Sự hạn chế nguồn cung cộng với nhu cầu sống gần khu trung tâm luôn cao giúp giá giao dịch thứ cấp tại các chung cư cũ tăng mạnh thời gian qua - Ảnh minh họa: P.U.

Xu hướng tăng giá chủ yếu diễn ra trên phạm vi các quận trung tâm như quận 4, 5, 7, 10, 11, Tân Bình, Tân Phú. Do nguồn cung căn hộ hoàn thiện tại khu trung tâm ngày càng thu hẹp, nhất là những dự án giá tầm 1,5-2 tỉ nên nhiều dự án cũ hiện ghi nhận giá tăng ở mức từ 10-20% so với hai năm trước.

Nhu cầu tìm mua căn hộ giá mềm gần trung tâm còn nhiều, cung mới ít và giá cao khiến giá bán các căn chung cư cũ niên đại từ 5-10 năm tăng mạnh trong thời gian gần đây.

Chị Huyền Thư, một khách hàng đang làm việc tại một ngân hàng quận 10, cho biết gia đình chị vừa mua lại căn hộ diện tích 97m² ở chung cư cũ Nguyễn Tri Phương (Thành Thái, quận 10) với giá 3,5 tỉ.

Giá lúc đầu của căn hộ này chỉ có 3 tỉ nhưng do một dự án chuẩn bị bán cùng khu có giá đến 40 triệu/m² nên chủ nhà cũng chỉnh giá bán tăng theo. Tuy nhiên, theo chị Thư, đây là mức giá chấp nhận được.

“Cùng vị trí này không có chung cư nào khác giá thấp hơn để lựa chọn. Một căn nhà phố quận 10 rộng rãi giá ít nhất cũng phải 6-10 tỉ/căn, trong khi mình cần sống gần trung tâm để tiện việc đi học của con nên vẫn lựa chọn chung cư này, dù với giá tiền trên gia đình mình đủ khả năng mua một căn hộ cao cấp tại khu vực xa hơn”, chị Thư chia sẻ.

Cùng mục đích tiện cho việc đi làm và đưa đón con đi học, chị Hạnh - một nhân viên văn phòng vừa mua lại căn hộ chung cư Khánh Hội trên đường Bến Vân Đồn, quận 4, cho biết căn hộ diện tích 54m² này được mua với giá 1,4 tỷ, cao hơn giá đầu năm 2016 gần 50 triệu.

Với mức giá này đi xa về khu vực quận 2, chị Hạnh có thể mua căn hộ diện tích rộng rãi hơn. Tuy nhiên nếu tính chi phí di chuyển và dịch vụ sống thì dự án gần trung tâm vẫn lợi hơn. Vậy nên chị vẫn quyết định chọn mua dự án ở đây. 

Theo kết quả khảo sát của Batdongsan.com.vn, nhiều chung cư đưa vào sử dụng từ 5 năm trên các tuyến đường chính của khu vực quận 10, 11 như chung cư Đào Duy Từ, Nguyễn Tri Phương, The Usefull, Tân Phước Plaza có dấu hiệu tăng mạnh từ 100 - 300 triệu/căn. Một số chung cư cũ có thời gian sử dụng từ 7-10 năm cũng tăng giá từ 100-200 triệu so với thời điểm giữa năm 2016.

Hiện giá một chung cư cũ, diện tích 40-80m² gần tuyến đường Lý Thường Kiệt, đường 3/2 được chào bán với giá từ 1,4-3 tỷ/căn trong khi trước đó hai năm giá bán chỉ tầm 1,1-2,8 tỷ và đã sử dụng hơn 5 năm.

Căn hộ diện tích 48m² thuộc chung cư Cây Mai ( Nguyễn Thị Nhỏ, quận 11) được chào giá 1,1 tỷ (giá gốc của căn hộ tầm 850 triệu/căn), trước đó mấy tháng, một căn hộ hơn 60m² cùng thuộc chung cư này chỉ bán với giá 1,2 tỷ. Chung cư Tân Phước Plaza (Lý Thường Kiệt, quận 10), có giá tăng khá mạnh chỉ sau hai năm bàn giao.

Hiện căn hộ 70m² ở chung cư này chào giá đến 2,8 tỷ, giá bán năm 2014 chỉ tầm 2,5 tỷ/căn. Một số dự án cao cấp trên khu vực này như Flamington Lê Đại Hành, Hùng Vương Plaza… giá tăng khá mạnh. Nếu đầu năm 2016, một căn hộ diện tích 100m² có giá bán tầm 4 tỷ, hiện tại với diện tích này giá đã lên đến 4,3 tỷ.

Các căn chung cư trung cấp thuộc khu Tân Bình, Tân Phú như Gò Dầu, Bàu Cát, Âu Cơ Tower, giá giao dịch tăng thêm ít nhất 3-4 triệu/m² so với năm trước. Chung cư  Âu Cơ Tower rao bán đến 1,6 tỷ với căn hộ diện tích hơn 60m², dù trước đó một năm giá bán chỉ tầm 1,4 -1,5 tỷ/căn cùng diện tích. Chủ một căn hộ 67m² thuộc chung cư Gò Dầu cho biết họ mới bán ra căn này với giá 850 triệu đồng.

Trong khi bảy tháng trước một căn hộ 80m² tầng trên còn rao bán với giá có 800 triệu đồng. Khu vực đường Lê Văn Lương, Huỳnh Tấn Phát, Nguyễn Hữu Thọ (quận 7) giá nhà ghi nhận tăng 4-5 triệu đồng mỗi m². Khu vực quận 5, chung cư cũ nằm trên tuyến Kinh Dương Vương, Nguyễn Văn Cừ diện tích tầm 50 - 70m² giá bán tăng thêm ít nhất 100 triệu, ở mức 1,8 -2,8 tỷ/căn so với thời điểm 2015.

Theo anh Trần Thiện Chánh, đại diện một sàn giao dịch BĐS tại quận 5, hiện giá bán một số chung cư cũ thuộc khu trung tâm đã tăng ngang với giá bán của dự án mới triển khai. Thậm chí nhiều căn giá còn đắt đỏ hơn so với giá bán của dự án mới ở ngoại thành. Tuy nhiên sức mua loại hình căn hộ này vẫn mạnh, chủ yếu do nhu cầu sống gần trung tâm để tiện di chuyển, sinh hoạt.

”Dự án mới thì có giá bán cao, ít nhất cũng 35-50 triệu/m², lại trong giai đoạn triển khai. Vậy nên loại căn hộ có thể ở ngay trong khu trung tâm với giá từ 22 - 29 triệu/m² hầu như rất ít”, anh Chánh nhấn mạnh. Với lợi thế riêng về vị trí, lại không chịu cạnh tranh nhiều về cung, nhiều căn hộ cũ dù tăng giá hơn 20% nhưng khách tìm mua vẫn đông. Đối tượng mua hiện nay là các đôi vợ chồng có con nhỏ đi học, dân văn phòng, người ngoại thành vào Sài Gòn làm việc thích chọn các căn vị trí gần trung tâm để tiện sinh hoạt và di chuyển.

Theo số liệu báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường (CBRE; JLL; Savills), trong năm 2017 khá nhiều dự án mới sẽ hoàn thiện xây dựng và bàn giao nhà, nguồn cung căn hộ dự kiến sẽ tăng mạnh. Tuy nhiên riêng khu trung tâm thì số lượng dự án bàn giao không nhiều, chủ yếu vẫn là phân khúc cao cấp, hạng sang nên yếu tố cạnh tranh là không mạnh. Vì vậy, có thể dự báo giá bán loại hình chung cư trung cấp sẽ còn tăng mạnh.