Xin hỏi trong trường hợp này tôi có phải chịu thuế? Làm thế nào để chứng minh việc mua nhà không nhằm mục đích kinh doanh bất động sản? Vấn đề vay ngân hàng có được tính để giảm thuế thu nhập nếu có? Mong nhận được tư vấn sớm. Cảm ơn.

H.V.Quang (Công ty ĐHC ThangLong)

- Luật sư Huỳnh Văn Nông trả lời:

Theo thư ông hỏi, chúng tôi hiểu rằng hai căn nhà ông đề cập trong thư đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Căn cứ khoản 2 điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân, trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở duy nhất mới được miễn thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ việc bán nhà. Do vậy, trường hợp của ông không được miễn thuế.

Theo điều 20 nghị định 100/2008/NĐ-CP; điều 5 thông tư 02/2010/TT-BTC; điểm 3.5.1, mục II, phần B thông tư 84/2008/TT-BTC, khi bán nhà ông phải nộp thuế thu nhập cá nhân như sau:

1. Nếu xác định được giá mua và các chi phí hợp lý liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế (có hóa đơn, chứng từ đầy đủ, hợp pháp) thì thuế thu nhập cá nhân = giá bán – (giá mua + các chi phí hợp lý có liên quan) nhân với thuế suất 25%.

Trong đó:

- Giá bán là giá thực tế chuyển nhượng, được xác định theo giá thị trường và được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Nếu giá bán ghi trên hợp đồng chuyển nhượng và kê khai trên tờ khai thuế thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định (đối với quyền sử dụng đất) hoặc thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định (đối với nhà và các công trình xây dựng) tại thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật, thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá do UBND cấp tỉnh quy định.

- Giá mua được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng mua.

- Chi phí liên quan là các khoản chi phí thực tế phát sinh và có chứng từ, hóa đơn hợp pháp, bao gồm:

+ Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sở hữu nhà;

+ Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp nhà;

+ Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng nhà ở.

Căn cứ theo quy định nêu trên, lãi vay ngân hàng không được coi là chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng nhà ở.

2. Trường hợp không xác định được giá mua và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì thuế thu nhập cá nhân phải nộp bằng giá chuyển nhượng nhân với thuế suất 2%. Nếu giá bán ghi trên hợp đồng và kê khai thuế thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định, thì tính thuế theo thuế suất 2% trên giá do UBND cấp tỉnh quy định.

Thân ái chào ông.