Phóng to

"Chợ" địa ốc trên đường Chánh Hưng, quận 8, TP.HCM Ảnh: P.H.

Nguyên nhân chính khiến giá đất tăng là do đầu cơ. Hấp lực từ việc kinh doanh đất đã cuốn hút nhiều người đổ vốn vào, bởi lợi nhuận đem lại từ đất lớn hơn bất cứ ngành nghề kinh doanh nào khác.

Phất lên từ nghề “cò”

Vài năm gần đây, huyện Nhà Bè (TP.HCM) nổi lên như một trong những “vùng đất hứa” thu hút nhiều công ty làm dự án khu dân cư, kinh doanh nhà ở. Hai “đại gia” đất nổi tiếng trong giới kinh doanh đất ở huyện là ông Văn Ba (*) và ông Cúc.

Lần theo hướng dẫn của một cán bộ huyện, chúng tôi tìm đến một trong hai căn nhà to nhất trên đường Nguyễn Văn Tạo, xã Long Thới. Khi biết chúng tôi có ý định mua một khu đất để mở cơ sở sản xuất, ông Cúc liền giới thiệu khu đất 1.200m² nằm sâu trong con hẻm đường Nguyễn Văn Tạo, xã Hiệp Phước, đã có giấy đỏ, kêu giá 900 triệu đồng.

Qua thăm dò người dân xung quanh được biết ông Cúc mua khu đất cách nay khoảng ba tháng, giá gần 700 triệu đồng và bỏ ra 4 triệu nữa để lát gạch một đoạn hẻm. Ông nói rằng đất trong hẻm nhưng rất có tương lai vì phía sau là khu đất của một cán bộ xã Long Thới.

Trên đoạn đường Nguyễn Văn Tạo chỉ dài 1km, ông Cúc giới thiệu rất nhiều khu đất. Có khu vài trăm mét vuông nhưng cũng có khu đến vài ngàn mét vuông. Tất cả đều có giấy đỏ, nằm ở vị trí đẹp. Ai cần tiền bán gấp, đất khó làm giấy tờ qua tay ông đều trở nên có giá. “Cứ mua để đó vài tháng, rồi bán ra cũng kiếm được vài trăm ngàn/m2. Còn về qui hoạch chú khỏi phải lo, cần gì tui sẽ giúp” - ông Cúc tiết lộ.

Phóng to

Môi giới nhà đất tại Nhơn Trạch, Đồng Nai - Ảnh: P.H.

Dù trong tay có hàng chục khu đất nhưng ông Cúc thừa nhận mình còn thua xa ông Ba, chỉ chơi với toàn công ty lớn, bán đất hét giá trên trời nhưng vẫn có người tìm mua vì đất qua tay ông Ba thường ở vị trí “khó có chỗ thứ hai”. Một thông tin cho biết ông Ba vừa bán khu đất gần cầu Bà Chiêm cho một công ty giá 2,5 tỉ, bỏ túi cả nửa tỉ đồng. Người dân ở đây cho biết ông Ba và ông Cúc từng là cán bộ địa phương. Riêng ông Ba một thời “làm mưa làm gió” trong chuyện kinh doanh đất khi anh ông còn làm lãnh đạo ở huyện.

Cái tên Lan “hột vịt lộn” vốn gắn cái nghề cha truyền con nối của gia đình: chuyên bán hột vịt lộn. Hầu hết giới “cò” đất có thâm niên đều biết đến Lan như một tay “cò” lão luyện, với thâm niên hơn 20 năm trong nghề. Lan khởi nghiệp bằng việc bán giùm một căn nhà ở con hẻm đường Trần Quang Diệu, quận 3, gần nhà Lan.

Căn nhà bán được 3 lượng vàng, chủ nhà chia cho Lan nửa chỉ vàng tiền hoa hồng. Số tiền này vượt quá mong đợi của một người mới vào nghề. Vậy là Lan chuyển hẳn sang làm “cò” đất. Trang bị cho mình một chiếc xe đạp, Lan bắt đầu những ngày rong ruổi khắp nơi. Ai bán nhà, Lan cẩn thận ghi vào sổ tay rồi viết lên bảng chào mời để trước nhà.

Thời điểm đó người bán nhiều, người mua ít. Có khách yêu cầu dắt coi đến 10-15 căn nhà nhưng không chọn được căn nào. Nhưng không vì vậy mà Lan chán nản. Sự nhẫn nại được đền bù bằng những khoản thu lợi nho nhỏ, “góp gió thành bão”, Lan ngày càng khá lên trong nghề “cò” đất

Những năm 1990 thị trường nhà cho thuê còn khan hiếm, Lan không bỏ lỡ cơ hội. Cô mua thêm một căn nhà trên đường Lê Văn Sĩ, quận 3, giá 250 lượng vàng và cho giám đốc một công ty thuê 3.000 USD/tháng. Vì muốn thuê lâu dài, người thuê đồng ý đặt cọc trước một năm. Có 36.000 USD, góp thêm chút vốn, Lan mua được 100 lượng vàng và đầu tư một căn nhà khác. Cứ như vậy, Lan có thêm một công việc khác ngoài làm “cò”: đầu tư nhà cho thuê. Và giờ đây có thể gọi Lan là “đại gia” thì cũng không quá đáng.

Một số chuyên gia cho rằng trong một thời gian dài thị trường bất động sản ở nước ta chưa được các cơ quan chức năng quan tâm đúng mức nên phát triển một cách tự phát, người kinh doanh mặc sức đẩy giá lên và thu lợi nhuận cao. Một nguyên nhân khác cũng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản là hàng loạt dự án giải tỏa nhưng thiếu quĩ nhà tái định cư, người dân bị ảnh hưởng phải ồ ạt đi mua đất khiến giá đất lên. Các kênh đầu tư khác như thị trường chứng khoán, ngân hàng… chưa hấp dẫn cũng là nguyên nhân khiến người dân đổ tiền vào đất.

Liên kết để... làm giá

Người dân gọi những người kinh doanh đất với cái tên không mấy thiện cảm là người đầu cơ, nhưng đối với các chủ dự án thì họ được gọi tên trân trọng: nhà đầu tư. Trong thời buổi người ta mua nhà đất để kinh doanh nhiều hơn mua ở thì nhà đầu tư là đầu ra quan trọng của các dự án. Họ được chủ dự án o bế, chào mời, thông tin trước về dự án. Người mua để ở rất khó “chen chân” để mua giá gốc, thường phải qua hai ba trung gian nếu không quen biết. Muốn được xem là nhà đầu tư lớn thì phải mua nhiều nền đất hay căn hộ trong dự án với giá vài tỉ đồng.

Dụng, nhà ở Tân Bình, là một trong những số đó. Dụng bắt đầu kinh doanh đất khi còn là sinh viên. Mượn gia đình một số tiền, Dụng góp vốn mua một nền đất ở quận 7. Mới góp được 50% tiền nền, sáu tháng sau Dụng rao bán lại, lời 150 triệu đồng.

Có chút vốn, Dụng mua rồi bán, rồi lại mua, lại bán... Đồng vốn cứ liên tục xoay với đất, bắt đất đẻ ra tiền. Mỗi lần bán lời không dưới 20%. Nếu bỏ vốn một năm mà kiếm dưới 50% là không đầu tư, Dụng từng tuyên bố. Hiện Dụng có 2ha đất tại Nhơn Trạch, Đồng Nai, giá hơn 150.000 đồng/m² so với lúc mua 60.000 đồng/m², 10 nền đất tại quận 9, giá mỗi nền khoảng 500 triệu đồng...

Với tình hình giá đất đang chựng lại, Dụng chuyển hướng qua mua căn hộ tại khu Phú Mỹ Hưng, nhắm vào người thuê là khách nước ngoài. Gần đây, người có nhu cầu vay tiền giải chấp ngân hàng cũng tìm đến Dụng. Một tháng bỏ ra 100 triệu đồng, lãi 15 triệu. Số tiền này kém xa lợi nhuận từ kinh doanh đất nhưng với Dụng thì đó cũng là một trong những cách chuyển hướng làm ăn trong khi chờ thị trường địa ốc tan băng.

Giới kinh doanh địa ốc thường dùng cụm từ: liên kết đầu tư. Thật ra đây cũng là cách liên kết để... làm giá. Điển hình cách làm này là nhóm của Bính. Trong cơn sốt đất, một người không đủ tiền, vì vậy Bính và vài ba người góp vốn lại mua nền, sau đó bán chia lời. Vậy là nhóm kinh doanh hình thành.

Ban đầu chỉ có vài người, đến nay nhóm của Bính đã trở thành một “câu lạc bộ” với khoảng 50 người tham gia và Bính là trưởng nhóm. Những nhà đầu tư nhỏ ngày nào với vài chục triệu tiền vốn nay trong tay đã có tiền tỉ. Vốn lớn mạnh, nhóm cũng mạnh hơn. Mỗi dự án, nhóm của Bính mua không dưới 20 nền.

Mua nhiều còn có lợi thế là được giảm giá, hưởng ưu đãi hơn so với mua lẻ. Nhưng mục tiêu quan trọng hơn của các nhóm này liên kết lại mua để “độc quyền” dự án, nâng giá bán. Nhóm của Bính có đủ thành phần tham gia: nhân viên cơ quan nhà nước, luật sư, bác sĩ, giáo viên...

Đầu tư vào nền đất không còn lời, gần đây nhóm của Bình đã chuyển sang đầu tư căn hộ chung cư. Bính không giấu vẻ tự hào: “Trong một tháng có thể huy động 15-20 tỉ đồng mua hàng chục căn hộ chung cư”. Về lâu dài nhóm sẽ góp vốn tự đứng ra làm dự án, không lệ thuộc các công ty khác khác nữa.

-----------------

(*) Các nhân vật trong bài viết đã được đổi tên.

Bài 2: Vỡ mộng... đầu cơ