Câu trả lời đã được bàn thảo tại talkshow "Mua nhà trả góp bằng lương", do Báo Tuổi Trẻ phối hợp cùng Công ty Nam Long Land tổ chức ngày 22-8 tại TP.HCM.

Áp lực an cư ngày càng lớn

Theo Bộ Xây dựng, giá nhà trung bình tại Việt Nam hiện cao gấp 20 lần thu nhập bình quân năm, trong khi chuẩn quốc tế chỉ ở mức 5-7 lần. Điều này khiến tỷ lệ chi tiêu cho nhà ở trong thu nhập của người trẻ vượt ngưỡng bền vững.

Phát biểu khai mạc, nhà báo Trần Xuân Toàn - Phó tổng biên tập Báo Tuổi Trẻ nhấn mạnh: "Mua nhà trả góp bằng lương là chủ đề rất nóng trong suốt thời gian vừa qua. Tại diễn đàn Quốc hội trong các kỳ họp vừa rồi các đại biểu cũng đã đặt ra vấn đề này.

Đặc biệt, trong các cuộc đối thoại giữa Thủ tướng với nguời lao động và ngành ngân hàng, vấn đề nhà cho người lao động, người trẻ cũng được đặt ra. Rõ ràng đây là câu chuyện được người dân, người lao động chờ mong rất nhiều, nhất là trong bối cảnh ngành bất động sản đang phục hồi".

Theo TS. Đinh Thế Hiển - chuyên gia tài chính - bất động sản, nhu cầu mua căn hộ trung bình của TP.HCM rất lớn, nhưng người trẻ khó có khả năng mua.

"Giá căn hộ liên tục tăng trong các năm 2022 - 2025, hiện nay các dự án mở mới đã có mức giá trên 50 triệu đồng/m2, phân khúc trung bình hầu như không còn căn hộ 2 tỉ, khiến khả năng mua căn hộ của nhóm thu nhập trung bình ngày càng khó", ông Hiển cho hay.

Tâm lý người Việt, làm gì rồi cuối cùng cũng phải mua cho mình một ngôi nhà. Lịch sử cũng cho thấy giá nhà tăng cao hơn mức tăng lạm phát, đặc biệt là ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM. Trong bối cảnh đó, việc các bên nỗ lực kéo giá nhà đất xuống vừa tầm với người trẻ là rất quan trọng.

Ông Nguyễn Xuân Quang - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Nam Long cho hay: "Khi đầu tư vào các vùng đô thị khác nhau, chúng tôi nghiên cứu kỹ nhu cầu và khả năng hấp thụ của từng địa phương để đưa ra sản phẩm phù hợp. Ví dụ, tại Cần Thơ có sản phẩm 700 triệu đồng, Hải Phòng 1,2-1,5 tỷ đồng, TP.HCM 1-2 tỷ đồng.

Để làm được giá vừa túi tiền, chúng tôi lựa chọn đối tác, nhà cung cấp để thành đối tác đồng hành cùng làm cho giá nhà rẻ bớt. Nam Long tìm kiếm những mức chiết khấu tốt, hợp tác với ngân hàng để có những chính sách vay ưu đãi".

Nhìn rộng hơn về hướng làm sao để giá nhà rẻ, ông Quang cho rằng tháo gỡ thủ tục nhanh gọn cho doanh nghiệp phát triển dự án kịp thời và hiệu quả sẽ góp phần lớn giúp giá nhà rẻ đi. Bên cạnh đó vấn đề giải phóng mặt bằng suôn sẻ cũng góp phần giảm giá nhà.

"Thế giới có nơi đã làm theo kiểu thưởng cho doanh nghiệp. Doanh nghiệp làm được nhà tốt rẻ sẽ được hỗ trợ, chẳng hạn tăng tỷ lệ xây dựng hoặc tháo gỡ thủ tục nhanh và hiệu quả nhất có thể.

Nhà ở xã hội hiện nay Việt Nam đã có những chính sách ưu đãi khá tốt, còn nhà ở thương mại giá rẻ cũng cần có những chính sách, hỗ trợ để phát triển tốt hơn, nhanh hơn", ông Quang gợi mở.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng nỗ lực của những nhà phát triển tiên phong có tâm có tầm như Nam Long giúp thị trường có được những lựa chọn vừa tầm với người dân. Tuy nhiên vẫn còn nhiều rào cản để người trẻ có thể mua được nhà.

"Nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại vừa túi tiền rất ít. Cộng đồng doanh nghiệp, như Nam Long khi đăng ký xây dựng 50.000 căn nhà ở xã hội song song với nhà ở vừa túi tiền, đang góp phần giải quyết điểm nghẽn này.

Về phần nhà nước, cần tháo gỡ các khó khăn để ngày càng có nhiều nguồn cung ra thị trường, từ đó góp phần đưa giá nhà xuống. Doanh nghiệp rất nhạy bén, họ sẽ tự cơ cấu lại để phù hợp thị trường khi lượng cung nhà vừa túi tiền tăng lên.

Bên cạnh đó, người mua phải được vay dài hạn 20 - 30 năm với lãi suất ổn định, có thể dự đoán được. Người trẻ cũng có thể tất toán sớm hơn khi có thu nhập cao hơn", ông Châu nói.

Người trẻ và cơ hội an cư bằng lương

Theo TS Hiển, người trẻ hoàn toàn có thể mua nhà bằng lương. Tuy nhiên chỉ nên tính việc mua căn hộ sau 3 năm làm việc, và có việc ổn định. "Hợp lý nhất là gia đình trẻ, hai vợ chồng đều có việc làm ổn định, chuẩn bị có con hoặc đã có con nhỏ.

Tổng thu nhập ổn định phải trên 20 triệu đồng, trong đó tối thiểu phải dành ra 10 triệu đồng để trả góp. Các cặp đã để dành được trên 500 triệu đồng, hoặc được cha mẹ hỗ trợ tài chính để có tiền trả trước 30% giá trị căn hộ có thể mua.

Theo ông, vợ chồng trẻ chấp nhận tiết kiệm giảm sinh hoạt vui chơi, giải trí ít nhất 5 năm để dành tiền trả góp. Họ cần có kế hoạch sớm và biết lựa chọn mô hình tài chính phù hợp.

Một trong số là giải pháp Easy Pay do Nam Long Land khởi xướng, phối hợp cùng nhiều ngân hàng như Vietcombank, Vietinbank, BIDV, ACB, OCB, HongLeong Bank… Người mua chỉ cần thanh toán 15% giá trị căn nhà ban đầu, phần còn lại được chia nhỏ theo từng giai đoạn hoặc vay với lãi suất cố định trong 3–5 năm.

Nhờ vậy, người trẻ có thể kiểm soát dòng tiền, giảm áp lực trả góp mà vẫn tích lũy được tài sản.

"Mua nhà trả góp bằng lương với người Việt chưa quen, nhưng ở thế giới thì rất bình thường. Tôi nghĩ với thế hệ trẻ điều này rất phù hợp, nhất là khi các chính sách đồng hành của ngân hàng đang rất đa dạng và ưu đãi", ông Quang cho hay.

Theo ông Nguyễn Lê Nam - Phó giám đốc Khối Khách hàng cá nhân, Ngân hàng ACB, thu nhập từ lương là nền tảng, những bạn trẻ đi làm có thu nhập ổn định đều có thể xem xét cho vay mua nhà.

"Chúng tôi thiết kế gói vay: giai đoạn đầu trả thấp, sau đó thu nhập cao hơn có thể trả cao hơn, cộng với trả thêm một khoản khi có thu nhập bất thường mà không chịu phí phạt. Như vậy đi làm tăng thu nhập thì sẽ trả được sớm và giảm bớt gánh nặng lãi vay", ông Nam gợi ý.

Ông Lê Văn Hào - Giám đốc ngân hàng Vietinbank - Chi nhánh 1, TPHCM cho rằng với các gói vay mua nhà, những năm đầu có thể 5-6% lãi vay, sau đó thả nổi có thể cao hơn đôi chút. 

Tuy nhiên theo tính toán, lãi suất thường sẽ ở mức 7% khi thả nổi. Mà theo tính toán của ngân hàng, lãi suất 10% vẫn có thể vay mua nhà được.

"Trước đây hai vợ chồng tôi từng cân nhắc thuê nhà hay mua. Lúc đấy giá nhà chưa phù hợp với thu nhập nên tôi tính phương án thuê ở, còn tiền để đầu tư. Chưa kịp quyết định thì vợ tôi đã đặt cọc. Đến giờ này tôi thấy đó là quyết định đúng", ông Nam hồi tưởng.

TS Hiển cũng cho rằng các ngân hàng đã thấy tệp khách hàng và đã thay đổi sản phẩm để phù hợp với người vay. Trong bối cảnh cạnh tranh, không dễ đẩy lãi suất quá cao, nhất là khi chính phủ luôn ưu tiên ổn định nền kinh tế, do vậy không quá phải lo nghĩ về lãi vay tăng đột biến vượt tầm tay người đi làm.

Người thành đạt và nhu cầu nâng cấp tổ ấm

Không chỉ người trẻ mua nhà lần đầu, talkshow cũng chỉ ra nhu cầu ngày càng lớn từ nhóm gia đình đã an cư nhưng muốn nâng cấp không gian sống. Sau nhiều năm tích lũy, họ tìm kiếm những căn nhà rộng rãi hơn, hiện đại hơn, trong các khu đô thị văn minh, đầy đủ tiện ích.

Ông Tô Anh Hùng - Giám đốc REFI, cố vấn tài chính cộng đồng VWA chỉ ra rằng tâm lý e ngại lớn nhất của người mua là giá trị thật của bất động sản.

"Điều quan trọng là phải chọn được căn nhà tương xứng với số tiền bỏ ra. Mua ‘nhà hợp túi tiền, giá trị thật’ khác hoàn toàn với mua "nhà rẻ nhưng chất lượng kém". Người mua lần đầu nên ưu tiên các đô thị tích hợp thay vì khu dân cư nhỏ lẻ, bởi ở đó hạ tầng, tiện ích và pháp lý đồng bộ."

Theo ông Hùng, các chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư không làm giá nhà "bong bóng" nếu dự án minh bạch và đúng tiến độ. Trái lại, chúng là công cụ tài chính giúp người mua "chạm" được vào giấc mơ an cư.

Tại các dự án như Mizuki Park (Bình Chánh), Izumi City (Biên Hòa) hay Waterpoint (Bến Lức), Nam Long phát triển mô hình đô thị tích hợp: công viên, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, không gian thể thao và giải trí, tất cả trong một hệ sinh thái sống xanh, gần gũi với thiên nhiên. Đây chính là lựa chọn "nâng cấp" phù hợp cho tầng lớp trung - thượng lưu muốn nâng cao chất lượng cuộc sống.

Đô thị vệ tinh - lựa chọn chung cho cả hai nhóm

Trong bối cảnh quỹ đất TP.HCM hạn chế, giá nhà đã cao hơn giá trị thực, các chuyên gia khuyến nghị người mua mở rộng tầm nhìn sang đô thị vệ tinh. Nhiều khu vực như Biên Hòa (Đồng Nai), Bình Chánh TP.HCM, Bến Lức (Long An) đang trở thành điểm đến hấp dẫn nhờ quỹ đất rộng, môi trường sống trong lành và hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện.

Chuyên gia tài chính Tô Anh Hùng cho rằng các khu đô thị tích hợp không chỉ thuận tiện cho cuộc sống gia đình trẻ, mà còn tạo điều kiện phát triển cho thế hệ tương lai với môi trường trong lành, không gian xanh, hạ tầng giáo dục và thể thao đầy đủ.

"Ở một khu đô thị tích hợp nhiều tiện ích sẽ thuận lợi cho cuộc sống và sự phát triển của thế hệ trẻ. Trẻ em có thể vui chơi trong không gian thoáng mát và an toàn. Khu vui chơi, khu thể thao giúp phát triển thế chất, và khiến đô thị tích hợp là những nơi đáng sống.

"Khi cao tốc, metro và sân bay Long Thành đi vào vận hành, khoảng cách di chuyển giữa vùng ven và trung tâm không còn là rào cản. Giá nhà ở vệ tinh hiện dễ chịu hơn, nhưng tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn thường nhỉnh hơn nội đô", ông Hùng nhấn mạnh.

Ông Quang nhìn nhận, nhà chỉ là một chuyện, người dân còn cần cả môi trường sống tốt đẹp. "Chúng tôi luôn định hướng phải xây dựng cả một hệ sinh thái, đầy đủ tiện ích đô thị để người dân sống trong điều kiện tốt nhất. Đó là lý do chúng tôi kiên trì xây dựng các đô thị tích hợp, trong đó có bất động sản nhà ở, thương mại, giải trí…

Trong những đô thị lớn như Waterpoint, có tới hai hệ tiện ích. Đầu tiên là hệ tiện ích chuẩn đô thị, như trường học, y tế phục vụ nhu cầu tối thiểu. Ngoài ra hệ tiện ích cao cấp (premium) cho người có nhu cầu cao hơn như trường quốc tế, bệnh viện cao cấp. Bằng cách đó, các bạn thu nhập trung bình vẫn có quyền ở trong hệ sinh thái có đầy đủ tiện ích.

Có thể thấy, với sự đồng hành của doanh nghiệp và ngân hàng, giấc mơ an cư bằng chính thu nhập lương của người trẻ Việt không còn quá xa vời. Quan trọng nhất là sự chủ động lên kế hoạch tài chính và lựa chọn giải pháp phù hợp để vừa an cư, vừa tích sản bền vững.