Dù dư thừa nguồn cung và thanh khoản thấp nhưng giá chung cư sẽ khó giảm, đặc biệt là phân khúc hạng A

Căn hộ cao cấp thanh khoản thấp nhất

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội, thanh khoản chung cư Hà Nội giảm mạnh trong quý III-2018, đặc biệt là phân khúc cao cấp. Cụ thể, tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường trong quý là 24.000 căn nhưng số lượng căn bán được chỉ hơn 6.000 căn. Trong đó, tỉ lệ tiêu thụ của căn hộ trung cấp (hạng B) là 52%, căn hộ bình dân (hạng C) là 53%,còn căn hộ cao cấp (hạng A) chỉ đạt 15%.

Tuy nhiên, dù dư thừa nguồn cung và thanh khoản thấp nhưng giá chung cư sẽ khó giảm, đặc biệt là phân khúc hạng A. Bởi phân khúc này có ngưỡng đầu tư riêng, giá được cấu thành từ chi phí đất theo vị trí, tiện ích, dịch vụ… . Vì thế, dù hạng A tiêu thụ chậm, giá cũng khó có thể giảm nhiều. Có chăng, để kích cầu, chủ đầu tư sẽ xem xét tặng thêm các gói quản lý, gói nội thất….

Thực tế, thanh khoản và tốc độ tiêu thụ của dự án hạng A không hẳn là nằm ở vấn đề giá, mà phụ thuộc vào các tiêu chí: vị trí, tiện ích, dịch vụ, uy tín chủ đầu tư. Nếu sản phẩm hạng A không đủ tốt thì dù giá rẻ, khách hàng phân khúc này cũng sẽ không xuống tiền.

Tuy nhiên, dù giao dịch khá ảm đạm, Phó Giám đốc nghiên cứu Savills nhận định thị trường căn hộ vẫn đang phát triển theo hướng bền vững. Sau giai đoạn khủng hoảng, từ năm 2011 đến nay, thị trường vẫn phụ thuộc rất nhiều vào sự phát triển chủ yếu của hạng B và hạng C. Trong khi đó, đây lại là 2 phân khúc không chịu phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng, vì vậy việc lo lắng về tình trạng bong bóng bất động sản giai đoạn này là không cần thiết.

Ngoài ra, trong tương lai, thị trường sẽ hướng đến việc phát triển các căn hộ diện tích nhỏ với số phòng ngủ ít hơn. Cơ sở được bà Hằng đưa ra là do quy mô hộ gia đình của Việt Nam đang có xu hướng giảm và quy mô hộ độc thân đô thị có xu hướng tăng lên. Tốc độ đô thị hóa năm 2017 của Hà Nội đang là 49%, đến năm 2030 là 69%. Những chỉ số này cho thấynhững căn 1 phòng ngủ, 2 phòng ngủ sẽ phù hợp, có thanh khoản cao, là lựa chọn của tương lai.

Nhiều dự án shophouse được tung ra thị trường Hà Nội đều có tỷ lệ hấp thụ tốt

Nhưng lưu ý khi đầu tư shophouse

Trái với sự ảm đạm của phân khúc chung cư, shophouse đang là phân khúc hút mạnh dòng tiền của giới đầu tư. Theo Savills, quý III-2018, thị trường ghi nhận sự bùng nổ của các sản phẩm lai như officetel, shophouse, shopoffice… Đáng chú ý, Hà Nội hiện không có nhiều dự án shophouse nên những dự án nào được tung ra đều có tỷ lệ hấp thụ tốt.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, nhiều shophouse mở bán tại Hà Nội trong thời gian qua như TSG Lotus Sai Dong, T&T DC Complex, Shophouse 124 Vĩnh Tuy, The Manor Central Park, Athena Fulland… đều có tỉ lệ hấp thụ từ 60% giỏ hàng các đợt mở bán.

Bà Hằng cũng lưu ý giới đầu tư, cần nghiên cứu kỹ trước khi đầu tư shophouse bởi mô hình này cần sự tổng hòa của nhiều yếu tố mới mang lại thành công, bao gồm: vị trí ở tuyến phố lớn, tuyến phố chính, khu vực đông đúc dân cư, giá cả hợp lý và chất lượng sản phẩm tốt. Đặc biệt, shophouse phải có diện tích phù hợp với việc bố trí mặt bằng kinh doanh và có chỗ đỗ xe thuận tiện gần đó.

Ngoài ra, ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Kinh doanh nhà ở Savills Hà Nội cũng cho biết, trên thị trường, những dự án nhà phố thương mại có diện tích nhỏ khoảng 65-70m² đang bán chạy, dự án có diện tích lớn hoặc đang hoàn thiện khó bán hơn. Tuy nhiên, ông Hiển lưu ý người mua, với các shophouse có diện tích 65-70m² dù có giá mềm nhưng lại không có giá trị thương mại cao vì quá nhỏ, khó kinh doanh. Hiện giao dịch có sự tham gia phần lớn của giới đầu cơ, lướt sóng. Thông thường, những nhà phố diện tích lớn từ 150-200m² mới có giá trị thương mại tốt. Việc đầu tư shophouse không nên ham yếu tố nhỏ rẻ, mà phải xét tới hiệu quả đầu tư và giá trị thương mại của sản phẩm.