảng giá đất chỉ nên xây dựng một lần và áp dụng trong năm năm là hợp lý. Hằng năm chỉ ban hành giá đất ở những tuyến đường mới.

Phương án bồi thường cho dân phải đúng giá thị trường để tạo được sự đồng thuận cao trong dân và quan trọng là với giá bồi thường này, người dân có điều kiện tạo lập nơi ở mới. Cần quy định cụ thể nhà ở góc đường, nhà gần chợ, nơi thị tứ, nhà đối diện công viên... thì được tăng giá trị bồi thường theo một tỉ lệ phù hợp với thực tế so với giá chung trên cả đoạn đường. Nhà nước đã áp dụng cách này trong việc định giá bán nhà tái định cư cho dân thì khi bồi thường cũng phải tính như vậy mới hợp lý.

Về thu hồi đất nên thực hiện hai cơ chế: một, do tổ chức phát triển quỹ đất thương lượng bồi thường và hai là do doanh nghiệp tự thỏa thuận, nhận chuyển nhượng của người dân. Nếu chỉ có duy nhất một tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện việc này thì sẽ làm chậm quá trình phát triển của xã hội, vì trên thực tế tổ chức này sẽ không đủ người, kinh phí để thực hiện nhiệm vụ được giao. Hơn nữa, chỉ có một tổ chức được thu hồi đất sẽ tạo cơ chế độc quyền không nên có, mà ngân sách nhà nước cũng không thể đáp ứng được yêu cầu của việc phát triển quỹ đất.