Vì sao chọn Vincom?

27/06/2007 05:07 GMT+7

TT - UBND TP.HCM đã chính thức đồng ý về mặt chủ trương giao cho Công ty cổ phần Vincom làm chủ đầu tư xây dựng dự án trung tâm thương mại - dịch vụ - khách sạn - văn phòng và căn hộ cao cấp tại khu đất số 66-68-70 Lê Thánh Tôn, công viên Chi Lăng và Trung tâm thương mại Eden.

Gghofx10.jpgPhóng to

Khu A của dự án nằm ở vị trí đắc địa ngay trung tâm TP.HCM - nơi có quán cà phê Givral nổi tiếng cùng Trung tâm thương mại Eden và nhà sách Xuân Thu... - Ảnh: T.T.D.

Toàn bộ dự án có tổng diện tích hơn 20.530m2 nằm tại vị trí được coi là hai khu “đất vàng” của TP.HCM.

Dự án của Vincom gồm hai khu đất. Khu A hiện là Trung tâm thương mại Eden có diện tích 8.800m2, nằm trên bốn mặt tiền đắc địa: Đồng Khởi, Lê Thánh Tôn, Nguyễn Huệ và Lê Lợi. Theo phương án kiến trúc sơ bộ ban đầu của Công ty Vincom, do khu vực này bị hạn chế về chiều cao nên công ty sẽ cho tối đa hóa việc sử dụng các tầng ngầm bằng việc xây dựng bảy tầng hầm bên dưới và cụm khách sạn 5 sao, văn phòng, trung tâm thương mại có chiều cao tám tầng (phía đường Nguyễn Huệ) và 12 tầng (phía đường Đồng Khởi).

Tạo cơ hội công bằng cho doanh nghiệp

Đại diện một công ty nước ngoài chuyên về đầu tư bất động sản nói:

“Hầu như công ty nào cũng muốn nhảy vào đầu tư ở các khu “đất vàng” của TP.HCM, nhưng bản thân là người tham gia xin đầu tư, chúng tôi vẫn cảm thấy có cái gì đó không rõ ràng.

Chẳng hạn, qua những kênh riêng chúng tôi biết có những khu đất đang chờ nhà đầu tư nhưng nộp hồ sơ tại đâu để xin cho “hiệu quả” cũng là một vấn đề.

Nộp ở Sở KH-ĐT thì có cái gì đó làm mình... không yên tâm, nên chúng tôi nộp luôn ở UBND TP cho chắc ăn.

Thế nhưng, những hồ sơ chúng tôi nộp thường không được hồi âm, cho đến khi nghe thông tin trên báo chí là công ty bạn đã được chấp thuận chủ trương đầu tư mà trong lòng thắc mắc không biết mình bị loại vì lẽ gì.

Việc đấu giá đất là một chủ trương đúng nhằm tạo cơ hội công bằng cho tất cả doanh nghiệp, vì thế chúng tôi mong muốn các khu “đất vàng” đều được giao theo qui trình này để chọn ra những nhà đầu tư có năng lực nhất”.

Khu B là khu đất số 66-68-70 Lê Thánh Tôn, hiện là trụ sở của Sở Giáo dục - đào tạo TP, có diện tích 8.330m2 cũng nằm trên nhiều mặt tiền: Lê Thánh Tôn, Lý Tự Trọng và một mặt giáp vườn hoa Chi Lăng (ngay mặt tiền Đồng Khởi).

Tại đây, dự kiến xây dựng cao ốc 28 tầng nổi và bảy tầng hầm để trở thành cụm cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ và căn hộ cao cấp.

Khu vực vườn hoa Chi Lăng hiện nay (diện tích hơn 3.400m2) sẽ được cải tạo, giữ nguyên vườn hoa phía trên, còn phía dưới chủ đầu tư cũng cho xây dựng hệ thống bảy tầng hầm để kết nối với khu 66-68-70 Lê Thánh Tôn.

Tổng số vốn mà Vincom dự tính đầu tư toàn bộ dự án này khoảng 300 triệu USD.

Chủ trương sử dụng hai khu đất

Ngày 9-8-2006, Sở Xây dựng TP có công văn xác định khu đất số 66-68-70 Lê Thánh Tôn không thuộc danh mục các công trình cần bảo tồn cảnh quan kiến trúc. UBND TP cũng có công văn chỉ đạo cho thu hồi trụ sở Sở GD-ĐT để đầu tư sử dụng vào mục đích khác theo nguyên tắc đảm bảo đạt hiệu quả cao nhất.

Tại cuộc họp thường trực UBND TP ngày 14-8-2006, Bí thư Thành ủy Lê Thanh Hải và Chủ tịch UBND TP Lê Hoàng Quân đã kết luận thống nhất chủ trương qui hoạch và xây dựng khu Eden như sau: không tăng chiều cao công trình, không tăng hệ số sử dụng đất so với hiện trạng kiến trúc, khi xây dựng phải cân đối với chiều cao công trình và hệ số sử dụng đất cũng như khoảng lùi của khách sạn Rex. Mục tiêu đầu tư dự án là chỉnh trang đô thị gắn liền với chức năng trung tâm dịch vụ thương mại, văn phòng. Riêng đối với chức năng nhà ở thì chỉ để phục vụ nhu cầu tái định cư tại chỗ với số lượng người đang cư trú, không tăng dân số. TP không hạn chế số lượng và chiều sâu của các tầng hầm đầu tư tại khu vực này.

TP cũng quyết định không sử dụng ngân sách vào mục đích đầu tư dự án mà chủ đầu tư phải tự tính toán kinh phí, cân đối lợi nhuận để đảm bảo công trình.

Vincom được chấp thuận chỉ sau hơn 2 tháng

Ngày 26-1-2007, Sở Kế hoạch - đầu tư (KH-ĐT) TP nhận được văn bản xin đầu tư vào dự án trung tâm thương mại tại khu đất 66-68-70 Lê Thánh Tôn của Vincom. Trước đó vào tháng 10-2006, sở cũng đã nhận được văn bản xin đầu tư dự án này của Công ty Allgreen Properties, một nhà đầu tư bất động sản, khách sạn lớn của khu vực Hong Kong, Malaysia, Singapore.

Ngày 2-3 (chưa tới hai tháng sau khi nhận được công văn của Vincom), phó giám đốc Sở KH-ĐT Lương Văn Lý ký một công văn kiến nghị giao cho Vincom làm chủ đầu tư hai dự án Trung tâm thương mại Eden và khu đất 66-68-70 Lê Thánh Tôn.

Trong công văn này, Sở KH-ĐT nêu rõ: Công ty Allgreen Properties muốn đầu tư một tổ hợp khách sạn, căn hộ cao cấp, văn phòng, trung tâm thương mại trên diện tích hơn 15.700m2 bao bọc bởi bốn mặt tiền Lê Thánh Tôn, Đồng Khởi, Lý Tự Trọng, Hai Bà Trưng (khu đất của Sở GD-ĐT) và sử dụng hơn 3.400m2 tầng hầm phía dưới công viên Chi Lăng.

Còn Công ty Vincom thì xin đầu tư hai dự án: dự án tại khu đất thuộc Sở GD-ĐT và dự án Trung tâm thương mại Eden. Sở KH-ĐT cho rằng Trung tâm thương mại Eden đã có chủ trương kêu gọi dự án từ lâu nhưng hiệu quả không cao do bị hạn chế chiều cao xây dựng. Việc Vincom quan tâm dự án này là cơ hội thuận lợi để triển khai dự án.

Ngày 6-4-2007, Văn phòng HĐND và UBND TP có công văn truyền đạt ý kiến kết luận của thường trực UBND TP: chấp thuận đề xuất của Sở KH-ĐT đồng ý chủ trương chọn Công ty cổ phần Vincom là chủ đầu tư dự án nêu trên.

Vincom “mạnh” cỡ nào?

Đến nay ông Lương Văn Lý không còn ở cương vị phó giám đốc Sở KH-ĐT, ông hiện là phó tổng giám đốc một công ty tư vấn đầu tư. Ông Lý từ chối cho biết những phân tích về điểm mạnh, điểm yếu để cân nhắc chọn lựa giữa Allgreen và Vincom, chỉ nói ở thời điểm ông ký công văn, thông tin về hai đơn vị này “chỉ có vậy”.

Theo tìm hiểu của Tuổi Trẻ, Allgreen Properties đã lập một công ty 100% vốn tại VN có tên gọi Allgreen Properties (Vietnam) Pte Ltd (APV). Ngày 14-5-2007, công ty này đã thành lập liên doanh với Công ty cổ phần thương mại đầu tư Phú Mỹ An để phát triển khu căn hộ cao cấp 25 tầng tại quận 2.

Còn Vincom đã được biết đến trong lĩnh vực bất động sản với tòa tháp đôi Vincom ở Hà Nội. Với số vốn điều lệ 600 tỉ đồng, công ty này hiện đang chào bán 5 triệu cổ phiếu với giá khởi điểm 80.000 đồng/ cổ phiếu (sẽ tổ chức đấu giá vào ngày 3-7).

Trong bản cáo bạch, Vincom không nhắc gì đến kế hoạch, tiến độ thực hiện cũng như việc sắp xếp nguồn vốn để triển khai dự án trên hai khu “đất vàng” ở TP.HCM. Bởi toàn bộ số tiền huy động được từ đợt phát hành cổ phiếu ngày 3-7 sẽ được dùng để bổ sung vốn đầu tư vào dự án trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp cho thuê HH1 25 tầng tại Hà Nội và góp vốn vào một số công ty cổ phần khác.

Như vậy, câu hỏi đặt ra là Vincom (một công ty có “dây mơ rễ má” với Technocom - một tập đoàn của người Việt tại Ukraine) đã chứng minh thực lực tài chính đến mức nào để thuyết phục được lãnh đạo thành phố rằng họ sẽ có được khoảng 300 triệu USD đầu tư vào dự án của mình.

Nên giao đất có thời hạn và đấu giá công khai

Khu Eden (8.800m2) và khu đất trụ sở của Sở GD-ĐT (8.330m2) là hai trong số các khu đẹp nhất của 18 ô phố thuộc trung tâm TP.HCM. Rất khó tìm ra hai khu đất nằm ở vị trí “chiến lược” như vậy.

Theo giám đốc một công ty kinh doanh địa ốc, hiện giá thị trường khu vực trên vào khoảng 25-30 lượng vàng/m2 (tương đương 320-380 triệu đồng/m2), với mức giá này thì giá trị của hai khu đất khoảng gần 5.500 tỉ đồng.

Theo tổng giám đốc một công ty thẩm định giá, TP cần đưa ra một số chỉ tiêu qui hoạch, sau đó công khai đấu thầu, chọn nhà đầu tư. Việc này mang lại nhiều hiệu quả: chọn được nhà đầu tư đủ năng lực, có phương án khả thi, đồng thời cũng thu được khoản tiền lớn để đầu tư các công trình khác.

Vị tổng giám đốc này cũng phân tích có hai hình thức để chọn lựa. Một là cho thuê đất thu tiền một lần hoặc trả theo từng năm với thời hạn là 50 năm. Hai là giao đất có thời hạn cũng với thời gian tối đa là 50 năm.

Nếu áp dụng hình thức cho thuê đất thì giá thuê cao nhất chỉ bằng 2% bảng giá qui định (theo qui định, các đoạn đường này giá thấp nhất là 25,7 triệu đồng và cao nhất là 43 triệu đồng/m2).

Trường hợp áp dụng hình thức thu tiền thuê hằng năm thì 50 năm sau Nhà nước mới thu được 100% số tiền theo bảng giá qui định. Lấy giá đất theo qui định của tuyến đường cao nhất khu vực này thì trong ngần ấy thời gian Nhà nước sẽ thu được hơn 730 tỉ đồng. Tuy nhiên, con số này vẫn còn quá thấp vì bảng giá đất do Nhà nước qui định hiện nay chỉ bằng 30-50% giá thị trường.

Như vậy, cũng với thời gian sử dụng như nhau nhưng hình thức giao đất có thời hạn và đấu giá công khai sẽ mang lại hiệu quả cao hơn so với phương án thuê đất. Trong khi đó, thông tin từ Công ty cổ phần Vincom cho biết đơn vị này đã đề xuất TP phương án thuê đất.

Một cán bộ Viện Kinh tế TP cho rằng về nguyên tắc, phương án đề xuất đầu tư phải đảm bảo các yếu tố liên quan như qui mô dự án, tác động đến môi trường, cảnh quan kiến trúc, thời gian hoàn thành, năng lực của chủ đầu tư và quan trọng nhất là mang lại hiệu quả ra sao cho TP.

Trên cơ sở đó các cơ quan chức năng sẽ cân nhắc đánh giá những ưu, khuyết điểm để chọn nhà đầu tư. Tuy nhiên, trong đề xuất của các cơ quan chức năng với lãnh đạo TP thì dự án mới dừng lại ý tưởng, còn chung chung, chưa đủ cơ sở để chọn.

Theo một số cán bộ nghiên cứu kinh tế khác, hiện nay các khu đất đẹp tại trung tâm TP không còn nhiều. Do đó cần có sự cân nhắc kỹ khi chọn nhà đầu tư, làm sao để khai thác hiệu quả tối đa của các khu đất.

NHƯ HẰNG
Bình luận (0)
    Xem thêm bình luận
    Bình luận Xem thêm
    Bình luận (0)
    Xem thêm bình luận