Dòng tiền trên thị trường bất động sản đầu năm 2026 không còn đổ xô vào các phân khúc đầu cơ mà đang có sự phân hóa rõ rệt.

Chung cư được ví như "vịnh tránh bão" của nhu cầu thực

Sáng ngày 15-4, nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn đã công bố báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản quý 1-2026. Theo các chuyên gia, từ khóa chủ đạo của thị trường bất động sản giai đoạn này là "sự phân hóa".

Sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán, mức độ quan tâm toàn thị trường đã phục hồi, nhưng tốc độ không đồng đều giữa các loại hình và khu vực địa lý.

Trong bức tranh chung, chung cư là phân khúc nổi bật nhất khi đóng vai trò dẫn dắt đà phục hồi của toàn thị trường. Dữ liệu cho thấy mức độ quan tâm đến chung cư trong tháng 3 đã tăng từ 4 - 7% so với cuối năm 2025.

Đáng chú ý, hành vi của người mua đã có sự dịch chuyển mang tính bước ngoặt. Theo bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, trước đây tỉ lệ mua lướt sóng có thể lên tới 30 - 40%, nhưng hiện nay có tới 67% người mua chung cư hướng đến mục đích để ở, 30% đầu tư cho thuê và chỉ 4% là đầu tư lướt sóng.

Dù chịu ảnh hưởng từ lãi suất và biến động vĩ mô, giá bán chung cư vẫn duy trì sự ổn định, tăng nhẹ từ 1,5 - 2,4% theo quý.

Tại Hà Nội, giá rao bán trung bình đạt mức 87 triệu đồng/m², trong khi tại TP.HCM cũ là 69 triệu đồng/m². Một xu hướng mới đang hình thành rõ nét là mô hình phát triển đô thị theo hạ tầng (TOD), nơi các dự án mới tập trung dọc theo các vành đai và trục giao thông trọng điểm thay vì dàn trải như trước.

Đất nền nhạy với biến động, miền Trung nổi lên là điểm sáng bất động sản

Loại hình nhà riêng trong quý này chứng kiến sự trái ngược thú vị giữa hai đầu cầu đất nước. Tại TP.HCM, khi mặt bằng giá có sự điều chỉnh nhẹ từ 1 - 7% ở một số khu vực như quận 5, quận 8 hay quận Tân Bình (cũ), mức độ quan tâm lập tức phục hồi mạnh mẽ từ 8 - 15%.

Ngược lại, tại Hà Nội, giá nhà riêng liên tục tăng cao trong suốt một năm qua, có nơi tăng từ 20 - 30%. Theo bà Ngọc Ánh, việc giá tăng quá nhanh đã khiến sức mua chững lại. Trong khi người mua đang có tâm lý chờ đợi và thận trọng hơn khi mặt bằng giá vượt quá khả năng chi trả. Hệ quả là mức độ quan tâm nhà riêng tại Hà Nội trong quý 1 thấp hơn khoảng 22% so với cùng kỳ năm trước.

Khác với chung cư vốn bền bỉ nhờ nhu cầu thực, đất nền lại bộc lộ độ nhạy cảm rất cao với các yếu tố vĩ mô như lãi suất, chính sách và biến động địa chính trị toàn cầu. Mặc dù lượng quan tâm và giao dịch trồi sụt theo tin tức thị trường, nhưng mặt bằng giá đất nền nhìn chung vẫn giữ ở mức cao và chủ yếu đi ngang thay vì giảm sâu.

Tuy nhiên thị trường đất nền miền Trung lại ghi nhận những tín hiệu rất tích cực. Trong khi miền Bắc và miền Nam đều suy giảm mức độ quan tâm, các địa phương miền Trung như Đà Nẵng, Khánh Hòa lại ghi nhận mức tăng từ 10 - 28%. Động lực chính đến từ việc nhiều chủ đầu tư lớn đồng loạt ra hàng tại khu vực này trong quý đầu năm, thu hút lại dòng tiền của nhà đầu tư.

Việt Nam là thị trường hiếm hoi còn dư địa tăng trưởng hai chữ số trong bất động sản

Trong bối cảnh dòng vốn toàn cầu đang có sự phân hóa mạnh mẽ, Việt Nam nổi lên như một "điểm đến an toàn", duy trì sức hấp dẫn đặc biệt với các nhà đầu tư quốc tế săn tìm các dự án siêu đô thị nhiều dư địa phát triển.