Phân khúc bất động sản tầm trung có một năm khuấy đảo thị trường Hà Nội. Ảnh minh họa: VietnamBiz

1. Cơ cấu sản phẩm: trung cấp áp đảo thị trường Hà Nội, cao cấp là điểm sáng của thị trường Sài Gòn

Báo cáo thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm của Hội Môi giới Bất động sản chỉ rõ sự khác biệt về cơ cấu sản phẩm tại hai thị trường Hà Nội và TP.HCM. 

Theo đó, tại Hà Nội, sản phẩm trung cấp và bình dân vẫn tiếp tục chiếm tỷ trọng cao (lần lượt là 22 và 44%). 

Ngược lại, tại TP.HCM, phân khúc nhà ở cao cấp lại giữ thế thượng phong khi chiếm 40,5% tỷ trọng, còn phân khúc nhà ở giá bình dân có nhu cầu lớn nhất trên thị trường chỉ chiếm 21%.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoRea) cũng thừa nhận, nhà ở cao cấp tại TP.HCM đang có dấu hiệu thừa cung, cơ cấu sản phẩm mất cân đối khi căn hộ bình dân chỉ chiếm khoảng 20% nguồn cung trong khi căn hộ cao cấp chiếm tới 1/3 thị trường. 

Thậm chí trong quý III, nguồn hàng sản phẩm bình dân còn sụt giảm tới 68% dù có nhu cầu rất lớn. Đây cũng là một thách thức cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản tại thành phố triệu dân này.

Số liệu từ Báo cáo thị trường quý II và quý III của Savills Việt Nam cũng cho thấy, trong khi sản phẩm căn hộ trung cấp, bình dân dẫn dắt thị trường Hà Nội thì tại TP.HCM, căn hộ cao cấp mới là điểm sáng của thị trường. 

Theo đó, trong quý II, căn hộ hạng B và C tại Hà Nội lần lượt chiếm 59% và 36% thị phần. Con số này trong quý III lần lượt là hơn 60% và 33%. 

Ngược lại, tại TP.HCM, phân khúc căn hộ cao cấp liên tục chào hàng sản phẩm mới với lượng giao dịch tăng 58% theo quý. Riêng loại sản phẩm siêu sang nằm trong vùng lõi đô thị luôn trong tình trạng "cháy hàng".

Tuy nhiên, Savills cũng dự báo, dù giới đầu tư hiện đang chiếm lĩnh thị phần nhà ở cao cấp và trung cấp tại TP.HCM nhưng giai đoạn sắp tới (2020), nhà ở bình dân (giá rẻ) sẽ trở thành tâm điểm của thành phố này còn nhà ở trung cấp sẽ dẫn dắt thị trường Hà Nội. 

Riêng tại TP.HCM, dự kiến có đến 61% nguồn cung là nhà ở bình dân vào năm 2020.

2. Phân khúc hạng sang: Hà Nội ế ẩm, Sài Gòn luôn hút hàng

Trong khi nguồn cung căn hộ hạng sang tại Hà Nội chỉ chiếm tỷ lệ khiếm tốn thì tại TP.HCM, dòng sản phẩm này xuất hiện liên tục trong các quý. 

Theo báo cáo của Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nguồn cung căn hộ siêu sang trong quý III tại TP.HCM tăng gần 11 lần so với quý II. Cụ thể, trong quý II, lượng căn hộ phân khúc này chỉ đạt 115 sản phẩm thì đến quý III đã tăng lên 1.322 căn.

Các dự án siêu sang vùng lõi trung tâm Sài Gòn có tỷ lệ hấp thụ đạt 100%. Ảnh minh họa: VietnamBiz

Về tỷ lệ hấp thụ, thị trường căn hộ cao cấp tại Hà Nội trong quý III hoạt động yếu ớt với tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 13%, thậm chí căn hộ hạng sang chỉ đạt 2%.

Trong khi đó, tỷ lệ giao dịch phân khúc cao cấp tại TP.HCM (45-70 triệu đồng/m²) trong quý III lại tăng mạnh, đặc biệt là sự xuất hiện của dòng sản phẩm siêu sang với giá bán 150-200 triệu đồng/m² tại vùng lõi trung tâm và được giới đại gia săn đón.

Nếu tại Hà Nội, không ít chủ đầu tư căn hộ cao cấp than thở sau mấy năm ra hàng vẫn chưa bán hết thì tại TP.HCM, phân khúc cao cấp đạt mức hấp thụ lên tới 78%, riêng sản phẩm hạng sang luôn đạt tỷ lệ hấp thụ 100%, thậm chí được đặt mua trước khi ra hàng.

3. Thị hiếu mua nhà: Người Hà Nội thích chung cư, người Sài Gòn chuộng nhà riêng

Thị hiếu chọn phân khúc nhà ở hai thị trường TP.HCM và Hà Nội cũng có những khác biệt rất lớn. 

Theo số liệu của Batdongsan.com.vn, nếu người mua Hà Nội ưa chuộng chung cư hơn với 35% giao dịch thuộc về loại sản phẩm này và chỉ hơn 9% chọn nhà riêng thì ngược lại, tỷ lệ này tại TP.HCM lần lượt là 26% và 29%.

Người Hà Nội chuộng căn hộ chung cư hơn Sài Gòn. Đồ họa: NDH

Đối với thị hiếu người mua của riêng phân khúc chung cư, thống kê của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy sự khác biệt rõ rệt ở hai thị trường lớn này. 

Cụ thể, trong quý IV/2018, lượng tìm kiếm chung cư cao cấp ở TP.HCM chiếm tỷ lệ 31%, cao gấp đôi so với Hà Nội. 

Đáng chú ý, lượt tìm kiếm chung cư trung và cao cấp ở TP.HCM chỉ hơn nhau 2%, lần lượt đạt 33% và 31%. Trong khi ở Hà Nội, con số này khác biệt nhau tới 24%.

Lượng tìm kiếm chung cư bình dân ở cả Hà Nội và TP.HCM vẫn chiếm chủ yếu, lần lượt là 46% và 36%. (Theo phân loại của Batdongsan.com.vn, chung cư cao cấp có mức giá dao động từ 35-80 triệu đồng/m²; trung cấp từ 25-35 triệu đồng/m²; bình dân dưới 25 triệu đồng/m²).

Phác họa về chân dung người mua nhà ở trong khoảng một thập niên gần đây, Savills Việt Nam cho rằng, thị trường nhà ở giá rẻ (bình dân) tại TP.HCM sẽ dẫn dắt cả nước với 90% người mua căn hộ hạng C có nhu cầu ở thật, và chỉ số này của Sài Gòn được đánh giá cao hơn và tích cực hơn Hà Nội.

4. Vị trí phân bổ dự án: Người Sài Gòn chấp nhận đi xa, người Hà Nội ưu tiên gần chỗ làm việc

Bản đồ phân bố các phân khúc chung cư tại Hà Nội và Tp.HCM. Nguồn: Batdongsan.com.vn

Cũng do thị hiếu không giống nhau nên vị trí phân bố các dự án chung cư tại hai thành phố cũng rất khác nhau. 

Nếu tại Hà Nội, chung cư phân bố nhiều hơn ở phía Tây sông Hồng, phía Đông gần như rất ít dự án do hạ tầng chưa đáp ứng và các dự án thường nằm gần nhau, mỗi quận có loại hình theo phân khúc nhất định thì tại TP.HCM các dự án phân bổ khá đồng đều và đa dạng về phân khúc. 

Điều này là do người Sài Gòn sẵn sàng chọn nhà ở xa trung tâm và chỗ làm, trong khi người Hà Nội thường chọn dự án gần chỗ làm việc, trường học…

Chính thị hiếu chọn dự án cũng ảnh hưởng đến việc phát triển dòng sản phẩm của chủ đầu tư. 

"Người mua nhà tại Hà Nội thường chú trọng nhiều hơn đến vị trí của dự án, đòi hỏi một vị trí gần trung tâm, thuận tiện đi làm, cho con cái đi học, và dễ dàng kết nối đến các tiện ích như bệnh viện, siêu thị, trung tâm mua sắm, nhà hàng...

Chủ đầu tư vì vậy phải lựa chọn giữa việc phát triển dự án ở khu vực gần trung tâm với chi phí đất cao hơn, hoặc đầu tư nhiều hơn vào các tiện ích nội khu cho các dự án xa trung tâm. Việc này đẩy giá của các sản phẩm nhà ở tại Hà Nội vượt lên ngưỡng giá của phân khúc hạng C, khiến nguồn cung và các giao dịch nhà ở tập trung chủ yếu ở phân khúc trung cấp", bà Đỗ Thu Hằng, phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu của CBRE nhận định.