Người bán đất nói sau khi đăng bạ để làm sổ hồng khoảng 3 tuần sau sẽ có sổ. Xin hỏi, thời gian nhận sổ như chủ đất nói đúng hay sai? Huyện Nhà Bè có còn nhận thủ tục này không? Văn phòng công chứng có chức năng đăng bạ để làm sổ hồng theo hình thức cùng sở hữu đất?

Giao dịch mua bán trong trường hợp này có gặp rủi ro?

Thuy Hang (hang.phan@... )

- Trả lời:

Theo quy định tại Quyết định số 54/2012/QĐ-UBND ngày 3-12-2012 về sửa đổi, bổ sung một số điều của quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 25-2-2009 của UBND TP.HCM, tùy vào diện tích thửa đất lớn đã phân, người phân lô để chuyển sang đất ở phải đảm bảo, nếu:

(i) Thửa đất nhỏ hơn 1.000m² thì phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sang đất ở trước khi tách thửa, việc tách thửa phải đảm bảo các điều kiện quy định tại Điểm b, Khoản 1, Điều 3 Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND (khu vực huyện Nhà Bè không nhỏ hơn 120m² và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 7m);

(ii) Thửa đất có diện tích trên 1.000m² - 2.000m² thực hiện như đối với trường hợp có diện tích nhỏ hơn 1.000m² (nêu trên), đồng thời có phương án đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Việc tách thửa chỉ được thực hiện sau khi phương án đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật đã được thực hiện và có nghiệm thu của UBND quận, huyện nơi có thửa đất;

(iii) Thửa đất có diện tích lớn hơn 2.000m² phải lập dự án theo quy định pháp luật. Theo quy định về phê duyệt dự án đầu tư nhà ở hiện hành cũng không có lô đất nào được phép nhỏ hơn 80m².

Ngoài ra quyết định này còn quy định trường hợp hộ gia đình có nhu cầu tách một phần thửa đất sang đất ở, UBND quận, huyện căn cứ nhu cầu của người sử dụng đất để xem xét, giải quyết từng trường hợp cụ thể để quyết định. Phải đảm bảo quy định thửa đất sau khi tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở để xây dựng nhà ở phải đảm bảo các điều kiện quy định tại Điểm b, Khoản 1, Điều 3 Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND.

Tuy nhiên, không phải thửa đất lớn nào cũng có thể được tách thửa như nói ở trên, Quyết định số 54/2012/QĐ-UBND nêu trên chỉ cho phép thửa đất nông nghiệp được tách thửa, nếu:

1. Nằm xen cài trong khu dân cư hiện hữu;

2. Không thuộc khu vực phải thu hồi để đầu tư theo quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất đã được công bố (quy hoạch là khu dân cư).

Từ phân tích các quy định nêu trên, tôi cho rằng phần nhà đất bà nhận chuyển nhượng sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp của bà, pháp luật hiện hành xem đây là giao dịch dân sự bị vô hiệu, theo đó các bên giao dịch sẽ hoàn trả cho nhau những gì đã giao nhận và bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải bồi thường thiệt hại cho bên kia.

Thân ái chào bà.