Ngày 4-12, tại Hà Nội diễn ra Diễn đàn Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững 2025, do Đài Phát thanh và Truyền hình Hà Nội tổ chức.

Công chức tiết kiệm 80 năm mới mua được nhà?

Theo bà Trần Hồng Nguyên - Phó chủ nhiệm Ủy ban Tư pháp của Quốc hội, thời gian qua thị trường bất động sản, đặc biệt khu vực đô thị lớn có diễn biến rất phức tạp, bất thường. Giá đất, giá nhà tăng rất nhanh, chưa có xu hướng giảm, giá bán không sát với giá trị sản phẩm, bỏ xa thu nhập người dân.

"Khối công chức chúng tôi không biết làm việc bao nhiêu chục năm mới mua được nhà ở", bà Nguyên cho hay.

Người dân gặp nhiều khó khăn khi giá nhà quá cao, họ không tiếp cận được nhà ở, vì vậy bà Nguyên cho rằng các cơ quan chức năng cần có câu trả lời cho người dân.

Cùng quan điểm này, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, nhận định giá bất động sản chưa bao giờ lên cao như hiện nay. Một cán bộ dùng toàn bộ tiền lương mất 27,3 năm để mua nhà, còn nếu dùng 1/3 lương để mua nhà thì cần tiết kiệm tới 80 năm mới mua được nhà.

Theo ông Hiệp, giá nhà tăng cao trong thời gian qua có nhiều nguyên nhân như chi phí vô hình rất lớn, chi phí đất đai tăng, nhân công, vật liệu tăng.

"Tôi làm một dự án ở Phú Thọ, từ lúc được cấp phép đầu tư đến khi giải phóng mặt bằng dự án mất 14 năm, chi phí vô hình rất lớn. Ngoài ra giá đất luôn là một cấu thành quan trọng của giá nhà, với dự án thấp tầng giá đất chiếm khoảng 30% giá nhà. Vì thế phải cân đối giữa giá đất, thu ngân sách với quyền lợi của người dân, doanh nghiệp", ông Hiệp cho biết.

Hiện giá cao nhất trong bảng giá đất áp dụng từ 1-1-2026 được TP Hà Nội công bố là 702 triệu đồng/m², còn TP.HCM dự kiến là 687 triệu đồng/m², ông Hiệp cho rằng cần làm rõ nguyên tắc giá đất theo thị trường, bảng giá là một chuyện, nhưng hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp là rất quan trọng.

Thị trường bất động sản có nguy cơ bong bóng

Trao đổi tại diễn đàn, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết năm 2025 thể chế được sửa đổi quyết liệt, cởi trói cho nhiều dự án bị ách tắc trên thị trường, giải phóng được số lượng khá lớn dự án, làm tăng nguồn cung bất động sản. 

Riêng trong quý 3 năm nay số dự án mới tham gia thị trường tăng mạnh, nguồn cung mới trên thị trường đạt hàng trăm ngàn sản phẩm. Trong quý 4, nguồn cung sẽ tiếp tục tăng, tương đương nguồn cung của những năm bình thường 2018 - 2019.

Dù vậy theo ông Đính, chất lượng nguồn cung có vấn đề, thiếu hẳn nguồn cung nhà ở có giá phù hợp. Thị trường đang có dấu hiệu đẩy giá, mức giá bán các dự án hầu hết thuộc phân khúc cao cấp, siêu cao cấp. Chỉ 5-6% nguồn cung thị trường là nhà ở giá thấp, chủ yếu là nhà ở xã hội.

Đáng lưu ý, một số dự án trước đây được định hình cung ứng nguồn cung nhà ở giá trung bình, nhưng do dự án ách tắc quá lâu, chi phí lãi vay tăng, tiền sử dụng đất tăng, đến nay buộc phải tăng lên giá bán thành phân khúc cao cấp.

Lý giải vì sao các nhà phát triển bất động sản chỉ thích làm phân khúc nhà ở cao cấp, ông Hiệp nói: "Kiếm được một dự án vất vả lắm, trong khi không ai chia sẻ nỗi khổ của nhà đầu tư. Đã vất vả để có dự án thì họ phải mong muốn đạt lợi nhuận cao nhất. Trong khi nhà ở xã hội lợi nhuận mới chỉ 15%, chưa hấp dẫn. Giữa phân khúc giá trung bình và phân khúc cao cấp thì phân khúc cao cấp có lợi nhuận cao hơn nhiều.

Ngoài ra, số người có tiền mua căn hộ cao cấp có xu hướng tăng lên, người sẵn sàng xuống 20 tỉ đồng để mua căn hộ mà không phải đắn đo suy nghĩ ngày càng nhiều".

Từ một góc nhìn khác, TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, khẳng định thị trường bất động sản hiện nay có nguy cơ bong bóng khi nguồn cung tăng, tồn kho tăng, đa số người dân không tiếp cận được nhà ở, giá nhà gấp 20-30 lần thu nhập người dân.

Cũng theo ông Hiếu, năm nay dự báo tăng trưởng tín dụng sẽ từ 18-20%, trong đó tín dụng bất động sản chiếm 24% tổng tín dụng hệ thống ngân hàng, ở Mỹ chiếm trên 10% là người ta lo ngại rồi.

Ngoài ra, cho vay mua đất nền là hỗ trợ cho đầu cơ, các ngân hàng Việt Nam đang hỗ trợ cho vay đầu cơ. Tại Việt Nam, các ngân hàng rất mặn mà với cho vay mua đất nền, trong khi tại Mỹ họ rất ngại cho vay mua đất nền vì nó không sinh lời, họ chỉ ưu tiên cho vay mua đất kết hợp xây nhà trên đất. Cần hạn chế cho vay mua đất nền để giảm tỉ lệ cho vay bất động sản, ông Hiếu khuyến nghị.

Bộ Xây dựng: Không để tiền sử dụng đất đẩy giá nhà tăng cao

Theo Bộ Xây dựng, trong quý 3 năm nay giá bán nhà chung cư duy trì xu hướng tăng, các dự án mở bán mới có giá trung bình 78 triệu đồng/m², hơn 30% nguồn cung chung cư mới có giá trên 100 triệu đồng/m².