Vì hợp đồng này thực chất là tôi vay tiền của bên mua, số tiền vay chính bằng số tiền ghi trong hợp đồng là giá bán căn nhà.

Hiện nay đã 6 tháng, tôi chưa thể hoàn trả lại số tiền vay và mất khả năng trả lãi. Bên mua yêu cầu tôi thực hiện hợp đồng bán nhà sang tên cho họ đúng như hợp đồng (dĩ nhiên tôi không đồng ý vì giá trị căn nhà thực tế gấp đôi số tiền tôi vay của họ ghi trong hợp đồng).

Tình huống xấu nhất là họ sẽ kiện tôi, và tôi:

Có phải bắt buộc bán nhà cho họ như ký trong hợp đồng không? Tôi có thể làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình, thủ tục ra sao? Cơ quan nào sẽ thụ lý vấn đề thưa kiện này? Bên mua có thể tự mình đi sang tên chủ quyền sở hữu căn nhà được không? Nếu hợp đồng bán nhà này không có công chứng thì có gì khác không? Công an phường, quận nơi căn nhà tọa lạc có chức năng thẩm quyền xử lý việc này không?

Rất mong nhận được hồi âm sớm của anh chị, quý báo, các luật sư vì tôi đang rất lo lắng cho hành động dại dột của mình.

Kim Thanh, (svoizvn@y...)

- Trả lời:

Căn cứ quy định tại khoản 3 điều 93 Luật nhà ở, hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn.

Căn cứ quy định từ điều 127 đến điều 134 Bộ luật dân sự, giao dịch dân sự có thể vô hiệu do một trong những nguyên nhân: (i) vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội; (ii) giả tạo; (iii) người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện; (iv) bị nhầm lẫn về nội dung giao dịch; (v) một bên bị lừa dối, đe dọa; (vi) người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình; hoặc (vii) không tuân thủ quy định về hình thức.

Căn cứ quy định tại điều 219 Bộ luật dân sự năm 2005, sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất; vợ chồng có quyền ngang nhau đối với tài sản chung này. Đồng thời, theo điều 92 Luật nhà ở, bên bán phải là chủ sở hữu nhà ở; và theo điều 96 Luật nhà ở, việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu bằng văn bản; trường hợp có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung không đồng ý bán thì có quyền làm đơn yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Dựa vào các quy định nêu trên, đối với trường hợp của bạn, chúng tôi có một số ý kiến sau:

1. Nếu hợp đồng chưa được công chứng nghĩa là không tuân thủ quy định về hình thức của giao dịch dân sự. Theo quy định tại điều 134 Bộ luật dân sự, nếu một hoặc các bên yêu cầu, cơ quan có thẩm quyền sẽ buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn này mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.

Như vậy, nếu hợp đồng chưa được công chứng thì bên mua chưa thể tiến hành thủ tục sang tên chủ quyền một cách hợp pháp do chưa đáp ứng yêu cầu về mặt hình thức của giao dịch.

2. Nếu hợp đồng đã được công chứng, nghĩa là tính pháp lý của quan hệ giao dịch đã được công chứng viên kiểm tra, xác nhận là phù hợp trên cơ sở giấy tờ hợp pháp mà các bên xuất trình theo quy định pháp luật và trên cơ sở ý chí thực hiện giao dịch của các bên. Hợp đồng được xem là hợp pháp và các bên phải thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Trong trường hợp này, với hợp đồng đã được công chứng theo đúng quy định pháp luật và giấy chủ quyền bản chính, việc bên mua tự tiến hành thủ tục sang tên là không thể loại trừ.

Tất nhiên, nếu một bên thay đổi ý định, không thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng đã ký và các bên không thỏa thuận được về vấn đề này, thì tranh chấp nảy sinh sẽ được giải quyết bởi cơ quan có thẩm quyền. Do giao dịch dân sự là sự tự nguyện thỏa thuận giữa các bên nên cơ quan có thẩm quyền giải quyết sẽ là tòa án. Cơ quan công an sẽ không có thẩm quyền xử lý khi không có dấu hiệu phạm tội.

Như vậy, để tránh trường hợp người mua tự làm thủ tục sang tên, kể cả khi hợp đồng đã được hay chưa được công chứng, bạn cần làm đơn ngăn chặn, trình bày bản chất của giao dịch gửi đến cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận (phòng tài nguyên và môi trường và UBND cấp huyện nơi có căn nhà) để phòng ngừa việc cơ quan này thụ lý, giải quyết hồ sơ xin cấp giấy của bên mua; đồng thời nộp đơn tranh chấp với người bán tại tòa án.

Việc bạn có phải bán nhà cho người mua như đã ký trong hợp đồng hay không sẽ tùy thuộc vào phán quyết của tòa.

Để bảo vệ quyền lợi của mình, bạn cần có đủ bằng chứng chứng minh hợp đồng vô hiệu theo quy định pháp luật. Bạn có thể tham khảo một vài cơ sở sau:

- Việc mua bán có thể vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, cụ thể nếu căn nhà này thuộc sở hữu chung của vợ - chồng, hoặc của hộ gia đình mà chỉ có một mình bạn đứng ra giao dịch, nghĩa là người bán chưa phải là chủ sở hữu nhà ở theo quy định nêu trên, thì các đồng sở hữu còn lại có quyền làm đơn yêu cầu tòa án giải quyết.

Tuy nhiên, do hợp đồng đã được công chứng viên kiểm tra tính pháp lý trước khi xác nhận, nên việc căn nhà thuộc sở hữu chung rất khó xảy ra.

- Việc mua bán có thể vô hiệu do giả tạo, cụ thể:

Theo điều 129 Bộ luật dân sự năm 2005, khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực.

Theo đó, bạn phải chứng minh được giao dịch bán nhà là giao dịch giả tạo, còn việc vay tiền mới là giao dịch thật sự. Tất nhiên, việc chứng minh thực tế không hề đơn giản.

Trong trường hợp của bạn, chứng cứ hợp pháp trước tòa của bên mua là hợp đồng công chứng và bản chính giấy chủ quyền nhà mà bên mua đang giữ. Để chứng minh việc vay nợ, bạn cần có giấy biên nhận giao nhận tiền vay với ngày, tháng, năm cụ thể; giấy biên nhận ghi ngày, tháng cụ thể của từng kỳ thanh toán tiền vay (gốc lẫn lãi suất) và những thỏa thuận khác liên quan đến tài sản; cũng như tất cả giấy tờ giao dịch bằng giấy tay và các chứng cứ khác như giấy nộp tiền vào tài khoản của bên mua… Nếu có thể, cần thiết có người làm chứng cho việc vay, trả nợ và giao nhận tiền giữa hai bên.

Chúc bạn sớm giải quyết được khó khăn.