Thị trường BĐS ở thành phố lớn nhất nước khá trầm lắng trong quý vừa qua. Ảnh KIM HÂN.

Thị trường căn hộ: lượng bán sụt giảm

Theo số liệu từ CBRE Việt Nam, số lượng căn hộ chào bán mới tại TP.HCM trong Quý 3 đạt 6.711 căn hộ, giảm 14% so với cùng kỳ năm trước. Các chủ đầu tư tránh "tháng ngâu" và thực hiện các hoạt động tiền bán hàng rất sôi nổi vào giai đoạn cuối quý như tuyển đội ngũ nhân viên kinh doanh, h uấn luyện dự án và thu thập đặt chỗ chuẩn bị cho các đợt bung hàng lớn (dự kiến) vào cuối năm.

Xét về tỉ lệ giữa các phân khúc sản phẩm, phân khúc hạng sang tiếp tục khan hiếm nguồn cung, không có dự án nào chào bán mới trong quý. Một số dự án hạng sang cho phép đặt chỗ trong quý đã được đặt chỗ gần hết, cá biệt có dự án lượng đặt chỗ gấp bốn lần số căn sẽ được chào bán nhờ vào vị trí đắc địa của dự án. 

Phân khúc cao cấp đứng thứ hai, chiếm 40% tổng nguồn cung mới, trong khi phân khúc trung cấp tiếp tục đứng đầu về nguồn cung chào bán mới, chiếm 52%. Phân khúc bình dân chiếm 8% tổng nguồn cung. 

Số lượng căn bán được trong Quý 3/2018 sụt giảm do các dự án mới mở bán không nhiều và do có tháng ngâu nên người mua cũng cân nhắc kỹ lưỡng hơn. 6.568 căn được bán ra trong Quý 3/2018, giảm 7% so với quý trước và 16% so với cùng kỳ năm ngoái. Mặc dù lượng giao dịch không nhiều nhưng lượng đặt chỗ lớn ở các dự án chuẩn bị mở bán cho thấy thị trường vẫn đang nhận được sự quan tâm của người mua.

Xét về giá bán, mặt bằng giá trung bình có tăng nhẹ trong Quý 3/2018. Giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp trong Quý 3/2018 ghi nhận ở mức 1.607 USD/m2, tăng 2% so với quý trước và tăng 10% so với năm trước. 

Giá bán tăng được ghi nhận tại các dự án trung và cao cấp có vị trí tốt. Xét về vị trí, các quận ở khu Đông như Quận 2, Quận Thủ Đức và Quận 9 ghi nhận mức tăng 5-7% so với quý trước.

Phân khúc hạng sang với các dự án có mức giá chào trên 7.000 USD/m2 đang nhận được nhiều sự quan tâm của thị trường. Các dự án này khi được triển khai trong Quý 4 sẽ khiến mặt bằng giá phân khúc hạng sang tăng mạnh. 

Về khu vực, phía Đông và phía Nam sẽ tiếp tục là các điểm nóng của thị trường vào quý cuối năm. Với lượng lớn nguồn cung trong Quý 4, số căn bán được dự kiến cũng sẽ tăng mạnh nhờ nhu cầu đến từ cả nhà đầu tư và người mua để ở, khách nước ngoài và khách trong nước.

Biệt thự và nhà phố trầm lắng

Nhìn chung, thị trường nhà phố và biệt thự xây sẵn TP.HCM đã trải qua một quý giao dịch trầm lắng do sự khan hiếm về nguồn cung. Bên cạnh đó, các dự án mở bán ở quý này chủ yếu có quy mô nhỏ (dưới 20 căn/dự án) với giá bán dao động từ 2.273 USD/m2 đất.

Trong Q3/2018, toàn thị trường đã tiêu thụ thêm được tổng cộng 617 sản phẩm, tăng 69% so với quý trước, hầu hết số lượng căn bán được trong Q3/2018 thuộc về các dự án đã triển khai mở bán trước đây. 

Xét theo các khu vực bán hàng thuộc TP.HCM, khu Đông vẫn là khu vực chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng số các giao dịch của toàn thị trường. Trong đó, Quận 2 chiếm 33% số giao dịch và Quận 9 chiếm 45% số giao dịch trên địa bàn TP.HCM.

Do sự thiếu hụt về nguồn cung mới, hoạt động của thị trường chủ yếu diễn ra sôi nổi ở thị trường thứ cấp, đặc biệt là với sản phẩm nhà phố. Điều này thể hiện ở việc giá bán thứ cấp cho loại hình sản phẩm nhà phố xây sẵn tại một số trường hợp trong Q3/2018 đã tăng hơn 80% so với cùng kỳ năm ngoái.

Thị trường nhà phố và biệt thự xây sẵn TP.HCM không có nhiều nguồn cung mới quý vừa qua. Ảnh KIM HÂN.

Nhìn chung, quỹ đất sạch thuộc khu vực gần trung tâm TP.HCM đang dần cạn kiệt nhanh chóng. Bên cạnh đó, việc các công trình hạ tầng giao thông trọng điểm kết nối khu vực nội thành TP.HCM với các vùng lân cận được triển khai xây dựng hoặc được cấp phép triển khai đã rút ngắn đáng kể thời gian đi lại. 

Do đó xu hướng phát triển trong tương lai sẽ lan tỏa sang các khu vực ở vùng ven của TP.HCM hoặc các tỉnh lân cận, nơi mà quỹ đất vẫn còn khá dồi dào.

Giá thuê văn phòng tăng nhẹ

Trong Quý 3/2018, giá thuê Hạng A và B lần lượt đạt 42,87 USD/m2/tháng và 23,07 USD/m2/tháng. Hạng A ghi nhận mức tăng giá thuê nhẹ 0,8% so với quý trước do hai tòa nhà với mức giá cao nhất thị trường giảm nhẹ giá chào thuê nhằm lấp đầy phần diện tích trống còn lại, trong khi một số tòa nhà hạng A khác lại tăng giá do họ còn diện tích trống. 

Hạng B ghi nhận mức tăng giá khả quan hơn với 2,8% so với quý trước do khan hiếm nguồn cung khắp thành phố, dẫn đến một số tòa nhà khi có diện tích cho thuê liền tăng giá thuê. Cả hai Hạng A và B đều ghi nhận mức tăng cao so với cùng kỳ năm ngoái lần lượt là 16,7% và 11,6%. 

Tỷ lệ trống của cả Hạng A và B lần lượt là 3,7% và 2,0%, đồng loạt giảm 0,9 điểm phần trăm so với quý trước. Diện tích được thuê mới trong Quý 3 của Hạng A giảm so với quý trước do diện tích trống ngày càng khan hiếm trong khi diện tích được thuê mới của Hạng B lại tăng lên, chủ yếu do 1 dự án tại Quận 10 sau khi tăng diện tích cho thuê ngoài từ quý trước đến nay đã được hấp thụ hết.

Xét về các yêu cầu cho thuê ghi nhận được tại CBRE trong Quý 3/2018, các khách thuê hầu hết đều có nhu cầu dịch chuyển văn phòng (44%) trong khi một số ít có nhu cầu gia hạn do thiếu nguồn cung (3%). Khách thuê chủ yếu đến từ các nhóm ngành Dịch vụ (46%), Ngân hàng/Tài chính (17%) trong khi một số khách thuê đến từ Văn phòng Dịch vụ/Không gian làm việc chung (3%). 

Các diện tích thuê được ưa chuộng là 100 - 299 m2 và 300 - 699 m2 đều chiếm 39%, trong khi các diện tích thuê lớn hơn 1.000 m2 giảm xuống 3% do diện tích cho thuê lớn hơn 1.000 m2 không còn. Tuy nhiên, đối với các giao dịch đã hình thành từ nửa đầu năm 2018, một số giao dịch lớn hơn 2.000 m2 NLA ở Q.4 và Q.1 đến từ các khách thuê ngành Công nghệ, Không gian làm việc chung và Sản xuất.