Ngân hàng siết cho vay bất động sản vùng ven do giá nhà đất gần đây được đẩy lên quá nhanh. Trong ảnh là một dự án được phân lô bán nền. Ảnh: QUANG ĐỊNH.

Đã có nhiều nhà băng bắt đầu áp dụng các chính sách khắt khe hơn trong xét duyệt cho vay nhằm hạn chế dòng tiền vào bất động sản quá mức. 

Chỗ nào càng sốt, càng cho vay với tỷ lệ thấp hơn

Chị Huyền (Thủ Đức) cho biết hai vợ chồng chị có 1 tỉ đồng tiền nhàn rỗi gửi ở ngân hàng. Vừa qua thấy đất vùng ven nóng sốt, chị bàn với chồng vay thêm ngân hàng và tìm mua đất để lướt sóng kiếm lời. Nhắm được miếng đất tại quận 9, giá 4 tỉ đồng, chị tìm đến ngân hàng để đề nghị vay vốn.

"Giá thị trường tôi mua là 4 tỉ nhưng ngân hàng định giá khá thấp với lý do đất khu vực tôi mua thời gian qua tăng giá khá nhanh nên ngân hàng chỉ lấy giá bình quân mấy tháng trước đó, rồi tính toán thu nhập của hai vợ chồng, cuối cùng quyết định cho vay khoảng hơn 2 tỉ. Cộng với số tiền dành dụm 1 tỉ đồng muốn mua tôi phải vay mượn thêm người quen", chị Huyền cho hay.

Trường hợp chị Huyền không phải cá biệt vì các ngân hàng đang có những động thái siết vốn thông qua việc định giá thấp hơn tài sản thế chấp, yêu cầu vốn tự có nhiều hơn, và đặc biệt tuân thủ yêu cầu của Ngân hàng Nhà nước.

Theo tìm hiểu của Tuổi Trẻ Online, hiện ngân hàng vẫn cho vay mua bất động sản nhưng nhiều chi nhánh ưu tiên chào mời khách hàng quen, có thu nhập ổn định và lịch sử trả nợ tốt.

Anh Sơn, nhân viên tín dụng của một ngân hàng tại TP.HCM, cho biết khi định giá tài sản đảm bảo ngân hàng căn cứ vào rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến thanh khoản của mảnh đất sau này. Mức định giá cao nhất là 70% giá trị trường. Ở những khu vực mà giá đất bị sốt thì mức định giá và cho vay thấp hơn.

"Ở những khu vực ngoại thành, ngoài yếu tố pháp lý của mảnh đất, nhân viên ngân hàng còn quan sát xung quanh xem hạ tầng, đường xá, xung quanh đất có những "điểm trừ" như gần mồ mả hay không vì nếu có sau này rất khó bán. Ngược lại, nếu bất động sản nằm gần ủy ban nhân dân, trường học, bệnh viện thì sẽ được "điểm cộng" khi xét duyệt", anh Sơn nói.

Ngân hàng tăng lãi suất cho vay 

Theo ghi nhận của Tuổi Trẻ Online, nếu như trước đây, mức lãi suất cho vay mua nhà, đất tại các ngân hàng thường dao động ở mức 8%-9%/năm, thì nay đã tăng lên khoảng 11-12% một năm cho các khoản vay trung hạn. Nếu vay dài hạn lãi suất còn cao hơn, từ 12,5-13% mỗi năm.

Các ngân hàng cho biết lãi suất tăng do "khẩu vị rủi ro" tăng lên, mặt khác, mặt bằng lãi suất huy động đã nhích lên trong suốt thời gian qua và tỉ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn giảm còn 45% từ đầu năm 2018.

Tổng giám đốc một ngân hàng lớn cho biết việc định giá tài sản thế chấp hiện có độ trễ từ 6-9 tháng, thậm chí 1 năm, khi đất khu vực đó đã hình thành mặt bằng giá mới, chứ việc định giá không điều chỉnh ngay theo giá thị trường.

Ở những địa phương mà giá đất tăng rất nhanh như Đà Nẵng, Quảng Nam, Phú Quốc… ngân hàng rất thận trọng trong cấp tín dụng. Cụ thể, ngân hàng phải đánh giá phương án trả nợ, yêu cầu về vốn tự có, thẩm định giá tài sản đảm bảo. 

Có trường hợp người vay phải thế chấp thêm tài sản khác ngoài tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay. Đặc biệt với những trường hợp vay phục vụ đầu tư thì ngân hàng chỉ cho vay 40-50% trên giá thẩm định.

Sợ vượt "room" 17%

Ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước TP.HCM, cho biết tín dụng tại TP.HCM từ đầu năm 2018 đến nay tăng nhanh hơn tốc độ tăng bình quân của cả nước. Cụ thể đến hết tháng 4, tín dụng đã tăng 5,37% trong khi cả nước chỉ tăng 5%.

Một trong những nguyên nhân khiến tốc độ cho vay ở TP.HCM tăng nhanh là do sự sốt nóng của thị trường bất động sản, đặc biệt tại các quận vùng ven, khiến nhu cầu vay tăng cao.

Ông Minh cho biết gần đây Ngân hàng Nhà nước TP.HCM liên tục có các văn bản nhắc nhở, yêu cầu các ngân hàng tuân thủ chỉ thị của Thống đốc đưa ra từ đầu năm về giới hạn an toàn vốn, nâng cao chất lượng, an toàn tín dụng vì đánh giá thị trường bất động sản, đặc biệt ở vùng ven đang trong tình trạng sốt ảo.

Mặt khác, theo ông Minh, các ngân hàng cũng buộc phải hãm phanh, nếu không tín dụng sẽ vượt "room" 17% theo giới hạn của Ngân hàng Nhà nước.

Cho vay bất động sản có thể sẽ theo hướng ngày càng hạn chế. Ảnh KIM HÂN

Không chỉ từ phía Ngân hàng Nhà nước, tại phiên họp ngày 14-5, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng đề nghị Chính phủ chú ý đến các rủi ro, trong đó có vấn đề bong bóng bất động sản.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước TP.HCM, mới hơn 4 tháng đầu năm nhưng chương trình kết nối ngân hàng – doanh nghiệp trên địa bàn TP đã giải ngân được hơn 42.000 tỉ đồng, trong đó 82% vốn dành cho sản xuất kinh doanh. Cho vay bất động sản và cho vay tiêu dùng với mục đích sửa chữa nhà ở đã có dấu hiệu tăng chậm lại.