Xu hướng thị trường 5-10 năm tới ra sao?

Trong quy hoạch tổng thể đến năm 2030 và tầm nhìn 2045, phát triển đa cực là chiến lược trọng điểm của TP.HCM. Đặc biệt, sự kết nối sâu hơn giữa thành phố với các vùng lân cận như Long An, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đang mở rộng đáng kể không gian phát triển đô thị cả về địa lý lẫn dân số.

Xu hướng này tạo ra thay đổi rõ rệt về mặt bằng giá. Tại khu vực trung tâm, giá căn hộ trung bình hiện dao động khoảng 92-95 triệu đồng/m², trong khi ở các vùng đô thị mở rộng mức giá trung bình khoảng 65 triệu đồng/m² vào cuối năm 2025, giúp gia tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người mua thực.

Sau khi mở rộng không gian phát triển, dân số thực tế của thành phố có thể đạt 14-15 triệu người. Trong khi đó, số liệu từ CBRE cho thấy tổng nguồn cung tích lũy nhiều năm qua chỉ khoảng 350.000 sản phẩm, bao gồm căn hộ, biệt thự và nhà phố dự án.

"Qua đó chúng ta thấy một khoảng cách cực lớn giữa cung và cầu. Phần lớn người dân vẫn đang sống trong các khu dân cư hiện hữu thiếu tiện ích, vì vậy các dự án đô thị mới có dịch vụ đồng bộ sẽ là thỏi nam châm thu hút cư dân", bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam - nhận xét.

Nếu trước đây thị trường ưu tiên sống gần trung tâm, thì hiện nay dân cư thực sự dịch chuyển ra ngoài miễn là hạ tầng giao thông kết nối liên vùngđược rút ngắn. Bên cạnh đó là hệ sinh thái tiện ích thiết thực như trường học, y tế, công viên và không gian sống đồng bộ phục vụ nhu cầu ở thực.

"Người mua khi rời nội đô luôn tìm kiếm một điểm đến có thể đáp ứng gần như toàn bộ nhu cầu sinh hoạt hằng ngày. Nếu chỉ có nhà ở mà thiếu trường học, y tế, công viên, dịch vụ thiết yếu thì rất khó giữ cư dân ở lại lâu dài", bà Dung nói.

Từ nhu cầu đó đã xuất hiện mô hình đô thị tích hợp quy mô lớn cho phép hình thành hệ sinh thái sống đồng bộ gồm giáo dục, chăm sóc sức khỏe, thương mại, thể thao, không gian công cộng và quản lý vận hành thống nhất.

Nhiều vùng đất mới bắt đầu tăng tốc

Nếu trước đây khu Đông và khu Nam thường được xem là tâm điểm phát triển bất động sản, thì vài năm gần đây phía Tây bắt đầu cho thấy dấu hiệu tăng tốc nhờ lợi thế giao thông liên vùng ngày càng rõ nét.

Tiềm năng của phía Tây đến từ hai động lực chính. Đầu tiên là hạ tầng liên thông: các dự án đầu tư công đang tập trung mạnh vào khu vực này, tạo kết nối hoàn thiện hơn giữa phía Tây với lõi trung tâm và các vùng lân cận.

Cao tốc TP.HCM - Trung Lương nhiều năm qua đã tạo trục kết nối ổn định với miền Tây. Trong khi đó, Cao tốc Bến Lức - Long Thành cùng các tuyến vành đai đang mở rộng khả năng liên thông từ phía Tây sang các cực tăng trưởng phía Đông, đặc biệt hướng tới Sân bay Long Thành.

Bên cạnh đó là thuyết 'cung tạo cầu'. "Chúng tôi tin vào quy luật khi có những nhà đầu tư đủ lớn, sở hữu quỹ đất đủ rộng để phát triển các dự án bài bản, họ sẽ tự khắc kích hoạt nguồn cầu dồi dào tại chỗ", bà Dung dự báo.

Thực tế, nhu cầu tại phía Tây rất lớn nhưng nhiều năm chưa được khai thác tương xứng. Khu vực này không chỉ có dân cư bản địa đông mà còn tập trung lực lượng lao động và chuyên gia từ các khu công nghiệp lớn. Việc hình thành các khu đô thị quy mô tại đây, trong trung và dài hạn, được xem là bước đi chiến lược.

Đô thị tích hợp trở thành xu hướng

Tại sự kiện giới thiệu thị trường khu Tây với chủ đề "Waterpoint : Vận hội mới - Chu kỳ mới" ngày 24-3 vừa qua đã chỉ ra, nhóm khách quan tâm đô thị tích hợp khá đa dạng: từ người mua ở thực, gia đình trẻ đến nhà đầu tư. Những câu hỏi được đặt ra nhiều nhất không còn chỉ xoay quanh giá bán mà tập trung vào tiện ích, khả năng hình thành cộng đồng cư dân và vận hành sau bàn giao.

Ông Nguyễn Hoàng Vĩnh Viễn, Giám đốc điều hành Công ty Nam Long Commercial Property, cho biết: "Một khu đô thị không thể dừng ở việc xây nhà rồi bàn giao. Phần khó hơn là duy trì được tiện ích sống để cư dân cảm nhận đây là nơi đáng sống trong nhiều năm".

Theo đó, thị trường đang dịch chuyển sang giai đoạn chú trọng chiều sâu sử dụng thay vì chỉ giao dịch sản phẩm. "Nam Long phát triển cả một khu đô thị, chứ không riêng một dự án. Chúng tôi phải đồng hành cùng khu đô thị này ngay từ những ngày đầu cho tới khi trở thành một khu đô thị đáng sống", ông Viễn nói.

Một trong những dự án được nhắc đến nhiều tại khu Tây hiện nay là Waterpoint tại Bến Lức, tỉnh Tây Ninh (Long An cũ), đang nổi lên như một điểm hưởng lợi trực tiếp từ quá trình tái định hình hạ tầng vùng, đồng thời là một trong những mô hình đô thị tích hợp tiêu biểu tại phía Tây.

Từ lâu, nơi đây đã là cửa ngõ giao thương quan trọng của TP.HCM và vùng Đồng Bằng Sông Cửu Long nhờ tuyến cao tốc hiện hữu, nhưng động lực lớn hơn nằm ở tiến độ của cao tốc Bến Lức - Long Thành và Vành đai 3 sắp về đích trong năm 2026.

Không chỉ hưởng lợi từ hạ tầng liên vùng, dự án Waterpoint còn sở hữu lợi thế với địa thế "thủy bao" ba mặt giáp sông Vàm Cỏ Đông, nền tảng kiến tạo nên một đô thị xanh, bền vững, thân thiện môi trường.. Trên nền tảng thiên nhiên trù phú đó, một đại đô thị tích hợp sống động đang thành hình với hệ sinh thái công viên, trường học, khu thể thao và hệ tiện ích đã vận hành thực tế.

Dưới góc nhìn quy hoạch, ông Nguyễn Ngọc Thanh - Kiến trúc sư trưởng Tập đoàn Nam Long - cho rằng Waterpoint không chỉ dừng ở vai trò đô thị vệ tinh mà đang hướng tới hình mẫu đô thị thế hệ mới trong mạng lưới kết nối vùng TP.HCM. Định hướng dài hạn của dự án là xây dựng mô hình mà cư dân có thể "Sống, học tập, làm việc, sinh hoạt và kinh doanh tại chỗ."

Chia sẻ về khác biệt của không gian sống này, ông Thanh nhấn mạnh: "Chúng tôi phát triển Waterpoint trên nền tảng tôn trọng tự nhiên và văn hóa địa phương kết hợp cùng tiêu chuẩn quốc tế để biến nơi đây thành một 'quê hương mới' - nơi mọi người đều cảm thấy là tổ ấm hạnh phúc của mình."

Theo ông, Waterpoint được đặt trong tầm nhìn 10-15 năm như một mắt xích của mạng lưới đô thị vùng chứ không chỉ là một khu ở độc lập. "Trong tương lai, các đô thị sẽ không còn tồn tại riêng lẻ mà liên kết thành mạng lưới hỗ trợ lẫn nhau trong cấu trúc siêu đô thị", ông nhận định.

Chuyên gia CBRE cho rằng những dự án kiểu này chỉ thực sự tạo giá trị nếu chủ đầu tư theo đuổi chiến lược dài hạn bởi đại đô thị tích hợp đòi hỏi tầm nhìn 20-30 năm.

"Người dân chỉ sẵn sàng rời bỏ nội đô khi dự án đảm bảo được sự tiện lợi tối đa. Trong khi bố mẹ di chuyển vào trung tâm làm việc, thì con cái có thể học tập, vui chơi trong môi trường an toàn, xanh mát ngay tại nội khu", bà Dung phân tích.

"Chủ đầu tư phải có tâm thế đồng hành, xây dựng cộng đồng bền vững thay vì chỉ bán xong nhà là hết trách nhiệm. Những dự án được quy hoạch bài bản, bám sát các trục giao thông trọng điểm và chú trọng vào tiện ích thực tế cho cư dân sẽ là lựa chọn an tâm nhất để an cư lạc nghiệp", chuyên gia này lưu ý thêm.