Phóng to

Nhiều ngân hàng cho biết hoạt động cho vay mua nhà đang bị đình trệ. Trong ảnh: khách hàng tìm hiểu mua nhà tại một sàn giao dịch bất động sản ở TP.HCM - Ảnh: H.T.Vân

Việc phân biệt giữa hai mục đích cho vay một lần nữa trở nên phức tạp sau khi NH Nhà nước chỉnh sửa thông tư 13 nhưng vẫn giữ nguyên hệ số rủi ro tối đa 250% với các khoản cho vay bất động sản. Nhiều NH cho biết hoạt động cho vay mua nhà đang bị đình trệ.

Tiêu dùng hay bất động sản?

Đầu tuần này, anh Nguyễn Duy Quang gõ cửa một NH có trụ sở tại quận 5, TP.HCM để vay tiền mua thêm căn nhà nhưng nhân viên tư vấn cho biết do đã có một căn nhà nên được xếp vào diện vay kinh doanh bất động sản, phải chịu lãi suất cao.

Tuy nhiên cũng trường hợp này nhưng hỏi tại một NH khác, anh được đồng ý cho vay với điều kiện phải chứng minh được căn nhà thứ hai này cũng dùng để ở.

Chị Lê Thị Thanh (Q.Gò Vấp, TP.HCM) có hai căn nhà tại TP, trong đó một căn nhà cho thuê và có thu nhập ổn định từ lương. Nhân viên NH nơi chị đến hỏi vay tiền mua nhà gợi ý chị “giấu” bớt một căn nhà cho thuê, đồng thời làm giấy cam kết mới có một căn duy nhất dùng để ở. Từ đó NH sẽ xem xét cho chị vay theo diện tiêu dùng, lãi suất rẻ hơn.

Hiện lãi suất cho vay tiêu dùng phổ biến từ 13,8%/năm đến 14,4%/năm, nhưng nếu là cho vay kinh doanh bất động sản lãi suất thấp nhất 18%/năm.

Tổng giám đốc một NH cổ phần tại quận 1 (TP.HCM) cho biết chủ trương là đẩy mạnh cho vay mua nhà nhưng khó khăn ở chỗ xếp khoản vay này vào cho vay tiêu dùng hay bất động sản.

Nếu xếp vào cho vay tiêu dùng, NH chỉ phải trích lập dự phòng rủi ro như những khoản vay thông thường khác, tức 50% giá trị khoản vay. Trong khi xếp vào cho vay bất động sản, NH trích khoản lập dự phòng là 250% như quy định của thông tư 13.

Theo các NH, với khoản vay sửa nhà NH xếp vào cho vay tiêu dùng vì phục vụ nhu cầu đời sống. Cho vay tài trợ dự án NH cũng tự hiểu rằng đó là cho vay bất động sản. Còn cho vay mua nhà NH lấn cấn không biết xếp vào loại nào vì thực chất là vay mua bất động sản nhưng lại phục vụ nhu cầu đời sống.

Nhiều cách hiểu

Theo quy định tại thông tư 13, cho vay bất động sản được định nghĩa dựa trên Luật kinh doanh bất động sản, tức mục đích mua bất động sản là để trao đổi, mua bán, tạo ra lợi nhuận.

Theo ông Đỗ Minh Toàn - phó tổng giám đốc NH Á Châu (ACB), tiêu chí để phân biệt khoản vay với mục đích tiêu dùng hay kinh doanh trước tiên dựa trên số bất động sản đã sở hữu của người đi vay, sau đó sẽ xét đến mục đích vay.

Trường hợp người vay chưa sở hữu nhà, có nguồn thu nhập ổn định từ lương thì NH sẽ xếp vào vay tiêu dùng. Trường hợp đã có một hoặc hai căn nhà NH sẽ xem xét đến nguồn trả nợ, nếu nguồn trả nợ từ lương vẫn có thể tính là vay tiêu dùng. Ngược lại nguồn trả nợ từ cho thuê nhà hoặc từ việc bán một trong các bất động sản đã sở hữu thì phải tính là vay kinh doanh bất động sản.

Cũng theo ông Toàn, trường hợp người vay đã có từ ba căn nhà trở lên đều phải tính là cho vay bất động sản.

Theo ông Trần Sơn Nam - tổng giám đốc NH Đại Tín (Trust Bank), trường hợp người vay chưa có nhà nhưng mua đất nền thì vẫn tính là cho vay bất động sản. Ngược lại, đã có đất mà vay tiền xây nhà thì được tính là vay tiêu dùng vì phục vụ nhu cầu đời sống.

Thiệt cho người vay

Theo các NH, những cách phân biệt trên đều không thỏa mãn người vay. Nhiều người tuy đã sở hữu nhà nhưng có nhu cầu mua nhà ở gần nơi làm việc để thuận tiện đi lại. Có trường hợp mua nhà cho con cái đã lập gia đình hoặc đi học xa.

Như vậy nhu cầu sở hữu thêm nhà là chính đáng. Tiêu chí “nguồn trả nợ phải từ lương” là chưa hợp lý do nhiều người không thuộc diện làm công ăn lương nhưng có nguồn thu nhập từ kinh doanh, buôn bán... cũng rất ổn định.

Trước đây ngoài lương, nếu người vay có thêm thu nhập từ cho thuê nhà, buôn bán, kinh doanh chứng khoán... hoặc đã sở hữu nhiều bất động sản sẽ được ưu tiên hơn.

Tuy nhiên hiện nay để phù hợp với quy định, NH chỉ yêu cầu người vay chứng minh khả năng trả nợ với NH, còn trên giấy tờ chỉ thể hiện nguồn thu nhập từ lương. NH cũng tư vấn khách hàng “giấu” bớt bất động sản đã sở hữu hoặc yêu cầu làm cam kết chỉ sở hữu một căn nhà duy nhất và mục đích vay mua nhà là để ở.

Có trường hợp NH yêu cầu người vay để con cái hoặc người thân đứng tên nhưng cách này lại rủi ro cho chính người đi vay...

Cũng không ngoại trừ trường hợp NH khai thác yếu tố đã sở hữu nhiều nhà của người đi vay để “ấn” lãi suất cao. Trong khi thực tế NH vẫn hạch toán là cho vay tiêu dùng.

Tổng giám đốc một NH lớn cho biết theo quy định mới, muốn kinh doanh bất động sản phải có giấy phép và buôn bán phải thông qua sàn. Do vậy nếu xếp vào diện kinh doanh bất động sản, NH cũng không thể cho vay được.