Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đang được Quốc hội thảo luận và xem xét hoàn thiện chính sách ưu tiên phát triển, giải quyết nhu cầu nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội cho công nhân, người có thu nhập thấp.

Khi nhà ở công nhân trở thành vấn đề của phát triển công nghiệp

Nhiều năm qua, bài toán nhà ở cho công nhân chủ yếu được nhìn nhận dưới góc độ phúc lợi và an sinh xã hội. Tuy nhiên, thực tế cho thấy đây còn là một phần của hạ tầng phục vụ phát triển kinh tế.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, kiến trúc sư Nguyễn Thái Thuật Hiền, Phó chủ tịch Chi hội Kiến trúc sư cảnh quan Việt Nam, nhận định nhà đầu tư FDI hiện nay không chỉ nhìn vào giá đất, hạ tầng giao thông hay ưu đãi, mà nhìn vào khả năng vận hành ổn định trong 10 - 20 năm. 

Vì vậy, một khu công nghiệp có nhà ở công nhân, dịch vụ thiết yếu, y tế, giáo dục, giao thông kết nối và không gian sống tương đối hoàn chỉnh sẽ có lợi thế rõ rệt trong việc thu hút và giữ chân lao động. Điều này trực tiếp giảm biến động nhân sự và tạo sự ổn định cho hoạt động sản xuất.

"Nhà ở công nhân đang dần trở thành một phần trong năng lực cạnh tranh của chính khu công nghiệp và địa phương, chứ không còn đơn thuần là chính sách an sinh đi sau quá trình thu hút đầu tư", kiến trúc sư Nguyễn Thái Thuật Hiền nhấn mạnh.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho hay điển hình như Công ty TNHH PouYuen (phường Bình Tân), hiện phải tổ chức hàng chục chuyến xe đưa đón công nhân từ Bến Lức (Tây Ninh) đến nhà xưởng mỗi ngày. 

Đây rõ ràng chỉ là giải pháp tình thế. Bởi doanh nghiệp phải gánh chi phí vận hành khổng lồ, trong khi người lao động bị bào mòn sức khỏe, quỹ thời gian dành cho gia đình bị thu hẹp.

Ông Châu cho hay PouYuen có nhu cầu đầu tư khu nhà lưu trú ngay trên phần đất thương mại dịch vụ của doanh nghiệp để công nhân thuê ở. Tuy nhiên, quy định hiện hành mới có nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, chưa có cơ chế đối với các doanh nghiệp sản xuất quy mô lớn nằm ngoài khu công nghiệp.

Vì vậy, theo ông Châu, Luật Nhà ở sửa đổi cần bổ sung khái niệm "nhà lưu trú công nhân ngoài khu công nghiệp". Điều này không chỉ giúp doanh nghiệp chủ động ổn định nguồn nhân lực, mà còn giảm áp lực giao thông, nâng cao chất lượng sống của người lao động và tăng hiệu quả vận hành sản xuất.

Hơn 60.000 khu nhà trọ đang gánh vai trò của thị trường

Trong khi các dự án nhà ở xã hội hay nhà ở công nhân phát triển chưa tương xứng với nhu cầu, hệ thống nhà trọ tư nhân đang trở thành lực lượng cung cấp chỗ ở chủ yếu cho người lao động.

Theo thống kê từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, TP.HCM (cũ) hiện có hơn 60.470 khu nhà trọ với khoảng 560.000 phòng, đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho hơn 1,4 triệu người lao động và người thu nhập thấp. 

Riêng tỉnh Bình Dương (cũ) có khoảng 1,2 triệu lao động nhập cư hiện đa phần cũng đang thuê phòng trọ để ở. Con số này cho thấy nhà trọ không còn là giải pháp tạm thời mà thực chất đang là một bộ phận quan trọng của hệ thống nhà ở đô thị.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, TS quản trị kinh doanh Lý Thành Tiến - Trưởng ngành bất động sản, khoa quản trị kinh doanh, Trường đại học Công nghệ TP.HCM (HUTECH) - cho rằng để doanh nghiệp quay trở lại phân khúc nhà ở giá phù hợp, chính sách cần tạo được động lực đầu tư đồng thời vẫn duy trì các công cụ kiểm soát đầu cơ. 

Nếu thủ tục được rút ngắn, chi phí được minh bạch và khả năng tiêu thụ tốt, nhà ở giá phù hợp vẫn có thể trở thành một phân khúc hấp dẫn nhờ vòng quay vốn nhanh và mức độ rủi ro thấp hơn so với nhiều dự án cao cấp. Nếu bỏ qua nguồn lực này, các đô thị rất khó đáp ứng nhu cầu chỗ ở bằng ngân sách nhà nước hoặc các dự án nhà ở tập trung trong thời gian ngắn.

Theo ông Tiến, thay vì chỉ tập trung xây mới, chính sách cần quan tâm nhiều hơn đến việc hỗ trợ nâng cấp hệ thống nhà trọ hiện hữu. "Hộ kinh doanh nhà trọ cần những chính sách đơn giản hơn, dễ tiếp cận hơn và phù hợp với quy mô hoạt động thực tế".

Một trong những giải pháp được đề xuất là tạo điều kiện để các chủ nhà trọ tiếp cận nguồn vốn ưu đãi nhằm cải tạo cơ sở vật chất, nâng cấp hệ thống điện, nước, vệ sinh và phòng cháy chữa cháy. 

Đổi lại, họ cần cam kết duy trì mức giá thuê hợp lý, thực hiện đăng ký cư trú và bảo đảm các điều kiện an toàn tối thiểu cho người thuê.

Mô hình đầu tư và vận hành

Điểm nghẽn lớn nhất của nhà ở công nhân không nằm ở kỹ thuật xây dựng hay khả năng quy hoạch, mà nằm ở mô hình đầu tư và vận hành: ai đầu tư, ai quản lý và làm thế nào để giá thuê phù hợp với thu nhập của công nhân nhưng dự án vẫn có thể tồn tại bền vững.

Nếu chỉ xem nhà ở công nhân là hạng mục phải xây để đáp ứng yêu cầu, chúng ta rất dễ tạo ra những khu lưu trú chất lượng thấp và nhanh xuống cấp.

Cần quy hoạch nhà ở công nhân như khu dân cư thực sự, có dịch vụ thiết yếu và khả năng kết nối với đô thị, thay vì những "khu ngủ" nằm bên cạnh nhà máy.

Quỹ đất sạch, nguồn vốn dài hạn với lãi suất ổn định

Không chỉ nhà trọ, việc phát triển các dự án nhà ở cho người lao động quy mô lớn cũng đang đối mặt với nhiều rào cản.

Hiện có hai nút thắt lớn nhất là thiếu quỹ đất sạch và thiếu nguồn vốn dài hạn với lãi suất ổn định. Đây là những trở ngại khiến việc phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp gặp nhiều khó khăn.

Cần có mô hình hợp tác công - tư với sự phân công vai trò rõ ràng. Nhà nước tập trung vào việc thu hồi đất, bồi thường, tái định cư và đầu tư hạ tầng kết nối; doanh nghiệp tham gia ứng vốn, đầu tư hạ tầng nội khu và phát triển dự án.

Chỉ khi có đất sạch và hạ tầng đồng bộ, các dự án nhà ở dành cho người lao động mới có cơ hội triển khai với quy mô đủ lớn và mức giá phù hợp.

Làm sao để TP.HCM sớm có 97.000 căn nhà cho thuê?

Tại TP.HCM có 13 nhà đầu tư đăng ký xây dựng 97.000 căn nhà cho thuê. Đây là một tin vui với người dân. Nhưng làm sao để các dự án này nhanh hoàn thành, đến được tay người cần chỗ ở?