* Tôi có hai thửa đất (A và B) liền kề nhau nhưng thửa A tiếp giáp với mặt tiền đường nhựa và thửa B nằm sau, nối liền với thửa A. Cả hai thửa đều là đất nông nghiệp. 

Sắp tới có thể cả hai thửa đất trên sẽ bị thu hồi để thực hiện dự án thương mại. Vậy tôi xin hỏi khi bồi thường thì thửa B có được áp giá như thửa A hay không? 

Hoặc trước khi phê duyệt quy hoạch, tôi có thể gộp thửa B vào thửa A (thành một thửa) thì có được áp giá bồi thường đất mặt tiền đường không?

Bạn đọc Minh Huy hỏi.

* Luật sư Mai Trần (Đoàn luật sư TP.HCM) trả lời:

Khoản 2 điều 91 Luật Đất đai 2024 quy định:

"2. Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. 

Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở mà có nhu cầu được bồi thường bằng tiền thì được bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng đã đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Đối với người có đất thu hồi nếu có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở".

Theo quy định này, trường hợp bồi thường bằng tiền thì số tiền mà bạn được bồi thường sẽ được tính theo giá đất cụ thể của đất nông nghiệp do UBND cấp có thẩm quyền nơi có thửa đất A và B quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường.

Trong trường hợp này, do hai thửa đất của ông là liền kề và có chung mục đích sử dụng nên căn cứ điểm d khoản 6 điều 158 Luật Đất đai 2024, việc xác định giá đất cụ thể để bồi thường sẽ được tính bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Cụ thể, căn cứ khoản 5 điều 7 nghị định số 71/2024/NĐ-CP thì giá đất sẽ được xác định như sau:

Giá đất của thửa đất cần định giá = giá đất trong bảng giá đất của thửa đất cần định giá x hệ số điều chỉnh giá đất.

Theo đó, số tiền bồi thường đối với thửa đất A và thửa đất B khi Nhà nước thu hồi đất sẽ phụ thuộc vào giá của thửa đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp có thẩm quyền nơi có hai thửa đất này quyết định.

Dựa trên thông tin ông cung cấp, đồng thời căn cứ khoản 4 điều 7 và khoản 2 điều 8 nghị định số 71/2024/NĐ-CP thì thửa đất A và thửa đất B có vị trí khác nhau nên giá đất và hệ số điều chỉnh cũng sẽ khác nhau. Vì vậy không thể áp giá của thửa đất A khi tính tiền bồi thường đối với thửa đất B.

Đối với việc hợp nhất thửa đất A và thửa đất B trước khi phê duyệt quy hoạch, ông hoàn toàn có thể thực hiện được nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện về hợp thửa đất được quy định tại khoản 1, khoản 3 điều 220 Luật Đất đai 2024 như: đã được cấp giấy chứng nhận, còn thời hạn sử dụng đất, không bị tranh chấp, kê biên, cùng mục đích sử dụng… và điều kiện riêng khác theo quy định của UBND cấp tỉnh nơi có thửa đất.

Tuy nhiên, sau khi hợp nhất thì việc toàn bộ thửa đất đó có được bồi thường theo giá đất tiếp giáp lề đường hay không còn phải căn cứ vào diện tích của thửa đất sau khi hợp nhất và quy định của UBND cấp tỉnh nơi có thửa đất. Cụ thể, hiện nay mỗi tỉnh, TP trực thuộc trung ương sẽ có quy định riêng về việc giới hạn phạm vi đối với từng vị trí đất để tính giá đất.

Ví dụ: Căn cứ điểm b khoản 1 điều 3 quyết định số 02/2022/QĐ-UBND ngày 16-1-2020 được sửa đổi, bổ sung bởi quyết định số 79/2024/QĐ-UBND ngày 21-10-2024 của UBND TP.HCM quy định về bảng giá đất trên địa bàn TP thì vị trí đất tiếp giáp với lề đường được xác định thuộc vị trí 1 khi tính giá đất và chỉ giới hạn trong phạm vi 200m.

Theo đó, việc thửa đất sau khi hợp nhất được bồi thường toàn bộ hay chỉ bồi thường một phần theo giá đất tiếp giáp lề đường thì ông cần đối chiếu theo quy định của UBND cấp tỉnh nơi có thửa đất để xác định.

Mời bạn đọc gửi câu hỏi để được luật sư tư vấn

Với đội ngũ các luật sư và chuyên gia pháp lý dày dạn kinh nghiệm trên tất cả các lĩnh vực như hôn nhân - gia đình, kinh doanh - thương mại, mua bán đất đai, sở hữu trí tuệ, lao động, hộ tịch, thừa kế..., chuyên mục Tư vấn pháp luật trên Tuổi Trẻ Sao sẽ giải đáp thắc mắc của bạn một cách nhiệt tình, nhanh chóng, chính xác, hiệu quả.

Bạn đọc vui lòng gửi câu hỏi (gõ bằng tiếng Việt có dấu, font chữ UNICODE) về Tuổi Trẻ Sao qua địa chỉ tuvanphapluat@tuoitre.com.vn.

Hàng xóm lấy đất của tôi trồng cây, giờ lại yêu cầu bồi thường, tôi phải làm sao?

Tôi mua đất cách đây 5 năm, do thời điểm đó chưa có điều kiện xây dựng nên đất bỏ hoang. Hàng xóm kế bên lấy đất của tôi chăn nuôi trồng trọt.