Cuối năm là thời điểm thị trường địa ốc thường bước vào cao điểm giao dịch, hoạt động mua bán được kỳ vọng sẽ sôi động sau một năm im ắng. Tuy nhiên, thực tế thị trường đang giao dịch ảm đạm với nguồn cung nhỏ giọt và thiếu đa dạng. So với cùng kỳ 2017, tức quý IV năm ngoái, nguồn cung mới của thị trường bất động sản TP.HCM giảm mạnh trên hầu hết tất cả các phân khúc. Một số dự án mới không chào bán hết nguồn hàng mà chỉ bán một phần nhỏ theo hướng thăm dò thị trường. Số ít còn lại dù có thông tin mở bán nhưng cuối cùng đều hoãn lại. Tình trạng này diễn ra từ đầu năm 2018 đến nay. Các phân khúc bất động sản từ cao cấp, hạng sang, trung cấp và bình dân đều rất hạn chế nguồn cung khiến giao dịch sụt giảm mạnh.

Cụ thể, phân khúc căn hộ bình dân và đất nền không có dự án mới được triển khai và chào bán. Loạt căn hộ tầm trung ghi nhận 2 dự án là Safira, Akari City chào bán giai đoạn 2 với mức giá khá cao. Safira có giá hiện tại từ 27-30 triệu/m²; dự án Akari City có giá trung bình từ 25-28 triệu/m²; dự án Eco Green Sài Gòn giá trên dưới 50 triệu đồng/m²... Nguồn cung còn lại tập trung vào dòng cao cấp và hạng sang là Alpha City với 1.076 căn hộ, Grand Mahattan 1.000 căn hộ, Green Star Sky Garden 903 căn hộ...

Theo báo cáo chỉ số giá bất động sản TP.HCM do Savills Việt Nam vừa công bố, tổng lượng giao dịch nhà ở tại Sài Gòn đạt mức thấp nhất trong 6 quý liên tiếp gần đây với 10.000 căn hộ bán, giảm 30% theo quý và giảm 13% theo năm. Tỉ lệ hấp thụ đối với nguồn cung hiện hữu đạt 53%, giảm 3% theo quý.

Báo cáo thị trường căn hộ của CBRE cũng ghi nhận lượng giao dịch nhà ở chỉ đạt 6.568 căn, thấp hơn số liệu của Savills (10.000 căn). Lượng tiêu thụ này giảm 7% so với quý trước và sụt 16% so với cùng kỳ năm 2017. Số liệu từ HoREA cho thấy tình hình thị trường nhà ở TP.HCM tính đến tháng 11-2018 đã giảm tốc. Tổng nguồn cung nhà ở đưa ra thị trường giảm 39,2%. Căn hộ trung cấp giảm 37,5%, căn hộ bình dân giảm đến 68%. HoREA dự báo đà giảm tốc sẽ nối dài và kéo sang hết quý IV-2018.

Theo chia sẻ từ nhiều công ty môi giới bất động sản trên địa bàn TP.HCM, lượng giao dịch đạt được từ đầu quý IV-2018 đến nay giảm từ 40-60% so với cùng kỳ 2017. Giới đầu tư lâu năm thì cho biết, không thể tìm được nguồn hàng sơ cấp để đầu tư. Thị trường chủ yếu là giao dịch thứ cấp sang tay sản phẩm cũ, giá bán cao nên sức mua không mạnh.

Nhìn nhận về giao dịch của thị trường trong những tháng cuối năm, bà Hà Thị Thục Uyên, giám đốc kinh doanh Công ty công nghệ bất động sản Rever, cho rằng thị trường bất động sản TP.HCM cuối năm khó lòng tạo được làn sóng giao dịch. Nguyên nhân chính là không có dự án mới được mở bán, nguồn cung thiếu đa dạng, người mua nhà không còn nhiều lựa chọn để xuống tiền.

"Nếu cùng thời điểm 2017, nguồn cung bất động sản tung ra ồ ạt nhất là phân khúc nhà phố, đất nền và căn hộ thì cuối năm nay giao dịch chỉ tập trung phần lớn vào loại hình căn hộ do các phân khúc khác không còn nguồn cung mới. Hiện nay, TP.HCM đang đối mặt tình trạng quỹ đất không còn nhiều, nếu còn thì giá rất đắt nên ít người có nhu cầu ở thực có thể mua được đất nền. Trong khi đó, nhà đầu tư mang tâm lý tiềm năng sinh lời là không lớn vì giá đất tại TP.HCM hiện đã đạt khá cao so với những năm trước. Đầu tư vào đất nền thời điểm này sẽ mạo hiểm hơn so với các loại hình khác như căn hộ, nhà ở đã có sẵn", bà Uyên nói.

Để thu hút người mua nhà, các chủ đầu tư cần tính toán cơ cấu lại sản phẩm và lộ trình, tiến độ đưa sản phẩm ra thị trường. Sự cạnh tranh ở phân khúc căn hộ cao cấp sẽ rất khốc liệt, các dự án sẽ phát triển theo hướng tạo ra đẳng cấp khác biệt, độc đáo, tích hợp nhiều tiện ích, dịch vụ. Tuy nhiên, riêng với các dự án căn hộ cao cấp, hạng sang tại khu trung tâm thành phố sẽ được hưởng lợi thế độc quyền vì TP.HCM có chủ trương không chấp thuận thêm dự án chung cư cao tầng mới từ nay đến năm 2020.

Bà Uyên cho biết dù khó có sóng giao dịch ồ ạt nhưng một số khu vực vẫn có thể xuất hiện "sóng ngầm", chẳng hạn như ở khu Đông, khi một số dự án lớn tại đây mở bán vào tháng 12, có thể tạo những đợt sốt nhỏ.

CEO của Rever cũng đánh giá, việc UBND TP.HCM vừa phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2016-2020 sẽ tác động mạnh đến xu hướng mua bất động sản của khách hàng. Nếu như trước kia khách hàng vẫn mặn mà với các dự án ở khu trung tâm thì bây giờ nhiều người đã chuyển hướng sang các khu vực lân cận phía Đông, Nam và Tây thành phố.