Nay tôi muốn làm sổ đỏ nhưng tôi biết địa bàn này quy định diện tích tách thửa tối thiểu là 60m², trong khi nhà tôi chỉ có 50m² (người chủ trước mua miếng đất này từ năm 2006, tôi mua lại năm 2011).

Vậy có cách nào tôi làm được sổ đỏ như mong muốn không?

(huonghuong84@...)

- Trả lời:

Về việc mua nhà không đủ diện tích tối thiểu tách thửa

Theo thư trình bày, căn nhà có nguồn gốc do một người chủ trước mua bằng giấy tay vào năm 2006. Năm 2011 thì bán căn nhà này cho ông/bà cũng bằng giấy tay. Căn cứ Điều 11 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 22-5-2007 của Chính phủ, đối với trường hợp đã chuyển nhượng nhà hay đất trước ngày 1-7-2004, khi chuyển nhượng các bên đã lập giấy tờ về việc chuyển nhượng, có chữ ký của các bên; giấy tờ chuyển nhượng này không cần cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứng nhận, thì người sử dụng đất hay chủ sở hữu nhà không cần phải lập thủ tục sang nhượng nhà đất từ chủ cũ cho người mua tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, người mua có quyền lập hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận chủ quyền nhà đất cho mình.

Như vậy, trường hợp sang nhượng nhà đất của ông/bà đều được thực hiện sau thời điểm 1-7-2004. Do đó, về nguyên tắc, ông/bà phải lập thủ tục sang nhượng nhà đất từ người hiện đang có tên trên giấy chứng nhận chủ quyền, trong trường hợp toàn bộ thửa đất nêu trên chưa được cấp giấy chứng nhận thì sẽ lập thủ tục cấp giấy chứng nhận chủ quyền cho người đã sử dụng nhà đất từ trước 1-7-2004. Như vậy, có một số trường hợp có thể xảy ra như sau:

1. Trường hợp chủ cũ đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ thửa đất có 13 căn nhà và những căn nhà này đã được tạo lập trước ngày 1-2-2008.

Ngày 1-2-2008 là ngày Quyết định 03/2008/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bình Dương có hiệu lực về diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại tỉnh Bình Dương, chủ cũ có thể lập hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà cho riêng từng căn nhà nêu trên mà không bị ràng buộc bởi điều kiện về diện tích tối thiểu, nếu như việc sử dụng đất làm nhà ở đáp ứng được những điều kiện khác về cấp giấy chứng nhận.

Sau khi chủ cũ được cấp giấy chứng nhận chủ quyền nhà đất, thì chủ cũ và ông/bà sẽ thực hiện thủ tục sang nhượng nhà đất tại phòng công chứng có thẩm quyền.

2. Trường hợp chủ cũ không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và 13 căn nhà nêu trên được tạo lập trước ngày 1-2-2008 tương tự trường hợp 1.

Chủ cũ có thể lập hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cho riêng từng căn nhà nêu trên mà không bị ràng buộc bởi điều kiện về diện tích tối thiểu, nếu như việc sử dụng đất làm nhà ở đáp ứng được những điều khác về cấp giấy chứng nhận.

Sau khi chủ cũ được cấp giấy chứng nhận chủ quyền nhà đất thì chủ cũ và ông/bà sẽ thực hiện thủ tục tương tự trường hợp 1 đã nêu trên.

3. Trường hợp 13 căn nhà được tạo lập sau ngày 1-2-2008.

Cho dù chủ cũ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không thì đều không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận cho chủ cũ, và do đó không thể thực hiện được thủ tục sang nhượng căn nhà trên cho ông/bà. Để đảm bảo quyền lợi tối thiểu cho những người đã mua nhà, ông/ bà có thể tham khảo một số giải pháp sau để giải quyết trường hợp của mình như sau:

i) Chủ cũ và chủ sử dụng 13 căn nhà nêu trên thỏa thuận để chủ cũ cấp giấy chứng nhận gộp hai căn nhà hoặc ba căn nhà vào làm một giấy chứng nhận, và sau đó chuyển nhượng từ chủ cũ cho hai người hay ba người đang sử dụng nhà với tư cách là những người mua chung căn nhà. Khi đó, những người mua chung đều là đồng sở hữu căn nhà theo tỉ lệ do các bên thỏa thuận.

ii) Những người mua chung căn nhà có thể tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản về lối đi chung, về vị trí và diện tích mà mỗi người sử dụng.

Nếu các bên thực hiện giải pháp nêu trên, thì sẽ là căn cứ pháp lý bảo vệ sở hữu nhà và quyền sử dụng đất khi căn nhà bị giải tỏa, đồng thời cũng hạn chế những tranh chấp đối với chủ cũ và những người đồng sở hữu với mình.

Trên đây là giải pháp có tính chất dân sự để giải quyết trong trường hợp các bên đã lỡ mua nhà đất nhưng không đủ điều kiện để tách thửa, nhằm hạn chế tranh chấp với những người có liên quan, chứ không phải là nguyên tắc để áp dụng cho việc tách thửa.

Việc tách thửa, về nguyên tắc, phải tuân thủ những quy định do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

Trân trọng,